Im 3. Quartal 2021 wurden Münchner Gewerbeimmobilien im Volumen von 883 Mio. EUR gekauft und verkauft. Damit steigt das Münchner Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen 2021 auf rund 3,9 Mrd. EUR, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht das einer Steigerung von 3,8 Prozent.
Büroimmobilien bleiben stärkste Nutzungsart
Ausschlaggebend für das Ergebnis im 3. Quartal sind drei großvolumige Verkäufe oberhalb der 100 Mio. EUR-Grenze. Bei den drei Deals handelt es sich um Büroobjekte, darunter das Quadriga in Unterföhring und der Messe Campus München Riem. Zusammen machen sie knapp 44 Prozent des registrierten Transaktionsvolumens aus. Im bisherigen Gesamtjahr entfällt auf die Größenklasse über 100 Mio. EUR ein Anteil am Gesamtvolumen von 58 Prozent – damit ist sie der größte Umsatztreiber am Münchener Investmentmarkt. Büroimmobilien stehen weiterhin klar im Fokus der Investoren und sind mit einem Anteil von 82 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens die dominierende Nutzungsart. Mit rund sechs Prozent folgen Hotelimmobilien deutlich dahinter auf Platz 2. Der Transaktionsumsatz mit Logistik- und Industrial-Immobilien spielte auf dem Münchener Investmentmarkt mit einem Anteil von drei Prozent eine untergeordnete Rolle. Der Handelsanteil liegt sogar unter ein Prozent.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die Zuversicht vieler Büroinvestoren ist in diesem Quartal zurückgekehrt. Trotz der unterschiedlichen Back-To-Office-Szenarien und der offenen Frage nach dem zukünftigen Flächenbedarf von Firmen sind sich Investoren einig, dass auch in der Zukunft das Büro eine zentrale Rolle spielen wird. Ein weiterer wichtiger Punkt für Investoren ist ESG. Viele Investoren setzen die ESG-Compliance potenzieller Akquisitionen voraus. Insgesamt ist unser Ausblick für die nächsten Monate positiv. Aufgrund der zunehmenden Pitch-Aktivitäten ist davon auszugehen, dass es zu einem Jahresendspurt bei Verkäufen in München kommen könnte und ein Transaktionsvolumen von 5,0 Mrd. oder mehr realisierbar ist. Weitere Verkäufe dürften dann auch im 1. Quartal 2022 zu einem starkem Transaktionsvolumen führen.“
Risikoarme Investments im Fokus
73 Prozent des gewerblichen Investitionsvolumens in den ersten neun Monaten entfiel auf risikoarme Immobilien der Risikoklassen Core und Core+. Opportunistische und Value-Add-Objekte spielten bei den bisherigen Transaktionen auf dem Münchener Investmentmarkt in diesem Jahr nur eine untergeordnete Rolle. Die Beteiligung von ausländischem Kapital lag in den ersten drei Quartalen bei 43 Prozent und damit deutlich über dem Vorjahreswert von 31 Prozent.
Spitzenrenditen fallen weiter
Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien in sehr guten innerstädtischen Lagen liegt zum Ende des 3. Quartals bei 2,50 Prozent und damit zehn Basispunkte unter dem Wert von vor zwölf Monaten. Aufgrund der hohen Nachfrage wird zum Jahresende eine leichte Renditekompression erwartet. In dezentralen Lagen liegt die Spitzenrendite bei 3,30 Prozent, auch diese wird vermutlich bis Ende des Jahres 2021 zurückgehen.
Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,10 Prozent, das sind 55 Basispunkte weniger als im Vorjahreszeitraum und spiegelt den hohen Wettbewerb um Objekte dieser Nutzungsart wider. Eine weitere Renditekompression ist zu erwarten.
Ebenfalls können erneut leichte Rückgänge bei der Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser verbucht werden. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 3,15 Prozent und ist in den vergangenen zwölf Monaten um fünf Basispunkte gesunken.
