Eine große Nachfrage insbesondere nach erstklassigen Büro- und Logistikobjekten am Hamburger Investmentmarkt traf pandemiebedingt auf zurückhaltende Verkäufer. Darum fiel das Transaktionsvolumen im Jahr 2021 niedriger aus, als es hätte sein können, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield (C&W).
Starker Umsatz im 4. Quartal
Nach einem schwachen Umsatz im 1. Halbjahr (1,16 Mrd. EUR) zeigte sich der gewerbliche Investmentmarkt in Hamburg während des 2. Halbjahrs deutlich dynamischer (1,87 Mrd. EUR). Dies vor allem dank des 4. Quartals, das mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,03 Mrd. EUR das stärkste Quartal im Jahresverlauf war. Trotzdem blieb das Jahresergebnis 2021 mit 3,03 Mrd. EUR unter dem starken Vorjahreswert von 5,3 Mrd. EUR und 37 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt.
Investmentschwerpunkte östliche Stadtlagen, City und Büros
Mit 21 Transaktionen und gut 19 Prozent des Transaktionsvolumens lag ein Schwerpunkt des Investmentgeschehens 2021 auf den östlichen Stadtlagen. In den innerstädtischen Lagen wurde mit nur sieben Transaktionen ein etwas größeres Volumen umgesetzt (20 Prozent), weil hier drei der insgesamt sechs am Markt getätigten großvolumigen Transaktionen über 100 Mio. EUR stattfanden.
Insgesamt wurden im Jahresverlauf rund 1,9 Mrd. EUR in Büroobjekte und -projektentwicklungen investiert, was einem Büroanteil von knapp 63 Prozent am Investmentvolumen entspricht. Die größte Bürotransaktion und der zweitgrößte Deal am Gesamtmarkt war der Verkauf der Marquard & Bahls Zentrale im Teilmarkt HafenCity an J.P. Morgan Asset Management im 4. Quartal.
Zweitstärkste Anlageklasse waren mit rund 500 Mio. EUR oder 17 Prozent des Gesamtvolumens Logistik- und Industrieimmobilien. Damit wurde der Vorjahreswert um über 60 Prozent übertroffen und der Fünf-Jahresschnitt mehr als verdoppelt. Zu dem ungewöhnlich starken Ergebnis hat maßgeblich der Verkauf des Logistikzentrums Spectrum durch Fiege Logistik an die DWS Group für rund 189 Mio. EUR im 2. Quartal beigetragen.
Das Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien erreichte mit einem Umsatz von rund 100 Mio. EUR einen Anteil von gut 3 Prozent. Im Vorjahresvergleich ist das Ergebnis um 86 Prozent eingebrochen.
Im Gesamtjahr 2021 wurden 80 Prozent des Transaktionsvolumens mit Core und Core+ Objekten umgesetzt. Aufgrund des Nachfrageüberhangs und gestützt auf positive Zahlen vom Bürovermietungsmarkt wichen Investoren aber auch auf Value-add-Produkte aus. Das in diesem Segment umgesetzte Volumen verfünffachte sich vom 1. Halbjahr zum 2. Halbjahr auf rund 420 Mio. EUR.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert: „Im stark nachgefragten Hamburger Investmentmarkt wurden 2021 43 Prozent weniger Umsatz als im Vorjahr gemacht. Grund ist der Produktmangel im Core-Segment, denn pandemiebedingt hielten Verkäufer ihre Objekte zurück. Sie hoffen für das Jahr 2022 auf höhere Preise, insbesondere für Core+ Immobilien. Das Segment Core und Core+ wird bei den Investoren erste Priorität behalten. Dazu kommt ein deutlicher Nachfrageanstieg nach ESG-konformen Investments. In Folge erwarten wir für 2022 ein gutes Transaktionsvolumen im Fünf-Jahresdurchschnitt.“
Spitzenrenditen für erstklassige Büro- und Logistikobjekte unter Druck
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs ist im Vorjahresvergleich um 10 Basispunkte auf 2,70 Prozent gesunken, ebenso in den dezentralen Lagen auf 3,90 Prozent. Das starke Investoreninteresse an hochwertigen Logistikobjekten ließ die Spitzenrendite für dieses Segment im Vorjahresvergleich um 50 Basispunkte auf 3,00 Prozent Ende 2021 sinken. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,65 Prozent, was einem Rückgang um 25 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht.
