Der Düsseldorfer Büromarkt erreichte im 1. Quartal 2022 einen Vermietungsumsatz von 66.100 m², Großabschlüsse blieben aber selten. Im Vergleich zum schwachen Ergebnis zum ersten Quartal des Vorjahres bedeutet dies einen Anstieg von rund 36 Prozent, im Vergleich zum 5-Jahresmittelwert der ersten Quartale dagegen ein Umsatzminus von rund 26 Prozent. Als bisher größter Vertragsabschluss gilt die Anmietung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) für das Informationstechnikzentrum Bund mit rund 7.900 m² in der Theodorstraße 109 im Teilmarkt Düsselorf-Nord, der einzige Abschluss über 5.000 m² im 1. Quartal 2022.
Großunternehmen als Mieter noch zurückhaltend
„Gerade Großunternehmen sondieren aktuell Ihre mittelfristigen Arbeitsplatzstrategien und Remote-Working-Policies,“ erläutert Martin Höfler, Head of Office Agency in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Mit Blick auf die bestehende Angebotsreserve und im Bau befindlichen Büroprojekte stehen aktuell ausreichend Handlungsoptionen zur Verfügung. Besonders das perspektivische Angebot neuer Entwicklungen wird den Anforderungen nach flexibler Raumgestaltung, innovativer Bürokonzepte sowie Nachhaltigkeitsaspekten gerecht. Insgesamt ist die Anmietungsdynamik mit fast 120 registrierten Mietvertragsabschlüssen wieder sehr hoch. Unter Berücksichtigung der Aufhebung der Corona-Maßnahmen sowie einiger aktiver Großgesuche prognostizieren wir bis zum Jahresende einen Büroflächenumsatz von bis zu 320.000 m².“
Büroleerstand gestiegen
Die Büroleerstandsquote in Düsseldorf beträgt zum 1. Quartal 2022 knapp 7,8 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres hat sich die Zahl der kurzfristig zur Anmietung verfügbaren Büroflächen um rund 12 Prozent auf nun 724.500 m² erhöht. Gleichzeitig hat sich der Leerstandsanstieg der vergangenen Quartale deutlich verlangsamt. Zum Jahresende 2021 lag der Düsseldorfer Büroleerstand mit 718.200 m² nur geringfügig niedriger.
Bürofertigstellungen auf hohem Niveau
Im 1. Quartal 2022 summiert sich das Bürofertigstellungsvolumen in Düsseldorf auf rund 42.000 m² und liegt somit knapp 36 Prozent unter dem Bauvolumen des Vorjahres. Ein beachtlicher Anteil der Fertigstellungen entfällt dabei auf den Heinrich-Campus der Quantum Immobilien AG, ein Büroneubau mit 36.500 m² Mietfläche, der im Februar 2022 an den Hauptmieter Deloitte übergeben wurde. Aktuell befinden sich noch rund 95.900 m² Bürofläche im Bau, so dass bei planmäßigem Baufortschritt im Gesamtjahr 2022 ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 138.000 m² prognostiziert wird. Hier sind zum aktuellen Zeitpunkt noch rund 33 Prozent der geplanten Büroflächen verfügbar. Insgesamt beläuft sich die Bürofertigstellungspipeline in Düsseldorf (aktuelle Flächen im Bau) auf rund 367.900 m² bis 2025, wovon knapp 38 Prozent vorvermietet sind.
Spitzenmiete bleibt stabil
Die erzielbare Bürospitzenmiete liegt zum Ende des 1. Quartals bei monatlich 28,50 EUR/m² und wird im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Bis zum Ende des Jahres ist jedoch mit einem leichten Anstieg zu rechnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete der vergangenen 12 Monate liegt aktuell bei monatlich 16,45 EUR/m². Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von rund 8 Prozent, der insbesondere auf die zahlreichen Vertragsabschlüsse im mittleren Flächensegment zwischen 1.000 bis 3.000 m² zurückzuführen ist. Unter den Vermietungen befinden sich einige hochpreisige und qualitativ hochwertige Flächen. Insgesamt ist auch bei den kleinteiligen Vermietungen die Zahlungsbereitschaft in puncto Qualität gestiegen.
