Der Düsseldorfer Markt erreichte im Jahr 2021 einen Büroflächenumsatz von 303.500 m² und verbuchte im Vergleich zum schwachen Umsatzergebnis des Vorjahres einen Anstieg von rund 12 Prozent.
Eigennutzertransaktion sorgt für Umsatzschub im 4. Quartal
Zum guten Ergebnis haben vor allem die Vermietungen in der zweiten Jahreshälfte beigetragen (knapp 200.000 m²) – tatsächlich wurden alle Vertragsabschlüsse über 5.000 m² Bürofläche im Zeitraum zwischen Juli und Dezember getätigt. Das 4. Quartal war mit einem Flächenumsatz von rund 90.000 m² das zweitstärkste im Jahr 2021. Ins 4. Quartal fiel auch der Baustart für das Neubauprojekt ToniqII mit insgesamt 26.000 m² Fläche in der Wanheimer Straße. Hier wird die AOK Rheinland ihre Hauptzentrale nach Fertigstellung im Jahr 2023 als Eigennutzerin beziehen. Etwas mehr als die Hälfte des Düsseldorfer Flächenumsatzes (54 Prozent) wurde jedoch mit Flächen kleiner 500 m² sowie zwischen 1.000 m² bis 3.000 m² erzielt.
Viele Großvermietungen in Projektentwicklungen
„Wir haben 2021 wieder einen höheren Flächenumsatz in Projektentwicklungen beobachtet. Insbesondere einige bedeutende Großabschlüsse wurden vor Baubeginn oder während des Baus getätigt“, kommentiert Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Bei einigen dieser Projektanmietungen gibt es Vorlaufzeiten bis zur Fertigstellung oder bis zum Mietbeginn von bis zu vier Jahren. Ein klares Indiz, dass Großnutzer sich wieder zutrauen, ihre Flächenanforderungen und -konzeption in längeren Zeitläufen zu planen, und dabei qualitativ hochwertige und moderne Flächen bevorzugen.“
Leerstandsquote steigt
Die Büroleerstandsquote beträgt zum Ende des Jahres 2021 knapp 7,8 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Zahl der kurzfristig verfügbaren Büroflächen um 11 Prozent auf nun 718.200 m² erhöht. Grund hierfür ist neben den geringeren Flächenumsätzen auch das hohe Fertigstellungsvolumen im 4. Quartal. Rund ein Drittel der zuletzt erstellten Flächen ist aktuell noch verfügbar.
Bürofertigstellungsvolumen auf hohem Niveau
Im Gesamtjahr 2021 summierte sich das Bürofertigstellungsvolumen in Düsseldorf auf rund 167.300 m² und liegt somit knapp 23 Prozent über dem Volumen des Vorjahres. Der Fünf- Jahresmittelwert wurde sogar um rund 34 Prozent überschritten. Allein im 4. Quartal 2021 wurden insgesamt rund 71.400 m² Bürofläche fertiggestellt. Bei planmäßigem Baufortschritt wird mit den derzeit in Bau befindlichen Projekten im Jahr 2022 ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 133.500 m² erreicht werden. Von dieser Fläche sind zum aktuellen Zeitpunkt noch rund 39 Prozent verfügbar.
Düsseldorfer Durchschnittsmiete mit starkem Anstieg
Die Bürospitzenmiete liegt zum Ende des 4. Quartals bei monatlich 28,50 EUR/m² und wird im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Angesichts hoher Nachfrage nach modernen und hochwertigen Flächen, steigender Baukosten und hoher Grundstückspreise ist im Jahresverlauf 2022 mit einem leichten Anstieg der Spitzenmiete zu rechnen.
Die gewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen zwölf Monate liegt aktuell bei monatlich 16,55 EUR/m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von knapp acht Prozent. Dies ist in erster Linie auf die hohe Anzahl an Vermietungen im mittleren Flächensegment zwischen 1.000 m² und 3.000 m² in modernen und hochpreisen Objekten zurückzuführen. Für 2022 erwartet Cushman & Wakefield eine stabile Entwicklung der Durchschnittsmieten.
