Für das Gesamtjahr 2021 registriert die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) für Hamburg einen Büroflächenumsatz von rund 474.000 m². Trotz ausgebliebener Jahresendrallye entspricht das einem Zuwachs von 38 Prozent im Vergleich zu 2020. Allerdings bleibt das Ergebnis 8 Prozent hinter dem Fünf-Jahres- und 6 Prozent hinter dem Zehn-Jahresdurchschnitt zurück. Im 4. Quartal 2021 wurden 111.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet (Q1: 126.000 m², Q2: 86.000 m², Q3: 155.000 m²).
Spitzenmiete steigt auf neuen Höchstwert von monatlich 31,00 EUR/m²
Die hohe Nachfrage nach Büroflächen in Innenstadtlagen und Neubauflächen ließ die Spitzenmiete im 4. Quartal auf ein Rekordhoch steigen. Sie notiert jetzt bei 31,00 EUR/m². Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Anstieg von 1,00 EUR oder rund 3 Prozent. Anhaltend große Bauvolumina, steigenden Baukosten und der Fokus auf hohe Lage- und Ausstattungsqualität lassen für das Jahr 2022 ein weiteres moderates Wachstum der Spitzenmiete erwarten.
Auch die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zu 2020. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 17,90 EUR/m². Das sind 0,45 EUR beziehungsweise rund 3 Prozent mehr als Ende 2020. Trotz des voraussichtlich zunehmenden Leerstands wird eine Seitwärtsbewegung der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung in den zentralen Lagen erwartet. In peripheren Lagen könnten stark steigende Leerstände jedoch zunehmenden Druck auf die Mieten ausüben.
Sieben Großabschlüsse stabilisieren den Büromarkt
Während etwa 50 Prozent der im Jahr 2021 abgeschlossenen Mietverträge (560) auf kleine Flächen unterhalb von 500 m² entfielen, registrierte C&W auch sieben Großflächenvermietungen oberhalb von 10.000 m². Die Großabschlüsse summieren sich auf über 100.000 m² Bürofläche, davon entfielen mehr als 83.000 m² auf Projektentwicklungen. Sie vereinten gut 21 Prozent des Gesamtflächenumsatzes. Größte Transaktion war eine Anmietung der Berenberg Bank von rund 19.200 m² im Neubau-Projekt „Ipanema“ in der City-Nord im 3. Quartal.
Tobias Scharf, Leiter Bürovermietung Hamburg bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Nach der Erarbeitung neuer Arbeitsplatzkonzepte werden auslaufende Mietverträge von vielen Unternehmen als Chance gesehen, diese in moderneren Büros umzusetzen. Zudem rücken Nachhaltigkeitsaspekte bei Büronutzern vermehrt in den Fokus. Dies macht sich bereits bei der Nachfrage nach ESG-konformen Büros bemerkbar.“
2022 näher am Zehn-Jahresdurchschnitt erwartet
Aufgrund gestiegener Nachfrage, größerer Gesuche am Hamburger Markt und weiterer Abschlüsse in der Pipeline erwartet C&W für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 490.000 m². Damit läge das Ergebnis deutlich näher am Zehn-Jahresdurchschnitt von 502.600 m².
Bauaktivitäten und Vorvermietungsquoten bleiben hoch
Im Jahr 2021 wurden in Hamburg rund 149.000 m² neuer und kernsanierter Büroflächen fertiggestellt. Davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 90 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Größtes fertiggestelltes Objekt ist der Olympus Campus in der City Süd im 2. Quartal mit etwa 47.000 m² Bürofläche, die vollständig an Olympus und Design Offices vermietet sind.
Seit 2019 liegt das Bauvolumen jenseits der 500.000 m². Insgesamt befinden sich am Jahresende 2021 514.000 m² Bürofläche im Bau. Davon sind bereits 63 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über 750.000 m² Bürofläche, von denen bereits mehr als ein Drittel vermietet ist.
Industrieunternehmen führend bei Flächenumsatz, Hamburger City gefragtester Teilmarkt
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die pandemiebedingten Talfahrt im Jahr 2020 dank der Branchenvielfalt in der Hansestadt überwunden. Insbesondere Unternehmen aus den Sektoren Industrie, Transport, Verkehr und Logistik und IKT/Online-Plattformen waren für den Aufschwung des Vermietungsgeschehens verantwortlich. 34 Abschlüsse mit zusammen über 66.000 m² Bürofläche entfielen auf Industrieunternehmen, 29 Abschlüsse mit über 47.000 m² auf Unternehmen aus dem Sektor Transport, Verkehr und Logistik. Die meisten Anmietungen (57) zählte die IKT-Branche/Online-Plattformen, durch die rund 35.000 m² angemietet wurden.
Auch nach dem 4. Quartal bleibt die Hamburger City mit rund 119.000 m² oder 25 Prozent des Flächenumsatzes der gefragteste Teilmarkt. Mit 58.000 m² beziehungsweise 12 Prozent des Flächenumsatzes belegt die City Süd den zweiten Platz.
Flächenangebot am Hamburger Büromarkt wächst im Jahresvergleich moderat
In den vergangenen zwölf Monaten stieg die Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent. Der absolute Leerstand erhöhte sich um 62.000 m² auf 638.000 m². Im Vergleich zum 3. Quartal 2021 blieb der Leerstand unverändert. Im Jahresverlauf 2022 wird das Angebot an verfügbaren Büroflächen voraussichtlich weiter moderat steigen.
