Das Volumen von An- und Verkäufen gewerblich genutzter Immobilien und Entwicklungsgrundstücke in Deutschland summierte sich nach Untersuchungen der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) 2021 auf knapp über 60 Mrd. EUR. Das Vorjahresergebnis von 58,2 Mrd. EUR wurde damit um 3,2 Prozent überschritten, der Zehn-Jahresdurchschnitt um 28 Prozent und der Fünf-Jahresdurchschnitt um 1,3 Prozent. 2021 ist nach 2018 und 2019 erst das dritte Jahr seit Beginn der deutschlandweiten Transaktionsdatenerfassung von C&W im Jahr 2000, für das ein Transaktionsvolumen von mehr als 60 Mrd. EUR registriert wurde.
4. Quartal setzt Schlussakzent
Die Umsätze stiegen 2021 stetig von Quartal zu Quartal und erreichten in den letzten drei Monaten des Jahres mit insgesamt 22,2 Mrd. EUR ihren höchsten Wert. Das 4. Quartal 2021 ist damit nach dem Vergleichszeitraum 2019 (30 Mrd. EUR) das bislang zweitstärkste der vergangenen zwei Jahrzehnte überhaupt. Wie bereits im 3. Quartal sorgten einige sehr großvolumige Transaktionen für das hohe Ergebnis. Darunter befinden sich der Verkauf eines Büroprojektes im Münchener Werksviertel an Union Investment für rund 600 Mio. EUR oder der Verkauf des Europe Value Venture II Fund an GIC, durch den zahlreiche deutsche Logistikobjekte im Wert von über 500 Mio. EUR den Eigentümer wechselten. Die beiden größten Transaktionen im Gesamtjahr bleiben der Verkauf des Hochhauses T1 in Frankfurt an Allianz Real Estate im 3. und des „Fürst“ in Berlin an Aggregate Holding im 2. Quartal. Für beide Objekte lag der vereinbarte Kaufpreis bei jeweils über einer Mrd. EUR.
Einzeltransaktionen dominierten das Marktgeschehen 2021. Ihr Anteil stieg gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent auf 44,8 Mrd. EUR und entsprach 75 Prozent des Gesamtvolumens. Dagegen fiel das Transaktionsvolumen aus Portfolioverkäufen mit 15,3 Mrd. EUR um 27 Prozent auf den niedrigsten Wert seit 2014.
Spitzenrenditen bleiben niedrig
Der Mittelwert der Spitzenrenditen für Büroobjekte in den Top-7 liegt aktuell bei 2,76 Prozent und damit um 13 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. München ist der teuerste Markt (2,50 Prozent), gefolgt von Berlin und Frankfurt mit jeweils 2,60 Prozent. Köln (3,00 Prozent) und Stuttgart (3,10 Prozent) sind die vergleichsweise preiswertesten Märkte.
Die Spitzenrendite für Logistikobjekte liegt in den Top-7-Märkten inzwischen bei 3,00 Prozent. Ausnahme ist Stuttgart mit 3,10 Prozent. Ihr Mittelwert (3,01 Prozent) ist gegenüber Ende 2020 um 47 Basispunkte gesunken. Der Spread zwischen mittlerer Bürospitzenrendite und mittlerer Logistikspitzenrendite hat sich damit von 60 auf 25 Basispunkte verringert.
Der Mittelwert der Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,51 Prozent und damit 26 Basispunkte niedriger als Ende 2020, jedoch weiter deutlich über dem Vor-Pandemiewert von 3,30 Prozent. Die Bandbreite reicht von 3,05 Prozent in München bis 3,70 Prozent in Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Für 2022 erwartet C&W, dass wegen des unvermindert anhaltenden hohen Nachfragedrucks für Spitzenobjekte die Spitzenrenditen weiter leicht sinken werden.
Büroinvestments binden den Großteil des neu angelegten Kapitals
Bevorzugte Asset-Klasse der Investoren bleibt das Bürosegment. Hier wurde ein Transaktionsvolumen von rund 27,9 Mrd. EUR erzielt. Das entspricht 47 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens 2021 und einem Anstieg von knapp 7 Prozent zum Vorjahr. Begehrt sind unverändert vor allem Objekte mit krisenfesten Mietern und langfristigen Mietverträgen sowie Immobilien in innerstädtischen Lagen, die über eine gute Anbindung an einen leistungsfähigen ÖPNV verfügen. Der Nachhaltigkeitsaspekt der Immobilie rückt dabei verstärkt in den Anlagefokus und die dafür notwendigen baulichen Maßnahmen werden beim Kauf von Bestandsobjekten vom Käufer entsprechend eingepreist.
