Im 3. Quartal 2021 wurde in den Top-5-Büromärkten Deutschlands ein Flächenumsatz von 780.000 m² erzielt, 54 Prozent mehr als im Vorjahresquartal. Das laufende Jahr summiert sich auf bisher 1,88 Mio. m² und liegt damit 17 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Nach den Umsatzeinbrüchen im letzten Jahr und dem verhaltenen Jahresstart 2021 ist nun ein deutlicher Schub in der Marktstatistik und in der Nutzerstimmung zu beobachten. Doch das Ergebnis liegt immer noch 17 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt, so dass von einem „Normalmodus“ noch nicht wieder die Rede sein kann. Für das Gesamtjahr 2021 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz in Höhe von über 2,5 Mio. m².
Berlin auf Platz 1 beim Flächenumsatz
Berlin ist im 3. Quartal 2021 mit 217.000 m² vermieteter oder durch Eigennutzer belegte Bürofläche die deutsche Großstadt mit dem größten Flächenumsatz. Danach folgt München mit 214.000 m² – ein starkes Quartalsergebnis, das insbesondere durch einen Großabschluss des Deutschen Patent- und Markenamts (45.000 m²) in der Projektentwicklung Pandion Soul getrieben worden ist. Ebenso weisen Hamburg (154.000 m²) und Düsseldorf (109.000 m²) hohe Quartalsergebnisse auf. In den ersten drei Quartalen 2021 liegt Berlin (592.000 m², plus 30 Prozent im Jahresvergleich) ebenfalls vor München (453.000 m², minus 3 Prozent). Im selben Zeitraum gab es 23 Vertragsabschüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² Bürofläche. Damit ist jetzt schon fast die Anzahl des gesamten Jahres 2020 (25 Abschlüsse) erreicht.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield
„Viele Büronutzer stehen aktuell vor der Frage, wie sie ihr Arbeits- und Flächenmodell künftig gestalten. Eine Mischung aus Homeoffice und Office könnte sich durchsetzen“, kommentiert Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield. „Vom Büro muss eine Magnetwirkung ausgehen, die die Mitarbeiter emotional anspricht. Das Büro wird dann vom Headquarter zum ‚Heartquarter‘, in dem Kultur, Lernen und Teamgeist im Fokus stehen. Eine Pauschallösung wird es aber nicht geben. Wir sehen, dass sehr gut erreichbare innerstädtische Toplagen derzeit am Markt immer stärker im Nutzerfokus stehen.“
Leerstandsanstieg in allen Top-5-Märkten
Der Büroflächenleerstand in den Top-5-Bürostandorten Deutschlands beträgt zum Ende des 3. Quartals 2021 zusammen rund 3,8 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,0 Prozent, und damit 0,9 Prozentpunkte mehr als im 3. Quartal 2020. Die Leerstandsentwicklung im Jahresvergleich liegt zwischen +0,1 Prozentpunkte in Düsseldorf und +1,3 Prozentpunkte in Berlin und München. Bis Jahresende ist mit einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu rechnen.
Anstieg der Fertigstellungen und hohes Bauvolumen
In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 wurden rund 895.000 m² neuer oder kernsanierter Bürofläche fertiggestellt (+13 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum) – ein großer Teil davon in Berlin mit 383.000 m². Zum Ende des 3. Quartals befinden sich deutschlandweit 4,4 Mio. m² Bürofläche im Bau – das ist das nunmehr zehnte Quartal in Folge mit einem Bauvolumen oberhalb der 4-Mio.-Marke. Rund 53 Prozent davon sind bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Bauvolumina entfallen weiterhin auf Berlin (1,79 Mio. m²) und München (1,29 Mio. m²). Bis Jahresende werden weitere Fertigstellungen in Höhe von 550.000 m² erwartet. Das erwartete Gesamtjahresergebnis 2021 von 1,4 Mio. m² läge 16 Prozent über dem Vorjahr und 54 Prozent über dem Fünf-Jahresschnitt. Im Jahr 2022 werden die Fertigstellungen abermals steigen.
Mietpreise steigen für hohe Ausstattungs- und Lagequalität
Drei Märkte wiesen im Quartalsverlauf eine steigende Spitzenmiete auf: Frankfurt und Hamburg um monatlich je 50 Cent und München um 1 EUR/m². Die Durchschnittsmieten stiegen im 12-Monatszeitraum um +2,6 Prozent in München, um +3,7 Prozent in Frankfurt und um +6,5 Prozent in Hamburg. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des dritten Quartals 2021 bei 142,2 Punkten (2010=100). Bis Jahresende wird ein weiterer Anstieg um 0,6 Prozent erwartet, nächstes Jahr um 1,2 Prozent. Der Durchschnittsmietpreisindex liegt aktuell bei 149,4 Punkten. Nach sechs Quartalen Anstieg der mietfreien Zeiten in innerstädtischen Toplagen gab es im Berichtsquartal eine Seitwärtsbewegung. Bezogen auf einen 5-Jahresvertrag machen die mietfreien Zeiten rund 6 Prozent aus.
