Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) notiert für den Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 902.500 m². Das sind 20 Prozent mehr als 2020 und entspricht in etwa dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Angesichts einer verhaltenen ersten Jahreshälfte mit 372.500 m² Flächenumsatz war dies ein überraschend gutes Gesamtergebnis. Maßgeblich verantwortlich dafür ist das starke 4. Quartal mit 318.600 m² Büroflächenumsatz, was einem Plus von 51 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dieser Wert wird nur vom Rekordquartal Q3 2019 mit 383.800 m² übertroffen.
Spitzenmiete wieder bei monatlich 40,00 EUR/m² – Durchschnittsmiete auf Rekordhoch
Die erzielbare Spitzenmiete beträgt monatlich 40,00 EUR/m². Damit ist sie 2,00 EUR höher als zwölf Monate zuvor und 1,00 EUR höher als im 3. Quartal. Nach einem temporären Rückgang hat sie inzwischen wieder das Rekordniveau von Anfang 2020 erreicht. Zudem kletterte die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf ein Rekordhoch von monatlich 27,55 EUR/m² und stieg damit um 0,60 EUR im Vergleich zum Vorjahr beziehungsweise um 1,00 EUR gegenüber dem Vorquartal.
Große Tickets kehren zurück
Zahlreiche Großabschlüsse prägten das 4. Quartal. Acht Umsätze ab 10.000 m² summierten sich auf insgesamt 114.600 m². Flächen zwischen 3.000 m² und 10.000 m² generierten weitere ca. 80.000 m² Umsatz im 4. Quartal. Umsätze mit kleineren Flächen erreichten bereits zu Jahresbeginn 2021 das Vor-Pandemie-Niveau.
Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin von C&W, zu den Hintergründen des starken 4. Quartals: „Viele Großnutzer haben mit Beginn der Pandemie ihre Standortentscheidungen aufgeschoben. Die Rückkehr der Mitarbeiter ins Office, Mitarbeiterwachstum oder auslaufende Mietverträge verschärften jetzt jedoch bei einigen Unternehmen den Handlungsdruck, was vermehrt zu Abschlüssen führte. In Folge dessen werden die angemieteten Flächen häufig zeitnah, also noch 2022 bezogen.“
Leerstand stieg im Vorjahresvergleich deutlich, sank aber von Q3 auf Q4
Zum Ende des Jahres 2021 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 3,5 Prozent. Im Berliner Büromarkt sind 701.300 m² kurzfristig beziehbar, 181.400 m² beziehungsweise 35 Prozent mehr als Ende 2020. Allerdings verringerten sich Leerstand und Leerstandsquote wegen des sehr hohen Flächenumsatzes vom 3. auf das 4. Quartal 2021 um 35.200 m² beziehungsweise von 3,8 Prozent auf 3,5 Prozent. Dies ist der erste Rückgang seit elf Quartalen. Eine Trendwende beim Leerstand stellt dies jedoch noch nicht dar. Denn die umfangreichen Neubauaktivitäten in den nächsten Jahren werden das Angebot weiter ausweiten.
61 Prozent beziehungsweise 425.800 m² der kurzfristig verfügbaren Bürofläche entfällt auf Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings. Der Anteil von Angeboten zur Untermiete am Leerstand sank seit dem Höhepunkt im 1. Quartal 2021 von 15,9 Prozent (89.800 m²) auf 5,7 Prozent (39.900 m²).
Viel Neubau auch im neuen Jahr
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten summierten sich für das Jahr 2021 auf 560.300 m². Von diesen waren am Jahresende 114.700 m² oder 20 Prozent noch ohne Nutzer. Aktuell befinden sich Projektentwicklungen im Umfang von 1,76 Mio. m² im Bau. Von den 850.000 m², die 2022 voraussichtlich bezugsfertig werden, sind bereits 64 Prozent vorvermietet oder für Eigennutzer geplant.
