Transaktionsvolumen deutlich unter Vorjahreswert
Im ersten Halbjahr wechselten in Frankfurt gewerblich genutzte Objekte und Entwicklungsgrundstücke für 1,59 Mrd. Euro den Eigentümer. Dies reichte nicht aus, um an das Halbjahresergebnis 2020 mit 2,94 Mrd. Euro anzuknüpfen. Der größte Anteil des Transaktionsvolumens entfällt mit 56 % auf die Nutzungsart Büro. Im Jahresverlauf gab es bislang nur drei Bürotransaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, so im zweiten Quartal der Erwerb des Bürogebäudes Westend Carree durch Ardian Real Estate von der Publity-Tochter Preos für über 200 Mio. Euro. Das Transaktionsvolumen von Handelsimmobilien fällt mit 30 Mio. Euro gering aus und wird maßgeblich durch pandemie-bedingte Unsicherheiten beeinflusst. Im Bereich der Logistik- und Industrieimmobilien wird zur Jahreshälfte 2021 ein Transaktionsvolumen von 157 Mio. Euro registriert, es entspricht einem Umsatzanteil von knapp 10 %.
Einige großvolumige Transaktionen
Vier Verkäufe oberhalb der 100-Mio.-Euro-Grenze wurden im ersten Halbjahr umgesetzt, nämlich eine Mischnutzungsimmobilie und drei Büroobjekte. Zusammen machen sie 50 % des Umsatzes aus. Ein weiterer positiver Umsatztreiber am Frankfurter Investmentmarkt ist die Größenklasse zwischen 25 Mio. bis unter 50 Mio. Euro, mit einem Anteil am Gesamtvolumen von 23 %. Ausländisches Kapital beteiligte sich im ersten Halbjahr mit 26 % am gesamten Transaktionsvolumen. Das geringe Volumen wird durch den Vergleich mit den letzten fünf Jahren deutlich, wo ausländische Investoren Anteile zwischen 41 % und 63 % hatten. Die starke Nachfrage nach risikoarmen Immobilien spiegelt sich im hohen Anteil der Core-Transaktionen wider, diese machen rund 43 % des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens aus. Der Anteil an Core+ und Value-Add-Immobilien fällt mit 21 % und 23 % nahezu gleich aus.
Richard Tucker, Niederlassungsleiter und Leiter des Investmentteams Frankfurt von Cushman & Wakefield, erklärt: „Die Marktaktivität war im ersten Halbjahr noch verhalten. Auf der Nachfrageseite ist genügend Kapital vorhanden, jedoch mangelt es auf der Angebotsseite an fertigen Investmentprodukten. Dies schlägt sich vor allem in der besonders stark nachgefragten Nutzungsart der Büroimmobilien nieder, da hier bisher ein signifikanter Anteil der Mietvertragsabschlüsse aufgeschoben wurde. Mit steigender Umsatzdynamik am Vermietungsmarkt wird auch die Investitionsbereitschaft der Investoren im Laufe der zweiten Jahreshälfte zunehmen. Auch risikoreichere Investments könnten dann wieder stärker in den Fokus rücken. Dennoch wird sowohl das Bürotransaktionsvolumen sowie auch das gesamte gewerbliche Transaktionsvolumen des Gesamtjahres nicht an die Werte von 2020 heranreichen.“
Bürorendite stabil, Logistikrendite wird weiter sinken
Die Nettoanfangsrendite für Büroobjekte erstklassiger Qualität in Spitzenlage liegt seit Dezember 2019 unverändert bei 2,75 %, in den dezentralen Lagen in der Spitze bei 4,45 %. Die Werte werden auch in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich unverändert bleiben. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien liegt Ende Juni bei 3,30 %. Die durch die COVID-19-Pandemie ausgelöste Nachfrage nach Logistikdienstleistungen und der dadurch entstandene Wettbewerb um Logistikobjekte löste großen Druck auf die Renditen aus, sodass sie innerhalb der letzten zwölf Monate um 60 Basispunkte sanken. Bis Ende des Jahres erwarten wir eine weitere leichte Kompression. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser notiert Ende Juni 2021 bei 3,70 % und ist somit stabil zum Vorjahreswert.
