Das Volumen von An- und Verkäufen gewerblich genutzter Immobilien und Entwicklungsgrundstücke in Deutschland summierte sich nach Untersuchungen der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) 2021 bis Ende September auf rund 37,9 Mrd. EUR. Das Vorjahresergebnis von 41,1 Mrd. EUR wurde damit um etwa acht Prozent verfehlt. Der Durchschnittswert der ersten neun Monate der vorangegangenen fünf Jahre wurde um rund zwei Prozent unterschritten. Jedoch liegt der aktuelle Wert um 24 Prozent über dem Zehn-Jahresdurchschnitt.
Großabschlüsse als Treiber im dritten Quartal
Mit einem Umsatz von insgesamt 15,8 Mrd. EUR ist das 3. Quartal das bislang stärkste des laufenden Jahres (Q1: 9,5 Mrd. EUR, Q2: 12,5 Mrd. EUR). Grund sind einige sehr großvolumige Transaktionen, wie der Verkauf des Frankfurter T1 für rund 1,4 Mrd. EUR an die Allianz Real Estate. Darüber hinaus wurden im 3. Quartal einige Portfoliotransaktionen im oberen dreistelligen Millionen-Euro-Bereich vereinbart, unter anderem beteiligte sich Aggregate mit 85 Prozent an zehn Projektentwicklungen, darunter acht mit geplanter gewerblicher Nutzung und x+bricks erwarb ein Paket mit 34 ehemaligen Real-Märkten. Insgesamt vereinten die elf größten Transaktionen der ersten neun Monate des Jahres circa 9 Mrd. EUR auf sich, rund ein Viertel des gesamten Volumens
Spitzenrenditen bleiben niedrig
Der Mittelwert der Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top-7 liegt aktuell bei 2,80 Prozent und damit um 14 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. München ist der teuerste Markt (2,50 Prozent). Köln (3,00 Prozent) und Stuttgart (3,15 Prozent) sind die vergleichsweise preiswertesten Märkte.
Bei Logistikobjekten ist der Mittelwert der Spitzenrenditen in den vergangenen zwölf Monaten um 55 Basispunkte auf aktuell 3,11 Prozent gesunken. Der Abstand zwischen mittlerer Büro- (2,80 Prozent) und mittlerer Logistikimmobilienrendite hat sich in diesem Zeitraum von 72 Basispunkten auf 31 Basispunkte mehr als halbiert. Das zeigt, wie hoch der Wettbewerb der Investoren um Logistikobjekte ist. Mit Ausnahme von Stuttgart (3,20 Prozent) gilt für alle Top-Standorte der Wert von 3,10 Prozent.
Der Mittelwert der Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,63 Prozent und damit sieben Basispunkte niedriger als Ende September 2020. Die Bandbreite der Werte reicht von 3,15 Prozent in München bis 3,80 Prozent in Düsseldorf, Köln und Stuttgart.
Bis Jahresende erwartet C&W, dass es wegen des unvermindert anhaltenden hohen Nachfragedrucks für Spitzenobjekte in den wesentlichen Nutzungsklassen zu weiteren, aber überwiegend leichten, Renditekompressionen kommt.
Industrial beliebter als Handel
Beliebteste Asset-Klasse der Investoren bleibt das Bürosegment. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von rund 16 Mrd. EUR erzielt, was 42 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens der ersten drei Quartale 2021 entspricht. Unverändert hoch ist der Wettbewerb um Objekte mit krisenfesten Mietern und langfristigen Mietverträgen sowie um Immobilien in verkehrstechnisch gut angebundenen innerstädtischen Lagen.
Zweitstärkster Sektor sind Industrial-Objekte, die im Vorjahreszeitraum deutlich hinter Handelsimmobilien an dritter Stelle lagen. Die Transaktionen von Lagerhallen, Light-Industrial-Objekten und Distributionszentren beliefen sich auf ein Volumen von rund 5,7 Mrd. EUR. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beträgt 15 Prozent.
Handelsimmobilien folgen mit 14 Prozent dahinter. Hier haben die Marktaktivitäten im 3. Quartal 2021 deutlich zugelegt. Neben der Vielzahl kleinerer und mittelgroßer Transaktionen, registrierte C&W einige großvolumige Verkäufe, wie den Verkauf zweier Fachmarktpakete durch Patrizia, die dazu führten, dass das Transaktionsvolumen von Ende Juni bis Ende September von 2,1 Mrd. EUR auf 5,2 Mrd. EUR signifikant gestiegen ist.
Hotels kommen im bisherigen Jahresverlauf auf einen Anteil von 3,0 Prozent des Transaktionsgeschehens.
Internationales Kapital war in den ersten neun Monaten 2021 zu 37 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt. Das entspricht in etwa dem Niveau des Vorjahres (Q1-3 2020: 39 Prozent). Insbesondere europäische Investoren waren aktiv.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland, kommentiert: „Wir sehen eine anhaltend hohe Liquidität am Markt. Immobilien stehen angesichts der aktuellen Zinslandschaft und der trotz aller Herausforderungen stabilen Wirtschaftskraft im Fokus der Investoren. Zunehmend sind Aspekte der Nachhaltigkeit auch am Investmentmarkt das Thema der Stunde. Aus dem bisherigen ‚Nice-to-have‘ wird gerade ein ‚Must-have‘, selbst wenn es noch an messbaren Kriterienkatalogen fehlt und die zusätzlichen Kosten noch Berücksichtigung in manchem Businessplan finden müssen.“
Berlin zieht am meisten Kapital auf sich – Frankfurt gewinnt am stärksten im Jahresvergleich
Die Top-7-Märkte konzentrieren mit einem Transaktionsvolumen von 21,2 Mrd. EUR mehr als die Hälfte des gesamtdeutschen Volumens auf sich und konnten ihr Ergebnis zum Vorjahreszeitraum um 1,5 Prozent erhöhen. Berlin führt das Ranking unangefochten an (6,7 Mrd. EUR), gefolgt von Frankfurt (5,0 Mrd. EUR), München (3,9 Mrd. EUR) und Hamburg (2,0 Mrd. EUR) sowie Düsseldorf (1,5 Mio. EUR), Köln (1,3 Mrd. EUR) und Stuttgart (885 Mio. EUR). Unter den Top-7-Märkten blieben nur Hamburg und Düsseldorf unter den im Vorjahreszeitraum erreichten Werten. Frankfurt und Köln setzten sich am stärksten von ihrem Vorjahresergebnis ab.
Umsatzprognose bestätigt
C&W bestätigt die im Sommer getroffene Prognose, dass das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende auf deutlich über 50 Mrd. EUR steigen wird.