Industrial-Objekte haben 2021 Handelsimmobilien von ihrem angestammten zweiten Platz als Anlageklasse verdrängt. Die An- und Verkäufe von Lagerhallen, Light-Industrial-Objekten und Distributionszentren summierten sich auf rund 8,9 Mrd. EUR, ein Plus von 24 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig ist es das höchste bislang registrierte Transaktionsvolumen dieser Asset-Klasse. Ihr Anteil am Gesamtumsatz beträgt 15 Prozent.
Das Transaktionsvolumen für Handelsimmobilien verzeichnete 2021 einen Rückgang von 33 Prozent auf 7,2 Mrd. EUR, was 12 Prozent des Gesamtumsatzes entspricht. Begehrt sind vor allem Portfolios mit Nahversorgungsobjekten, wie Supermärkte, Lebensmitteldiscounter, Verbrauchermärkte oder Fachmarktzentren mit einem Lebensmittelhändler als Ankermieter. Der größte Portfolioverkauf 2021 war die Veräußerung von 34 ehemaligen Real-Häusern an x+bricks für rund eine Mrd. EUR im 3. Quartal. Die größte Einzeltransaktion stellte der Verkauf des Shopping-Centers „Boulevard Berlin“ an York Capital Management, Dunman Capital Partners und Castlelake im 4. Quartal dar.
Die Neuinvestments in Hotelimmobilien stiegen 2021 um 18 Prozent auf 2,3 Mrd. EUR. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei 4,0 Prozent
Deutsches Kapital dominiert den Markt
Internationales Kapital war 2021 zu 38 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt. Das ist weniger als im Vorjahr (41 Prozent) und zugleich der niedrigste Anteilswert seit 2013. Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland, hierzu: „Zum einen beschränkte auch 2021 die Pandemie die Reisefreiheit und der lange Lockdown zum Jahresanfang Besichtigungen vor Ort. Deshalb kam der Transaktionsmarkt erst in der zweiten Jahreshälfte richtig in Schwung. Zum andern fällt auf, dass einige ausländische Kapitalanleger, vor allem aus dem asiatischen Raum, die im internationalen Vergleich hohen Kaufpreise in Deutschland für Core-Produkte häufig nicht mittragen wollen oder können. Wir sehen aber auch, dass vermehrt ausländische Private-Equity-Gesellschaften den Markt auf Opportunitäten sehr aktiv sondieren. Sie sind bereit großvolumig zu investieren, so sich die Preisvorstellungen von Verkäufer und Käufer treffen. Hier erwarten wir für 2022 einiges an Dynamik.“
Berlin zieht am meisten Kapital auf sich
Die Top-7-Märkte vereinen mit einem Transaktionsvolumen von 34,6 Mrd. EUR mehr als die Hälfte des gesamtdeutschen Volumens auf sich und konnten ihr Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr um 10 Prozent erhöhen. Berlin führt das Ranking unangefochten an (11,3 Mrd. EUR). Es folgen München (6,7 Mrd. EUR), Frankfurt (5,9 Mrd. EUR) und Köln (3,5 Mrd. EUR) sowie Hamburg (3,0 Mio. EUR), Düsseldorf (2,6 Mrd. EUR) und Stuttgart (1,6 Mio. EUR). Unter den Top-7-Märkten blieben Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt unter den im Vorjahr erreichten Werten. Köln und Stuttgart setzten sich aufgrund einiger sehr großvolumiger Transaktionen am stärksten positiv von ihrem Vorjahresergebnis ab.
Umsatz 2022 auf ähnlichem Niveau
Die Wirtschaftsprognosen für Deutschland sind positiv, die Bedingungen an den Finanzmärkten weiter attraktiv und die Suche nach Anlagemöglichkeiten ungebrochen hoch. Vor diesem Hintergrund erwartet C&W ein lebhaftes Transaktionsjahr und ein -volumen auf ähnlichem Niveau wie 2021.
