Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt verzeichnet für das Gesamtjahr 2020 einen Flächenumsatz von insgesamt 270.000 Quadratmetern. Gegenüber dem Rekordjahr 2019 hat sich die Quadratmeteranzahl somit nahezu halbiert, gemessen am fünfjährigen Durchschnitt liegt der Rückgang bei 35 Prozent. Auf dem gewerblichen Investmentmarkt verzeichnet das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield einen Rückgang um 14 Prozent auf insgesamt rund 3,4 Milliarden Euro, das ist trotz der Pandemie das drittbeste Ergebnis am Markt überhaupt.
Auf dem Düsseldorfer Büromarkt erreicht das vierte Quartal einen Flächenumsatz von rund 46.000 Quadratmetern und beendet das Jahr 2020 mit dem schwächsten Schlussquartal überhaupt. „Im Jahresendspurt ist die erhoffte Trendwende leider ausgeblieben und aufgrund des erneuten Lockdowns ist die Unsicherheit zahlreicher Unternehmen wieder gestiegen“, erklärt Luisa Rotthaus, Niederlassungsleiterin und Head of Office Agency in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Nichtsdestotrotz gibt es in diesem Quartal aber auch positive Vorzeichen: Die Anzahl der registrierten Mietvertragsabschlüsse hat gegenüber dem dritten Quartal wieder zugenommen, vor allem im kleinteiligen Flächensegment war die Marktaktivität am stärksten“, so Luisa Rotthaus weiter. Corporates mit größerem Flächenbedarf agieren insgesamt zurückhaltender und beobachten die Marktgegebenheiten genauer, weshalb großflächige Vermietungen kaum stattfanden. „Der erste Lockdown hat bei zahlreichen Unternehmen die Weichen für das Home-Office gestellt, der zukünftige Flächenbedarf und die Wahl des Bürokonzeptes werden nun im zweiten Lockdown intensiver analysiert und erprobt. Einen positiven Verlauf der Impfmaßnahmen und eine Erholung der Pandemiesituation bis zur Jahresmitte vorausgesetzt, erwarten wir für dieses Jahr ein besseres Jahresergebnis als 2020“, prognostiziert Luisa Rotthaus abschließend.
Klein- bis mittelflächige Vermietungen dominieren
Das umsatzschwache Schlussquartal ist ebenfalls auf fehlende Großvermietungen oberhalb von 5.000 Quadratmetern zurückzuführen. Als größte Anmietung ist die Deutsche Glasfaser Holding mit rund 4.250 Quadratmeter Bürofläche im Teilmarkt Airport City zu erwähnen. Im Vergleich zum dritten Quartal ist die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gestiegen und ist besonders den kleinteiligen Bürovermietungen bis 500 Quadratmetern zuzuschreiben. Nahezu ein Drittel aller Abschlüsse entfällt auf diese Größenordnung. Die größte Vermietung des Jahres bleibt die Anmietung der Oberfinanzdirektion mit 33.500 Quadratmetern im Teilmarkt City-Ost, gefolgt von ThyssenKrupp Elevator AG mit rund 9.100 Quadratmetern im Teilmarkt Nord. Insgesamt betrachtet bleibt das Jahr 2020 auch ein Jahr mit wenigen Großabschlüssen. So gab es nur insgesamt sechs Vermietungen über 5.000 Quadratmeter, im Vorjahr wurden dagegen zwanzig Anmietungen dieser Größenordnung registriert.
Bürospitzenmiete konstant, Durchschnittsmiete leicht rückläufig
Die erzielbare Bürospitzenmiete liegt zum Abschluss des vierten Quartals bei 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat und wird im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Somit bleibt die Spitzenmiete bereits seit dem zweiten Quartal auf einem konstant hohen Niveau.
Die gewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen 12 Monate liegt aktuell bei 15,32 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Rückgang von rund acht Prozent und ist in erster Linie auf die geringere Zahl an hochpreisigen Großvermietungen in hochqualitativen Objekten und Lagen zurückzuführen.
Rege Bautätigkeit mit hohen Vorvermietungsquoten
Im Gesamtjahr 2020 wurden insgesamt rund 136.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Somit wurden rund 40.000 Quadratmeter Bürofläche mehr realisiert als noch im Vorjahr. Auch im Jahr 2021 wird das Fertigstellungsvolumen mit knapp 126.000 Quadratmetern ein ähnlich hohes Niveau erreichen. Bemerkenswert sind die nach wie vor hohen Vorvermietungsquoten mit rund 76 Prozent, so dass lediglich gut 30.000 Quadratmeter Bürofläche für eine Anmietung zur Verfügung stehen.
