Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield meldet für den Frankfurter Büromarkt 2020 einen Flächenumsatz von 329.500 Quadratmetern. Die COVID-19 Pandemie hat die Anmietungsaktivitäten im Jahr 2020 gebremst. Der Einbruch des Flächenumsatzes im zweiten Quartal 2020 konnte im weiteren Jahresverlauf nicht aufgeholt werden. Das Gesamtergebnis liegt 40 Prozent unter dem Vorjahresumsatz. Die Durchschnittswerte der vorangegangenen fünf und zehn Jahre wurden um 42 Prozent beziehungsweise 35 Prozent unterschritten.
Mit einem Flächenumsatz von 122.000 Quadratmetern ist das vierte Quartal das umsatzstärkste im Berichtsjahr. Nicht zuletzt 25 Abschlüsse über jeweils 1.000 Quadratmeter haben den Umsatz positiv beeinflusst. Die ersten drei Quartale 2020 wiesen im Durchschnitt nur jeweils 13 Neuverträge in dieser Größenklasse auf.
Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, dazu: „Auch der größte Abschluss in diesem Jahr trägt einen erheblichen Anteil dazu bei. Cushman und Wakefield konnte an Samsung Electronics rund 18.000 Quadratmeter Bürofläche im Teilmarkt Eschborn vermitteln. Der Mischkonzern mietete in der Projektentwicklung Eschborn Gate ein Bürohochhaus sowie einen angrenzenden Flachbau an.“
Bankenviertel und Eschborn profitieren von Projektanmietungen
Insgesamt wurde im Teilmarkt Eschborn der zweithöchste Flächenumsatz im Frankfurter Markt erzielt. Die Neuabschlüsse summierten sich auf rund 53.000 Quadratmeter und damit zum höchsten Flächenumsatz, der im Teilmarkt in den letzten zehn Jahren erfasst wurde. Möglich machte dies nicht zuletzt das Angebot an projektierten Flächen. Mit 32.200 Quadratmetern beträgt der Anteil an Projektanmietungen 61 Prozent – in den letzten drei Jahren betrug der Anteil im Schnitt nur 14 Prozent. Auch der Teilmarkt Bankenviertel profitierte von Projektanmietungen. Die Quote liegt hier bei 57 Prozent. Insgesamt entfielen von den 80.000 Quadratmetern, die neu im Bankenviertel angemietet wurden, 45.400 Quadratmeter auf Flächen, die sich aktuell noch im Bau befinden; knapp 40.000 Quadratmeter davon allein in der Neubauentwicklung Frankfurt FOUR.
Pierre Nolte: „Trotz der Unsicherheiten durch die Auswirkungen von COVID-19 haben wir in diesem Jahr einige Großabschlüsse in Neubauten oder Flächen von hoher Qualität gesehen. Der Trend für Büronutzer geht ganz klar zu einer Verbesserung der Qualität bei gleichzeitiger Reduzierung der Gesamtfläche. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flächen, die sich räumlich aber nicht nur auf die zentralen Lagen, sondern auf die äußeren Büromarktlagen wie Eschborn oder Niederrad auswirkt.“
Erzielbare Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete steigt weiter an
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete im Frankfurter Markt liegt unverändert bei 45,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate erreicht 23,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Vorjahreswert ist sie um 2,35 Euro gestiegen. Zurückzuführen ist diese Steigerung vor allem auf Anmietungen im Neubauprojekt FOUR und die Ende 2019 fertiggestellten Objekte Omniturm sowie Marienturm im Bankenviertel.
Leerstand und Büroflächenbestand steigen weiter an
Der absolute Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahreswert um 10 Prozent auf rund 889.000 Quadratmeter angestiegen. Die Leerstandsquote im Marktgebiet liegt nun bei 7,6 Prozent. So hoch war die Quote zuletzt Ende 2017.
Insgesamt wurden Projekte mit 226.400 Quadratmetern Bürofläche fertiggestellt und damit 40 Prozent mehr Fläche als im zehnjährigen Durchschnitt. Auch 2021 werden die Fertigstellungszahlen voraussichtlich über dem Durchschnitt liegen. Sollte es keine Verzögerung in der Baufertigstellung geben, werden rund 176.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Von diesen sind aktuell bereits 66 Prozent an Nutzer vergeben.
Ausblick
Pierre Nolte geht davon aus, dass der Flächenumsatz 2021 zwar höher ausfallen wird als im abgelaufenen Berichtsjahr, doch weder den Stand von 2019 (553.000 Quadratmeter) noch den Wert des zehnjährigen Durchschnitts von 490.000 Quadratmetern erreichen wird: „Auch wenn wir in der zweiten Jahreshälfte 2020 eine deutlich höhere Abschlussbereitschaft als zu Beginn des Jahres gesehen haben, werden sich die pandemiebedingten wirtschaftlichen Auswirkungen und Unsicherheiten auch im nächsten Jahr noch bremsend auf den Flächenumsatz auswirken.“
Die Leerstandsquote dürfte im nächsten Jahr weiter steigen, denn viele der nicht zuletzt durch vorangegangene Projektanmietungen freiwerdenden Bestandsflächen werden nicht sofort nachvermietet werden können. Die Spitzenmiete wird dennoch ihr aktuelles Niveau halten, denn der Bedarf nach attraktiven Neubauflächen in guter Innenstadtlage ist stabil hoch. Da hier das Angebot schrittweise abgebaut wird, wird der Anteil der hochpreisigen Abschlüsse an allen Abschlüssen am Markt im Jahr 2021 geringer ausfallen als 2020. Die gewichtete Durchschnittsmiete dürfte sich daher etwas verringern.
