Im Jahr 2020 fiel der Flächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt mit rund 700.000 Quadratmetern krisenbedingt 34 Prozent geringer aus als im Rekordjahr 2019. Es ist zwar das schwächste Ergebnis seit 2014, aber angesichts der außergewöhnlichen Herausforderungen lässt sich das Resultat auch positiv werten. Es liegt trotz aller Widrigkeiten nur sechs Prozent unter dem zehnjährigen Durchschnitt und unterstreicht die hohe Resilienz des Berliner Büromarktes. Mit Beginn der Corona-Krise im März 2020, brachen die Anmietungsaktivitäten von Unternehmen stark ein und blieben über weite Strecken des Jahres auf einem niedrigen Niveau. Das Jahr endete allerdings vergleichsweise stark. Mit rund 242.000 Quadratmetern lag der Umsatz im vierten Quartal nur fünf Prozent unter dem Vergleichswert aus dem Vorjahr und 17 Prozent über dem zehnjährigen Mittel.
Auffällig war, dass die Öffentliche Verwaltung in 2020, wie im Vorjahr, ein großes Flächenvolumen von 195.000 Quadratmetern absorbierte (plus drei Prozent gegenüber 2019) und den Markt damit stützte. Da der Flächenumsatz durch andere Branchen im Jahre 2020 aber deutlich geringer war als 2019, steigerte sich der Umsatzanteil der Öffentlichen Verwaltung von 18 Prozent auf 28 Prozent. Im zweiten Quartal 2020, zum Höhepunkt der Krise, waren es sogar 56 Prozent.
Die Sektoren außerhalb der Öffentlichen Verwaltung setzten im vierten Quartal fast so viel Fläche um wie in den ersten drei Quartalen zusammengenommen (87 Prozent). Hier war zuletzt also eine deutliche Erholung der Anmietungsaktivitäten in der Breite der Marktteilnehmer zu verzeichnen. Auf die IKT-Branche/Online-Plattformen entfielen rund 39.000 Quadratmeter im vierten Quartal, auf Industrieunternehmen 34.000 Quadratmeter und auf Banken- und Finanzdienstleister sowie den Sektor Bau- und Immobilien jeweils über 26.000 Quadratmeter.
Vergleicht man die Entwicklung der neuen Gesuche, lässt sich feststellen, dass sich die Nachfrage im Segment kleiner Flächen als erstes wieder erholt hat, während sie bei großen Flächen noch sehr verhalten ist. Die Abschlüsse für große zusammenhängende Flächen basierten noch auf älteren, zum Beginn der Krise bereits weit fortgeschrittenen Suchprozessen.
Leerstand steigt moderat
Trotz hoher Umsätze im vierten Quartal steigerte sich das Angebot an Flächen, die in den nächsten drei Monaten beziehbar sind, moderat. Mit 519.900 Quadratmetern liegt die Leerstandsquote jetzt bei 2,7 Prozent. Darin enthalten sind auch 75.600 Quadratmeter, die zur Untermiete angeboten werden, 16.700 Quadratmeter mehr als noch im dritten Quartal, viele Flächen davon bedingt durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie. Auch einige im vierten Quartal fertiggestellte, aber noch nicht vollständig vermietete Projektentwicklungen erzeugten zusätzliches Flächenangebot in Höhe von 17.700 Quadratmetern.
Mietpreise im vierten Quartal stabil
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete und die flächengewichtete Durchschnittsmiete blieben zum Vorquartal stabil bei 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat beziehungsweise 26,75 Euro. Im Vorjahresvergleich änderten sich diese Werte nur leicht, wobei die Spitzenmiete einen Euro niedriger, die Durchschnittsmiete 35 Cent höher liegt als vor einem Jahr. Mietanreize, wie mietfreie Zeiten werden häufiger gewährt als vor der Krise. Außerdem sind die Eigentümer zu höheren Investitionen in den Flächenausbau bereit. Deren Umfang hat sich im vierten Quartal ein weiteres Mal leicht gesteigert.
