Mit einem Transaktionsvolumen von mehr als 3 Mrd. Euro verzeichnete der Münchner Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien sein zweithöchstes Ergebnis für ein erstes Halbjahr der vergangenen zehn Jahre. Nach einem schwachen Jahresbeginn belebte sich das Marktgeschehen im Zeitraum April bis Juni deutlich, so dass der Halbjahreswert von 2020 um 36 % übertroffen wurde.
Büroimmobilien treiben Transaktionsvolumen
Grund für das hohe Ergebnis sind vor allem drei großvolumige Verkäufe für jeweils mehr als 600 Mio. Euro. Sie summierten sich auf mehr als 1,9 Mrd. Euro und sorgten für 60 % des von Cushman & Wakefield registrierten Transaktionsvolumens. Bei allen drei Deals handelt es sich um Büroobjekte, namentlich die „Highlight Towers“ in der Parkstadt Schwabing, den „O2-Tower“ mit dem benachbarten Campus C und das Objekt „MediaWorks“ im Werksviertel am Ostbahnhof. Dadurch liegt der Anteil von Büroimmobilien am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen mit 2,6 Mrd. Euro bei 86 %.
Hotelimmobilien auf Platz 2 und Logistik leidet an Mangel von Objekten
Mit rund 6 % folgen Hotelimmobilien deutlich dahinter auf Platz 2. Der Transaktionsumsatz mit Logistik- und Industrial-Immobilien spielte auf dem Münchener Investmentmarkt mit einem Anteil von 3 % eine untergeordnete Rolle. Die Investorennachfrage für diese Asset-Klasse ist sehr hoch, jedoch mangelt es an attraktiven Core-Objekten sowie geeigneten Grundstücken für potentielle Last-Mile-Logistik und Distributionshallen.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets in München bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Das zweite Quartal gibt klar die Richtung für den Markt vor. Büroobjekte stehen im Fokus. Gefragt sind Core-Immobilien mit hohen Vermietungsständen und Value-Add-Objekte in guten Lagen. Doch ist das Angebot immer noch begrenzt. Gleichzeitig erweitert sich das Suchprofil der Investoren zunehmend in Richtung Logistikimmobilien und Life-Science-Objekte, aber auch Wohnimmobilien. Die Impfaktivitäten sorgen zudem für eine Annäherung an die gewohnte Normalität und ein größeres Vertrauen in die wirtschaftliche Entwicklung, so dass wir im zweiten Halbjahr eine Erhöhung der Marktaktivitäten und ein Jahrestransaktionsvolumen von mehr als 6 Mrd. Euro erwarten.“
Investoren scheuen Risiken
80 % des gewerblichen Investitionsvolumens entfiel im ersten Quartal auf risikoarme Immobilien der Risikoklasse Core und Core+. Opportunistische und Value-Add-Objekte spielten bisher nur eine untergeordnete Rolle und erzielten Umsatzanteile von unter 5 %. Die Beteiligung von ausländischem Kapital lag im ersten Halbjahr bei 35 % und damit nur wenig über dem durchschnittlichen Wert der vergangenen Jahre von rund 30 %.
Rendite von innerstädtischen Geschäftshäusern und Logistikobjekten fast gleichauf
Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien in sehr guten innerstädtischen Lagen liegt zum Ende des zweiten Quartals bei 2,50 % und damit zehn Basispunkte unter dem Wert vor zwölf Monaten. Deutschlandweit bleibt München weiterhin der teuerste Markt für Core-Büroinvestments. Aufgrund der hohen Nachfrage erwartet Cushman & Wakefield bis zum Ende des Jahres eine leichte Renditekompression. In dezentralen Lagen liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei aktuell rund 3,30 %, auch diese wird bis zum Jahresende 2021 vermutlich zurückgehen.
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,30 %, das sind 60 Basispunkte weniger als zur Jahresmitte 2020 und spiegelt den hohen Wettbewerb für Objekte dieser Nutzungsart wider. Eine weitere Renditekompression ist zu erwarten. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt bei 3,20 %. Ihr starker Anstieg im Frühjahr 2020 als Reaktion auf die pandemiebedingten Härten für den stationären Handel wirkt noch nach. Doch eine wieder gegenläufige Entwicklung ist bereits erkennbar.
