Die steigende Nachfrage am Hamburger Investmentmarkt trifft auf ein begrenztes Angebot von Gewerbeimmobilien, besonders von erstklassigen Büro- und Logistikobjekten, die zum Verkauf stehen. Darum bleibt das Transaktionsvolumen geringer, als es sein könnte, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield.
Transaktionsvolumen am Hamburger Investmentmarkt holt auf
Nach einem vergleichsweise schwachen Halbjahresumsatz (1,16 Mrd. EUR) zeigte sich der gewerbliche Investmentmarkt Hamburg im 3. Quartal deutlich dynamischer. Das Transaktionsvolumen von rund 845 Mio. EUR sorgte für eine Neunmonatsbilanz von rund 2,01 Mrd. EUR. Dennoch bleibt das Ergebnis um 45 Prozent hinter dem starken Vorjahreswert und 36 Prozent hinter dem 5-Jahreschnitt der jeweils ersten neun Monate zurück. Mit 19 Transaktionen und 27 Prozent des Transaktionsvolumens konzentrierte sich das diesjährige Investmentgeschehen größtenteils auf die östlichen Stadtlagen, noch vor den innerstädtischen Lagen (16 Prozent).
Büros waren erneut die umsatzstärkste Nutzungsart. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen rund 1,1 Mrd. EUR in Büroobjekte und -projektentwicklungen investiert, was einem Anteil von mehr als 55 Prozent am Gesamtvolumen entspricht. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum beläuft sich das Ergebnis auf ein Umsatzminus von rund 45 Prozent. Grund dafür ist vor allem der fortwährende Produktmangel im Core-Segment. Die größte Bürotransaktion, der Verkauf des „Medienzentrums Rotherbaum“ im Teilmarkt Alsterlagen-West im 3. Quartal für rund 170 Mio. EUR von der Jahr-Gruppe an Values Real Estate, war zugleich die zweitgrößte Transaktion im laufenden Jahr.
Überdurchschnittlich hoch bleibt das Investoreninteresse an Logistik- und Industrieimmobilien, auf die in der Neunmonatsbilanz mit 477 Mio. EUR beinahe 24 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens entfielen. Der Vorjahreswert wurde damit um beinahe das Fünffache und der 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale um mehr als das Doppelte übertroffen. Zu dem ungewöhnlich starken Ergebnis hat maßgeblich der Verkauf des Logistikzentrums „Spectrum“ von Fiege Logistik an die DWS Group für rund 189 Mio. EUR im 2. Quartal beigetragen.
Das Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien erreicht nach neun Monaten einen Anteil von rund 4 Prozent beziehungsweise einen Umsatz von 88 Mio. EUR. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Ergebnis um über 80 Prozent eingebrochen.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert: „Der Fokus der Investoren richtete sich vorwiegend auf Core- und Core+-Objekte. Auf sie entfällt mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens. Mit Beginn der zweiten Jahreshälfte konnten wir jedoch sehen, dass die Investoren vermehrt auf die sich abzeichnende Erholung am Büromarkt reagieren und auch wieder häufiger Value-add-Produkte ins Auge fassen. Deren Anteil am Transaktionsvolumen stieg bis Ende des 3. Quartals wieder in den zweistelligen Prozentbereich. Gleichwohl bleiben Core und Core+ erste Priorität bei den Nachfragern. Hier fehlt es jedoch nach wie vor an einem ausreichend großen Angebot. Wir erwarten deshalb ein moderates Transaktionsergebnis zum Jahresende.“
Nachfrageüberhang bei Core-Objekten drückt weiter auf Spitzenrenditen
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in Hamburgs zentralen Lagen liegt seit Anfang 2020 stabil bei 2,80 Prozent, in den dezentralen Lagen bei aktuell 3,90 Prozent. Angesichts der gleichbleibend hohen Nachfrage nach hochattraktiven Core-Büroimmobilien mit stabilem Cashflow und bonitätsstarkem Mieterbesatz ist bis zum Jahresende mit einer leicht sinkenden Rendite zu rechnen. Ähnlich stark ist der Nachfrageüberhang bei Logistikobjekten. Die Rendite für hochqualitative Logistikimmobilien notiert Ende September bei 3,10 Prozent. Eine leichte Kompression bis Jahresende ist zu erwarten. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,75 Prozent. Eine Änderung bis zum Jahresende wird nicht erwartet.
