Cushman & Wakefield hat für den Münchener Büromarkt im 4. Quartal einen Flächenumsatz in Höhe von 229.500 m² erfasst, der sich damit für das Gesamtjahr 2021 auf 681.300 m² summiert. Das Gesamtergebnis liegt 20 Prozent über dem Vorjahreswert, aber circa 17 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Zudem bedeuten die Zahlen ein Minus von 11 Prozent gegenüber dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (764.800 m²).
Monatliche Spitzenmiete steigt auf neues Rekordhoch von 42,00 EUR/m2
Die erzielbare Bürospitzenmiete ist seit dem 2. Quartal 2021 stetig gestiegen. Aktuell liegt sie mit 42,00 EUR/m² auf dem höchsten jemals gemessenem Niveau und 2,50 EUR über dem Wert von Ende 2020. Im abgelaufenen Quartal registrierte C&W sechs Abschlüsse in dieser Größenordnung in und um den Münchener Altstadtring.
Zudem hat die gewichtete Durchschnittsmiete in den vergangenen zwölf Monaten auf monatlich 23,60 EUR/m² zugelegt. Damit stieg sie gegenüber dem Vorjahreswert um 2,15 EUR beziehungsweise 10 Prozent an.
Umsatzplus von 44.000 Quadratmeter in Münchner Altstadt
Ein besonders starker Zuwachs beim Büroflächenumsatz verzeichnete die Altstadt, wo im Gesamtjahr 2021 rund 56.900 m² Fläche umgesetzt wurden, 44.400 m² mehr als im Vorjahr. „Dies spiegelt die hohe Nachfrage nach zentralen Lagen innerhalb des Altstadtringes wider“, erläutert Hubert Keyl, Head of Office Agency München Cushman & Wakefield Deutschland, und ergänzt: „Im Laufe des Jahres hat sich die Standortnachfrage stark differenziert. Innerhalb des Altstadtringes in München ist die Nachfrage sehr hoch, während sie außerhalb zunehmend abnimmt. Die erzielbare Spitzenmiete hat in Folge deutlich angezogen, während der Preisanstieg im übrigen Stadtgebiet sowie im Münchener Umland stagniert.“
In der Innenstadt (ohne Altstadt) wurden 303.000 m² Bürofläche umgesetzt. Ihr Anteil am gesamten Flächenumsatz liegt bei 44 Prozent (2020: rund 51 Prozent).
Innerhalb des Stadtgebietes wurden im Laufe des Jahres Büros mit zusammen 176.400 m² vermietet. Damit ist dieser Anteil von 21 Prozent im Vorjahr auf 26 Prozent gestiegen, während er im Umland von 26 Prozent auf 21 Prozent zurückging. Dort wurden in den zurückliegenden zwölf Monaten nur 145.000 m² Bürofläche umgesetzt.
Drei Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter im 4. Quartal
Für die größten Abschlüsse im 4. Quartal waren die Versicherungskammer Bayern im Projekt Mircocity in Unterschleißheim mit rund 11.900 m², die Zooplus AG im Lumen in der Altstadt mit etwa 11.100 m² und die Schörghuber Unternehmensgruppe in The m.pire in der Parkstadt Schwabing mit circa 10.200 m² verantwortlich. Auf diese drei Vermietungen sind insgesamt 16 Prozent des gesamten Flächenumsatzes im letzten Quartal 2021 zurückzuführen. Insgesamt wurden 2021 fünf Abschlüsse über jeweils 10.000 m² verzeichnet, die sich auf 92.000 m² summierten.
Im laufenden Jahr wurde 92.000 m² Flächenumsatz durch fünf Abschlüsse oberhalb der Marke von 10.000 m² erzielt. Das liegt weit unter dem Ergebnis aus dem Vorjahr, als über 162.000 m² auf diese Größenklasse entfielen.
IT- und Industriebranche am umsatzstärksten
Unternehmen aus der IT-Branche agieren erneut am nachfragestärksten. Auf 129 gezählte Vermietungstransaktionen dieses Sektors im Gesamtjahr entfallen 129.200 m². Das sind 19 Prozent des Gesamtumsatzes. Insbesondere die Innenstadt war für IT-Unternehmen interessant. 65 Prozent der Anmietungen aus dem IT-Sektor erfolgten hier. An zweiter Stelle folgt die Industriebranche mit einem Umsatzanteil von 15 Prozent.
Leerstandsquote auf 4,5 Prozent gestiegen
Der Leerstand hat sich in den vergangenen zwölf Monaten um 256.700 m² (36 Prozent) auf aktuell 962.100 m² beziehungsweise 4,5 Prozent (Q4/2020: 3,3 Prozent) erhöht. Besonders im Münchener Umland wächst bei sinkendem Neuvermietungsvolumen der Leerstand: von 4,5 Prozent im 4. Quartal 2020 auf nun 7,6 Prozent.
Bauaktivität bleibt weiterhin auf hohem Niveau
Am Münchener Büromarkt wurden im Abschlussquartal 2021 73.200 m² moderne Bürofläche fertiggestellt. Rund 58 Prozent sind davon noch verfügbar. Damit liegt der Jahreswert für 2021 bei insgesamt 250.100 m² (2020: 314.400 m²). 1,4 Mio. m² Bürofläche befinden sich außerdem im Bau und werden bis 2025 fertiggestellt. Hier liegt die Vorvermietungsquote aktuell bei 45 Prozent. 57 Prozent dieser Projektentwicklungen erfolgen in der Münchener Innenstadt.
