Niedriges Transaktionsvolumen am Hamburger Investmentmarkt
Nach dem Rekordumsatz im gewerblichen Investmentmarkt Hamburg im ersten Halbjahr 2020 fällt die diesjährige Halbjahresbilanz mit rund 1,16 Mrd. Euro um 43 % niedriger aus. Damit bleibt das Transaktionsvolumen hinter dem 5- und 10-Jahresschnitt um 34 % beziehungsweise 24 % zurück. Anders als im vergangenen Jahr, als sich die Investitionen größtenteils auf die innerstädtischen Lagen konzentrierten, wurde in diesem Halbjahr mit über 30 % ein großer Anteil des Investmentvolumens in den östlichen Stadtlagen umgesetzt.
Büros waren erneut die umsatzstärkste Nutzungsart. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 460 Mio. Euro in Büroobjekte und -projektentwicklungen investiert, was einem Anteil von 40 % am Gesamtvolumen entspricht. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres beläuft sich das Ergebnis auf ein Umsatzminus von rund 55 %. Grund dafür ist vor allem die geringe Anzahl großvolumiger Transaktionen von Büroobjekten im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Bislang fällt allein der Verkauf des „Hamburg Süd Hauses“ im Teilmarkt City im ersten Quartal für rund 155 Mio. Euro von der Oetker-Gruppe an Union Investment in diese Größenklasse.
Überdurchschnittlich hoch ist mit einem Umsatzanteil von 34 % das Transaktionsvolumen mit Logistik-und Industrieimmobilien ausgefallen. Insgesamt summieren sich die Verkäufe auf über 390 Mio. Euro, maßgeblich bestimmt durch den Verkauf des Logistikzentrums „Spectrum“ in östlicher Stadlage von Fiege Logistik an die DWS Group für rund 189 Mio. Euro im zweiten Quartal.
Das Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien erreicht im ersten Halbjahr einen Anteil von rund 9 % beziehungsweise einen Umsatz von 102 Mio. Euro. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ergebnis somit um mehr als die Hälfte eingebrochen (-51 %), Grund dafür ist in erster Linie der Mangel an geeigneten Objekten.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert: „Das Augenmerk der Investoren richtete sich im bisherigen Jahresverlauf vor allem auf Core und Core+ Objekte, doch hier mangelte es an der entsprechenden Produktverfügbarkeit. Damit wurden mögliche Marktaktivitäten ausgebremst und die Höhe des Transaktionsvolumens gedeckelt. Die hohe Risikoscheu der Investoren spiegelt sich in den über 80 % Umsatzanteil der Core und Core+ Objekte im ersten Halbjahr wider. Zudem gab es im Halbjahr nicht viele großvolumige Umsatztreiber. Auch wenn sich einige Großtransaktionen in der Pipeline befinden, so wird der Nachfrageüberhang bei Core-Objekten auch das zweite Halbjahr prägen, was für das Gesamtjahr ein im Vergleich zu den Vorjahren niedrigeres Transaktionsvolumen erwarten lässt.“
Nachfrageüberhang bei Core-Objekten setzt Spitzenrenditen unter Druck
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Hamburgs zentralen Lagen liegt seit Anfang 2020 stabil bei 2,80 %, in den dezentralen Lagen bei aktuell 3,90 %. Angesichts der gleichbleibend hohen Nachfrage nach hochattraktiven Core-Büroimmobilien mit stabilem Cashflow und bonitätsstarkem Mieterbesatz ist im weiteren Jahresverlauf mit einer leicht sinkenden Rendite zu rechnen. Ähnlich stark ist der Nachfrageüberhang bei Logistikobjekten spürbar. Die Rendite für hochqualitative Logistikimmobilien notiert zum Ende des ersten Halbjahres bei 3,30 %. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie um 60 Basispunkte gesunken. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt aktuell 3,80 %.
