Investorennachfrage bleibt ungebrochen hoch, Corona-Pandemie schränkt Verkaufsprozesse ein
Auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien inklusive Entwicklungsgrundstücken zeigte sich im ersten Quartal 2021 ein uneinheitliches Bild. Während die Dynamik bei Verkaufsvorbereitungen für Immobilien zunahm, zögerten etliche Bestandshalter gleichwohl damit, ihre Objekte aktiv zu vermarkten. Und das, obwohl im Markt nicht nur ein hohes Kaufinteresse vorhanden ist, sondern auch ein enorm hohes Anlagekapital, das dringend nach geeigneten Objekten sucht.
Bremser für eine höhere Marktdynamik war der erneute Anstieg der Neuinfektionen mit dem SARS-CoV-2-Virus, der dafür sorgte, dass Kontakt- und Reisebeschränkungen nicht nur beibehalten, sondern teilweise auch verschärft und auf mehr Länder ausgedehnt wurden. „Vor allem internationalen Investoren ohne Präsenz in Deutschland war daher eine Vor-Ort-Besichtigung kaum möglich. Virtuelle Datenräume können bei aller Bequemlichkeit und perfekter Ausgestaltung nicht in jedem Fall einen persönlichen Eindruck ersetzen“, kommentiert Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield.
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Solides Quartalsergebnis in Höhe von rund 10 Mrd. Euro
Vor diesem Hintergrund ist das im ersten Quartal realisierte Transaktionsvolumen von fast 10 Mrd. Euro ein durchaus solides Ergebnis, auch wenn es bei Weitem nicht an den Rekordwert aus dem ersten Quartal 2020 heranreicht. Der Durchschnittswert der ersten Quartale der Jahre 2016 bis 2020 liegt bei 12,4 Mrd. Euro, der der Jahre 2011 bis 2015 bei 7,47 Mrd. Euro. „Was – insbesondere gegenüber dem Vorjahresquartal – fehlte, waren Megatransaktionen jenseits der eine Mrd. Euro-Grenze“, analysiert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield, und ergänzt: „Der deutlich größte Verkauf, das sogenannte Altas Paket, wurde kurz vor Quartalsende bekannt und lag bei etwas über 425 Mio. Euro. Insgesamt entfiel auf Portfolios ein Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von einem Viertel. Wie in den Vorquartalen dominierte die Veräußerung von Einzelobjekten das Geschehen am Markt.“
Investoren verändern Gewichtung der Nutzungsarten
Das Investoreninteresse ist unverändert zum Vorjahr vor allem auf Sicherheit ausgerichtet und damit stehen Core und Core+ Objekte im Fokus. Bei den Nutzungsarten haben Büroobjekte ihre Position als bevorzugte Anlageklasse bestätigt mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 34%. Industrie- und Logistikobjekte folgen auf Rang zwei mit einem Anteil von knapp 21%. Stark zeigte sich im ersten Quartal auch die Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien. Die Verkäufe in dieser Nutzungsart summierten sich auf knapp eine Mrd. Euro (Vorjahresquartal: knapp 500 Mio. Euro) und damit auf einen Anteil von 11%. Vor dem Hintergrund der absehbaren Überalterung der deutschen Bevölkerung ist das Investoreninteresse an dieser Klasse nicht verwunderlich. Der Handelssektor liegt mit einem Anteil von 13% noch knapp vor Gesundheitsimmobilien. Der seit November 2020 geltende Lockdown erschwert es zunehmend, stabile Prognosen für die Entwicklung der bisherigen Magneten in den traditionellen Einkaufszentren und vor allem in den Fußgängerzonen der Städte zu treffen und damit verbunden eine nachhaltige Aussage über deren künftige Struktur. Diese Herausforderung kann und will nicht jeder Investor angehen. Im Fokus bleiben daher Fachmärkte mit einem Lebensmittler als Anker. „Generell ist festzustellen, dass die Investoren die Gewichtung in ihren Portfolios umschichten oder es planen – weniger Handel, auch durchaus ein etwas geringeres Gewicht von Büroobjekten und mehr Gewicht für Wohnen und alternative Nutzungsarten“, kommentiert Helge Zahrnt.
Die Top-7 Märkte generierten ein Transaktionsvolumen von 3,58 Mrd. Euro und verbuchten mit 61% einen deutlich stärkeren Einbruch gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresquartal als die Regionen außerhalb, deren Transaktionsvolumen um ein Drittel zurückging. Unverändert steht Berlin als stärkster Markt an der Spitze (1,1 Mrd. Euro), dicht gefolgt von Frankfurt mit rund 900 Mio. Euro. Von den anderen Märkten liegt nur noch Hamburg mit 633 Mio. oberhalb der 500 Mio. Euro-Schwelle.
Spitzenrenditen verharren auf niedrigem Niveau
Vor dem Hintergrund eines unverändert hohen Wettbewerbs haben die Preise für die präferierten Produkte ihr hohes Niveau bestätigt. Im Bürosektor liegt der Mittelwert der Spitzenrendite in den Top-7 Märkten bei 2,87%, im Vergleich zum vorangegangenen Quartal ist dies eine minimale Kompression von zwei Basispunkten. Deutlicher ist die Renditekompression für erstklassige Logistikobjekte, für diese sank der Mittelwert um 15 Basispunkte auf aktuell 3,34% in den letzten drei Monaten. Der Abstand zum Mittelwert für erstklassige Geschäftshäuser in den Fußgängerzonen (3,78%) hat sich damit auf 44 Basispunkte vergrößert.
Prognose für Transaktionsvolumen 2021 von über 50 Mrd. Euro
Noch ist nicht sicher, wann eine Rückkehr der Gesellschaft zur gewohnten Normalität tatsächlich erreicht sein wird. „Aktuell wird zum einen über strengere Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausdehnung des Virus diskutiert, zum anderen laufen Modellprojekte, im Rahmen derer im Zusammenspiel von Impfungen und Testungen eine bedingte und räumlich begrenzte Rücknahme von Begrenzungen im Einkauf, Sport und Kultur erfolgt. Als sicher kann jedoch gelten, dass Investoren einen hohen Anlagedruck haben, dass die Kapitalmarktzinsen unverändert niedrig bleiben werden und dass das Geschehen auf dem Investmentmarkt an Dynamik gewinnen wird, sobald die Entwicklungsperspektiven klarer sind. Vor diesem Hintergrund halten wir unverändert ein Transaktionsvolumen für das Gesamtjahr von über 50 Mrd. Euro, bis hin zu 55 Mrd. Euro für möglich“, kommentiert Alexander Kropf.
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