4,38 Mrd. Euro wurden in der ersten Jahreshälfte auf dem Berliner Investmentmarkt für gewerblichen Immobilien umgesetzt. Das entspricht einer Steigerung von 7 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Der größte Anteil davon entfällt mit Investitionen von rund 3,29 Mrd. Euro auf das zweite Quartal.
Hochpreisige Einzelverkäufe treiben Umsatz in die Höhe
Mischgenutzte Immobilien, darunter das „Fürst“, die „Gloria Galerie“ und das „Quartier 206“, haben das Marktgeschehen dominiert. Rund 1,95 Mrd. Euro beziehungsweise 44 % des Umsatzes wurden damit realisiert. Auf Platz zwei folgen Büroimmobilien mit 1,22 Mrd. Euro bzw. 28 % Umsatzanteil, darunter das „Weidt Park Corner“ und die „Park Kolonnaden“. Transaktionen von Handelsimmobilien, beispielsweise die „Zehlendorfer Welle“, summierten sich auf 268 Mio. Euro, was 6 % des gesamten Umsatzes entspricht. Logistik- und Industrial-Immobilien erzielten einen Anteil von 3 % (132 Mio. Euro). In andere Liegenschaften, darunter viele gewerbliche Grundstücke, wurden 616 Mio. Euro investiert, was 14 % des Gesamtumsatzes entspricht.
Die größte Transaktion des ersten Halbjahres war der Verkauf des „Fürst“ für über 1 Mrd. Euro. Die Aggregate Holdings erwarb die gemischtgenutzte und sich im Bau befindliche Projektentwicklung - ehemals Kudamm-Karree - von Vivion. Darüber hinaus wurden elf weitere Transaktionen mit einem Kaufpreis von mindestens 100 Mio. Euro registriert. Eine der bedeutendsten hierbei war ein Teilverkauf der „Gloria Galerie“, die von Centrum zu einem Preis von über 25.000 Euro pro Quadratmeter verkauft wurde.
Sichere Cashflows gefragt
Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die Risikoklassen zeigt die aktuell vorherrschende Präferenz für sichere Cashflows. 69 % des investierten Kapitals entfallen auf Objekte aus der Klasse Core und Core+. Mit 65 % war der Anteil internationalen Kapitals 4 Prozentpunkte höher als vor einem Jahr. Zuletzt wurde 2017 ein noch höherer Wert in einem ersten Halbjahr erzielt.
Portfoliodeals spielten mit 5 % Umsatzanteil nur eine untergeordnete Rolle. Differenziert nach Käufertypen zeigt sich, dass Investment- und Asset-Manager für etwas mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens verantwortlich waren. Platz zwei teilen sich Versicherungen, Pensionsfonds und Projektentwickler mit jeweils 12 %.
Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Nach dem zurückhaltenden Jahresbeginn, welcher noch stark unter dem Einfluss der Lockdown-Maßnahmen stand, hat sich der Markt positiv entwickelt. Die Marktakteure haben mit den Impffortschritten auch ihre Vermarktungsaktivitäten wieder intensiviert. Trotz neuer Unsicherheiten bezüglich der Delta-Variante gehen wir davon aus, dass die zweite Jahreshälfte ein solides Investmentvolumen sehen wird. Insbesondere bei Büroimmobilien stehen noch einige größere Abschlüsse bevor, sodass zum Jahresende ein Investitionsvolumen von ca. 7,5 Mrd. Euro realistisch ist.“
Renditekompression bei Büroimmobilien im Core-Segment
Die Spitzenrendite für Berliner Büroimmobilien liegt aktuell bei 2,60 % und damit 30 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Seit dem Beginn der Pandemie hat sich die Attraktivität von Objekten mit sicheren Cashflows, langen Mietvertragslaufzeiten und bonitätsstarken Mietern gesteigert. Der Berliner Büromarkt ist für diese Investitionen wegen des hohen Anteils der öffentlichen Hand am Mieterbesatz besonders interessant. Bis zum Jahresende erwartet Cushman & Wakefield eine weitere leichte Kompression der Spitzenrendite.
Steigende Preise im Logistik-Segment
Prime-Logistik- und Light-Industrial-Immobilien werden in der Region Berlin derzeit mit einer Spitzenrendite von 3,30 % gehandelt. Ende Juni 2020 lag der Wert noch bei 3,90 %. Dazu beigetragen hat insbesondere der beschleunigte Trend zum Online-Handel während der Pandemie. Bis zum Jahresende rechnet Cushman & Wakefield mit einer weiteren leichten Renditekompression.
Spitzenmiete im Einzelhandel stabil
Die Berliner Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1-A-Lagen notiert zum Ende des zweiten Quartals 2021 bei 3,50 % und damit unverändert zum Vorjahr. Durch die zunehmenden Lockerungen im Einzelhandel ist auf dem Investmentmarkt eine anziehende Nachfrage und eine Renditekompression nicht auszuschließen.
