Seit dem Frühjahr 2020 befindet sich der Immobilienmarkt im Griff der Corona-Pandemie: konjunktureller Einbruch, Einschränkung der Mobilität der Marktakteure und ein hohes Maß an Unsicherheit prägten die vergangenen Monate. Die Vermietungsmärkte haben mit teils hohen Nachfragerückgängen reagiert. Der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien hat sich davon aber relativ unbeeindruckt gezeigt.
Natürlich dauerten die Verkaufsprozesse länger, manche wurden abgebrochen, aber die generelle Nachfrage nach Immobilien am Standort Deutschland war und ist weiterhin sehr hoch – wenn auch mit stärkerem Fokus auf die Risikoklassen core und core plus: Immobilien in guter Lage mit einem langfristigen Mietvertrag an einen bonitätsstarken Mieter sind Investors‘ Darling. „In den Bieterrunden übertrumpfen sich weiterhin die eigenkapitalstarken Investoren, die Alternativen zu den niedrigverzinsten Anleihen suchen. Gegenüber den deutschen Staatsanleihen bietet selbst eine Bürorendite im Bereich von 2,80% eine sehr gute Alternative“, kommentiert Alexander Kropf Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield.
Es bleibt abzuwarten, wie schnell internationale Investoren wieder nach Deutschland kommen: zum einen aufgrund der Reisebeschränkungen und zum anderen aufgrund des sehr hohen Preisniveaus in Deutschland. Die Konkurrenz unter den Käufern ergab sich dann aber aus dem vielen billigen Geld, welches entsprechende Anlage suchte und weiterhin sucht. Gerade die Pensionskassen und Versicherungen forcierten einen Anstieg ihrer Immobilienquoten und waren bereit, hohe Preise zu bezahlen.
Büroinvestments dominieren mit 45% – Berlin stärkster Investmentmarkt
„Am Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Deutschland wurde im Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 58,2 Mrd. Euro erzielt. Das liegt zwar 15% unter dem Vorjahr, aber in etwa auf dem 5-Jahreschnitt. Investments in Büroimmobilien dominieren weiterhin das Marktgeschehen – gut 45% (Vorjahr 56%) des Transaktionsvolumens entfallen auf diese Nutzungsart. Handelsimmobilien (18%) und Logistikimmobilien (12%) folgen“, analysiert Helge Zahrnt Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield. Gut über die Hälfte des Transaktionsvolumen (54%, 31,4 Mrd. Euro) entfällt auf die Top-7-Märkte. Berlin führt das Standortranking mit 8,8 Mrd. Euro vor Frankfurt mit 6,5 Mrd. Euro an. In Berlin hat insbesondere die TLG-Übernahme knapp zwei Mrd. Euro zum Gesamtergebnis beigetragen.
Auf der Verkäuferseite waren viele Eigentümer von core- und core plus-Immobilien bereit, zu den aktuell hohen Preisen zu verkaufen. Viele Käufer mit einem Risikoprofil im Bereich value-add und opportunistisch sahen sich einer eingeschränkten Liquidität aufgrund restriktiver Finanzierungsbedingungen sowie Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Märkte gegenüber. Das führte am Ende dazu, dass Käufer in mehr risikobehafteten Segmenten in 2020 keine so attraktiven Preise mehr bieten konnten. Entsprechend ist das Transaktionsvolumen 2020 in diesen Risikoklassen gesunken. Zudem gab es 2020 eine Reihe an Unternehmensbeteiligungen wie die TLG-Übernahme durch Aroundtown oder diverse Beteiligungen an Signa Prime Selection. „Auf der Käuferseite waren insbesondere die eigenkapitalstarken Investoren aktiv. Da aufgrund der Reisebeschränkungen im Zuge der Corona-Pandemie internationale Investoren seltener reisen konnten, hatten die deutschen Käufer weniger internationale Konkurrenz. Gleichzeitig haben die deutschen Investoren auch weniger im Ausland investiert und fokussierten sich stärker auf Deutschland – sie stabilisierten somit den Markt in 2020“, kommentiert Alexander Kropf.
Spitzenrenditen für Büroimmobilien sinken
„Die Nachfrage nach Immobilien der Risikoklasse core und core plus ist ungebrochen hoch. Entsprechend ist die gemittelte Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Märkten im Laufe des Jahres 2020 von 3,00% auf 2,90% gesunken. Für das Jahr 2021 erwarten wir eine weitere Yield Compression auf ca. 2,85%“, kommentiert Helge Zahrnt. Die gemittelte Spitzenrendite für Geschäftshäuser notiert bei durchschnittlich 3,70%. Für Logistikimmobilien bei 3,50%.
Ausblick – Immobilien bleiben bevorzugtes Anlageprodukt
„Für das Jahr 2021 erwarten wir ein Transaktionsvolumen im Bereich von 55 bis 60 Mrd. Euro – also auf vergleichbarem Niveau wie 2020. Die Corona-Beschränkungen werden noch weit in 2021 die Verkaufsprozesse beeinflussen. Weiterhin wird der Markt dominiert von deutschen beziehungsweise europäischen eigenkapitalstarken Investoren werden. Bei Immobilien mit höherem Risiko bleibt für 2021 abzuwarten, ob potentielle Verkäufer und Käufer hinsichtlich der Preise aufeinander zugehen oder sich die Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Marktentwicklung reduziert“, kommentiert Alexander Kropf.
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