Umfangreiche Projektentwicklungspipeline, aber Neubauflächen in Top-Lagen bleiben knapp
2020 war für den Berliner Büromarkt ein Rekordjahr beim Umfang fertiggestellter Flächen in Projektentwicklungen. Mit 465.800 Quadratmetern waren es 74 Prozent mehr als im Vorjahr 2019 und knapp doppelt so viel wie im Mittel der letzten fünf Jahre. In den nächsten Jahren werden noch mehr Flächen in Projektentwicklungen fertiggestellt. Für 2021 sind 782.000 Quadratmeter geplant, wovon noch 279.000 Quadratmeter zur Anmietung zur Verfügung stehen, davon allerdings nur knapp 75.000 Quadratmeter in den zentralen Bürolagen. Neubauflächen in Top-Lagen werden daher auch 2021 knapp bleiben. Für die Jahre 2022 und 2023 könnten zusammen weitere 1.847.000 Quadratmeter hinzukommen. Bei manchen der Projekte, insbesondere bei den 459.000 Quadratmetern, die noch nicht in Bau und ohne Nutzer sind, könnte es angesichts der veränderten Marktsituation zu Schwierigkeiten bei der Finanzierung und Verzögerungen beim Baustart kommen. Die allgemeine Bereitschaft der Projektentwickler spekulativ zu bauen, hat sich ebenfalls reduziert.
Sinkende Renditen bei Core-Objekten durch gestiegene Attraktivität von sicheren Cashflows
Der Berliner Investmentmarkt für Büroimmobilien zeigte sich äußerst robust. Das Investmentvolumen für Büros summierte sich auf 5,6 Mrd. Euro. Die hohe Nachfrage spiegelte sich auch in der großen Zahl von Transaktionen in dreistelliger Millionenhöhe wider. Gut zwanzig Büroobjekte aus dieser Preisklasse wechselten im Jahr 2020 den Eigentümer.
Zur Renditeentwicklung führt Clemens von Arnim, Head of Investment Berlin, aus: „Für Objekte aus dem Core-Segment mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen sanken die Renditen im vierten Quartal um 15 Basispunkte auf 2,75 Prozent. Investoren fragen diese Anlageprodukte wegen der sicheren Mieteinnahmen noch stärker nach als vor der Krise – auch als Folge des absehbar anhaltenden Mangels an attraktiv verzinsten Anlagealternativen zu Immobilien.“
Eine andere Entwicklung gab es dagegen bei Value-Add-Produkten. Hier führten konservativere Vermietungsannahmen für die Zukunft, also ein geringeres Mietpreiswachstum und die Gewährung von mehr Incentives dazu, dass die Zahlungsbereitschaft der Käufer für nicht langfristig vermietete Objekte herabgesetzt wurde. Dazu beigetragen haben auch veränderte Fremdfinanzierungsbedingungen. Diese sind im Value-Add-Bereich schwieriger geworden, zum Beispiel weil nur noch risikoärmere Loan-to-Value (LTV) Verhältnisse akzeptiert werden oder fallweise auch die Zinsen gestiegen sind.
Ausblick
Auch im Jahr 2021 wird die Öffentliche Verwaltung voraussichtlich im großen Umfang Flächen in Berlin absorbieren, was den Markt weiter stützen wird. Für den privaten Sektor bleiben die Aussichten mindestens für die erste Jahreshälfte sehr unsicher. Die Zahl der aktiven Großgesuche hat sich durch seit Beginn der Krise eingestellte Vorgänge einerseits und einige kürzlich zum Abschluss gebrachte Verträge andererseits reduziert. Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany erklärt dazu: „Viele große Unternehmen überlegen sich derzeit noch, wie ihre Büronutzungskonzepte für die Zukunft aussehen sollen. Darunter sind einige, die zwar weniger Gesamtfläche in Anspruch nehmen wollen, aber gleichzeitig höhere Ansprüche an Flexibilität und Qualität entwickeln, um den neuen Realitäten ihrer Mitarbeiter gerecht zu werden, aber gleichzeitig die Vorteile des gemeinsamen Arbeitens im Büro voll auszuspielen. Die Qualität von Büros wird noch stärker als in der Vergangenheit unter den Gesichtspunkten des formellen und informellen Informationsaustauschs sowie der Förderung der Unternehmenskultur bewertet werden. Für das kommende Jahr bieten sich hier Chancen auf eine zunehmende Dynamik, wenn mit abnehmender Unsicherheit mehr und mehr Unternehmen ihre neuen Konzepte finalisieren und deren Umsetzung beginnen.“