Die Leerstandsquote beträgt zum Ende des Jahres knapp 7,0 Prozent und hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht erhöht. Insgesamt hat sich die Summe der verfügbaren Büroflächen um rund vier Prozent auf rund 647.000 Quadratmeter erhöht.
Düsseldorfer Investmentmarkt mit starkem Schlussquartal
Der Düsseldorfer Investmentmarkt erreicht im Jahr 2020 ein gewerbliches Transaktionsvolumen von insgesamt rund 3,4 Milliarden Euro. Unter dem Strich bedeutet das Ergebnis zwar einen Umsatzrückgang von rund 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr, dennoch hat sich der Düsseldorfer Investmentmarkt ziemlich unbeeindruckt von der Pandemie gezeigt. Insbesondere vor dem Umstand, dass während des ersten Lockdowns einige Transaktionen verschoben wurden oder sich dadurch verzögerten, zeigt sich eine starke Marktdynamik. Büroimmobilien bleiben dabei nach wie vor die beliebteste Assetklasse unter den Investoren und erreichen einen Anteil von knapp 86 Prozent des Gesamtvolumens.
Im vierten Quartal konnte das gewerbliche Transaktionsvolumen die Milliardengrenze erneut knapp überschreiten und somit nahezu das starke Jahresauftaktergebnis wiederholen. Hier schlagen vor allem die Einzeltransaktionen von drei Büroimmobilien mit einem Verkaufspreis von jeweils über 100 Millionen Euro positiv zu Buche.
„Es war abzusehen, dass wir auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt noch ein starkes Schlussquartal erleben und viele Investoren ihre Investments unbedingt im Jahr 2020 über die Zielgerade bringen wollen. Dies betrifft vor allem auch einige Transaktionen aus der ersten Jahreshälfte, welche aufgrund der Pandemieentwicklung zunächst aufgeschoben wurden“, erklärt Angelo Augenbroe, Head of Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. Im gesamten Jahresverlauf wurden insgesamt rund 2,9 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert. Noch nie zuvor wurde ein vergleichbares Ergebnis mit dieser Nutzungsart erzielt, welches sogar 10 Prozent über dem Volumen des Rekordjahres aus 2019 liegt. „Investitionen in Büroimmobilien trotzen derzeit nicht nur in Düsseldorf, sondern auch bundesweit jeglicher Diskussionen über die Zukunftsperspektive dieser Nutzungsart und untermauern damit eindrucksvoll das Vertrauen und die hohe Nachfrage in diese Assetklasse“, kommentiert Angelo Augenbroe weiter.
Nichtsdestotrotz ist eine zunehmende Allokation auf der Investorenseite hin zu Core und Core plus Immobilien zu erkennen, da der Großteil des Bürovolumens in attraktiven City Lagen und bedeutenden Teilmärkten wie dem CBD, auf Immobilien mit diesem Prädikat entfällt (rund 81 Prozent). Bis zum Ausbruch der Pandemie haben die Investitionssummen mit sogenannten Value-add Immobilien dagegen mehr und mehr zugenommen und Investoren vermehrt „Manage-to-core“ Strategien verfolgt. Hier wird man im Verlauf des Jahres möglicherweise einen „Rebound“ erleben, wobei das Lagemerkmal bei dieser Risikoklasse eine zunehmende Bedeutung haben wird.
„Die zum Jahresende angestiegene Dynamik lässt uns somit zuversichtlich in das Jahr 2021 blicken, da auch die Gemengelage aus hoher Nachfrage, geringem Angebot an Core Objekten und Mangel an attraktiven Alternativinvestments wie Staatsanleihen oder Aktien nach wie vor unverändert bleiben wird. Mit Blick auf die Transaktionen, die sich ins erste Quartal 2021 verlagert haben, ist die Investmentpipeline für den weiteren Jahresverlauf bereits mit spannenden Transaktionen gut gefüllt, wenngleich aufgrund des anhaltenden Lockdowns viele Investoren und Verkäufer noch eine abwartende Haltung mit Blick auf Anlage und Exit Entscheidungen haben. Hier wird sicherlich sehr darauf geschaut, wie nun die Impfkampagne der Bundesregierung voranschreitet“, prognostiziert Angelo Augenbroe abschließend.
Die Spitzenrendite für hochqualitative Core-Büroimmobilien in sehr guten innerstädtischen Lagen liegt zum Jahresende bei 2,90 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um 30 Basispunkte und sogar 10 Basispunkte im Vergleich zum dritten Quartal 2020.
