Die deutschen Top-5-Büromärkte erzielten mit 933.000 m² im 4. Quartal 2021 einen um 42 Prozent höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal. Das Gesamtjahr 2021 summiert sich auf 2,8 Mio. m² und liegt damit 24 Prozent über dem Niveau des Vorjahres. Nach dem Umsatzeinbruch im Jahr 2020 war im 2. Halbjahr 2021 wieder ein aktiver Vermietungsmarkt zu beobachten. Das 4. Quartal 2021 markiert das stärkste Quartalsergebnis seit dem Schlussquartal 2018.
Die anhaltende Unsicherheit durch die Pandemie und der Wandel hin zu flexibleren Arbeitswelten verzögern Mietentscheidungen. Entsprechend liegt das Jahresergebnis 2021 noch 11 Prozent unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt und 3 Prozent unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Für das Gesamtjahr 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz in Höhe von 2,9 Mio. m².
Berlin und München umsatzstärkste Büromärkte – Zahl der Großdeals stark gestiegen
Berlin hat mit rund 320.000 m² ein außerordentlich starkes Quartalsergebnis erzielt. Das ist insbesondere auf acht Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² Bürofläche zurückzuführen, darunter das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz in der Chausseestraße. Auch München erreichte mit 230.000 m² Büroflächenumsatz ein hohes Ergebnis. Beide Märkte führen die Gesamtjahresstatistik an. Die höchsten Wachstumsraten im Jahresverlauf hatten Hamburg (+38 Prozent) und Frankfurt (+34 Prozent). Der Büroflächenumsatz wurde an allen Standorten von Großabschlüssen mit über 10.000 m² gestützt. Gab es im Jahr 2020 davon nur 25, konnten 2021 insgesamt 41 Abschlüsse ab dieser Größe registriert werden.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield
„Das Jahr startete mit verhaltener Nutzernachfrage, die sich im weiteren Jahresverlauf deutlich belebt hat. Homeoffice, hybrides Arbeiten und Belegungsquote sind in der Pandemie weiterhin Stichworte, die unsere Kunden umtreiben und die neue Arbeitsplatzkonzepte erfordern“, kommentiert Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield. „Im Ergebnis setzen Nutzer auf zentrale Lagen und hohe Ausstattungs- und Aufenthaltsqualität. Mit flexiblen Arbeitsmodellen kann dann auch weniger, aber qualitativ hochwertige Fläche ausreichen, die einen klaren Mehrwert bietet.“
Leerstandsanstieg in allen Top-5-Märkten
Der Büroflächenleerstand in den Top-5-Bürostandorten Deutschlands beträgt zum Ende des 4. Quartals 2021 zusammen 3,97 Mio. m². Das entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 5,1 Prozent, und damit 0,8 Prozentpunkte mehr als im 4. Quartal 2020. Der Anstieg betrifft alle fünf Märkte, von +0,3 Prozentpunkte in Hamburg bis +1,2 Prozentpunkte in München. Für das Jahr 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen weiteren Leerstandsanstieg.
Höchstes Fertigstellungsvolumen seit 2004
Im Gesamtjahr 2021 wurden rund 1,3 Mio. m² neue oder kernsanierte Bürofläche fertiggestellt. Das sind 7 Prozent mehr als im Vorjahr, 53 Prozent mehr als der Zehn-Jahres-Durchschnitt und ist der höchste Wert seit dem Jahr 2004. 71 Prozent der Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das mit Abstand größte Fertigstellungsvolumen entfällt mit 560.000 m² auf Berlin. Auch in München wurden mit 250.000 m² viele Flächen fertiggestellt. Zum Ende des Jahres 2021 befinden sich in den Top-5-Märkten 4,3 Mio. m² Bürofläche im Bau. Das ist der höchste Wert in den letzten 20 Jahren. Davon sind 52 Prozent bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Bauvolumina entfallen auf Berlin (1,77 Mio. m²) und München (1,38 Mio. m²).
Vier von fünf Märkten mit Anstieg der Spitzenmiete
Im Jahresverlauf stiegen in vier der Top-5-Märkte die Spitzenmieten – zwischen 1 EUR/m² in Hamburg und 2,50 EUR/m² in München. Frankfurt weist mit 46,50 EUR/m² weiterhin die höchste Spitzenmiete auf. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende 2021 bei 144,2 Punkten (2010=100). Im Jahresverlauf ist er um 3,8 Prozent gestiegen. Für das Jahr 2022 wird ein weiterer Anstieg um 1,8 Prozent erwartet. Die mietfreien Zeiten (sogenannte Incentives) machen in den innerstädtischen Toplagen eine Seitwärtsbewegung – in Berlin und Frankfurt gaben sie im Durchschnitt um eine halbe Monatsmiete nach. Bezogen auf einen Fünf-Jahres-Vertrag machen die mietfreien Zeiten in allen Top-5-Märkten durchschnittlich 5,5 Prozent aus.
Flex-Branche in Bereinigungsphase
Nach den Boom-Jahren der Flex-Office-Space-Branche 2017 bis 2019 mit bis zu 260.000 m² Flächenumsatz pro Jahr und einem Umsatzanteil von bis zu 8 Prozent hat die Pandemie für einen harten Einschnitt gesorgt. Im Jahr 2021 haben Flex-Office-Betreiber nur knapp 40.000 m² angemietet – rund 1,5 Prozent des Vermietungsvolumens. Die Expansion ist bei den meisten Betreibern auf Eis gelegt, manche Standorte werden geschlossen oder Planungen nicht weitergeführt. Aber es gibt Ausnahmen: Einige Betreiber expandieren selektiv. Das Angebot attraktiver, flexibler Büroarbeitsplätze ist und bleibt relevant für Büronutzer – neben den typischen Zielgruppen auch für diejenigen, die derzeit keine Entscheidung hinsichtlich ihrer Bürosituation für die nächsten Jahre treffen können oder wollen.
