Für das 1. Quartal 2022 registriert die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) für Hamburg einen Büroflächenumsatz von rund 131.000 m². Das Ergebnis entspricht einem Zuwachs von 4 Prozent im Vergleich zum 1. Quartal 2021 und übertrifft den Zehn-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale um mehr als 12 Prozent.
Mittleres Flächensegment mit größtem Anteil am Büroflächenumsatz
In den ersten drei Monaten 2022 wurden wie im Vorjahreszeitraum vier Großabschlüsse über 5.000 m² registriert, die zusammen 29.000 m2 und damit 22 Prozent des Büroflächenumsatzes darstellen. 23.000 m² entfielen dabei auf Projektentwicklungen. Der größte Abschluss war eine Anmietung der VTG AG von rund 11.500 m² in einem Neubau-Projekt auf dem Baufeld 101 im Elbbrückenquartier der HafenCity.
Während vor einem Jahr Vermietungen über 5.000 m2 mit 36 Prozent noch den größten Anteil am Flächenumsatz darstellten, vereinten in den ersten drei Monaten 2022 Abschlüsse zwischen 1.000 m² bis unter 3.000 m² den meisten Flächenumsatz auf sich (26 Prozent).
Unternehmen aus dem Industrie-Sektor sorgen für höchsten Flächenumsatz
Weiterhin unverändert trugen im 1. Quartal 2022 Industrieunternehmen am stärksten zum Flächenumsatz bei. Neun Abschlüsse mit zusammen über 24.000 m² Bürofläche entfielen auf diesen Sektor. Mit acht Anmietungen über insgesamt rund 21.000 m² rangieren Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Logistik auf Rang 2. Die meisten Anmietungen (18) tätigten Beratungsgesellschaften, durch die rund 10.000 m² angemietet wurden.
Spitzenmiete steigt das 3. Quartal in Folge auf nun monatlich 31,50 EUR/m²
Die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte führt zu einem sich weiter verstärkenden Interesse an hochwertigen Büroflächen in Innenstadtlagen und Neubauflächen. Im Zuge dessen stieg die erzielbare Spitzenmiete im 1. Quartal 2022 zum dritten Mal in Folge auf ein Rekordhoch. Sie notiert jetzt bei monatlich 31,50 EUR/m². Das entspricht im Vorjahresvergleich einem Anstieg von 1,50 EUR oder rund 5 Prozent.
Auch die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte im Jahresvergleich einen neuen Höchststand. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 18,15 EUR/m². Das sind 0,25 EUR beziehungsweise rund 1 Prozent mehr als Anfang 2021.
Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield, erläutert:
„Projekte mit langem Vorlauf sind durch die aktuelle Inflationsentwicklung, anhaltende Materialengpässe durch Lieferketten-Probleme und in der Folge weiter steigende Baukosten schwer kalkulierbar. Um die Risiken für Eigentümer und Nutzer zu minimieren, werden Mietverträge intensiver diskutiert und Wertsicherungsklauseln zu einem wichtigen Bestandteil der Verhandlungen. Gerade deshalb und wegen des großen Interesses an Neubauflächen erwarten wir für das Jahr 2022 signifikant steigende Spitzenmieten.“
Hamburger Innenstadt ist gefragtester Teilmarkt
Da die zentralen Lagen für Hamburger Büronutzer aufgrund der Verkehrsanbindung nach wie vor besonders attraktiv sind, zählen die Teilmärkte Innenstadt, HafenCity und City Süd im 1. Quartal 2022 zu den Gewinnern. Mit rund 32.000 m² oder 24 Prozent des Flächenumsatzes bleibt die Innenstadt der gefragteste Teilmarkt, gefolgt von der HafenCity mit knapp 29.000 m² beziehungsweise 22 Prozent und der City Süd mit 10.000 m² oder 7 Prozent.
2022 näher am Zehn-Jahresdurchschnitt erwartet
Aufgrund der gestiegenen Nachfrage über alle Flächensegmente hinweg erwartet C&W für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von 490.000 m². Damit läge das Ergebnis deutlich näher am Zehn-Jahresdurchschnitt von 497.700 m² als das Vorjahresergebnis von 474.000 m².
Flächenangebot sinkt im Jahresvergleich
In den vergangenen zwölf Monaten sank die Leerstandsquote um 0,2 Prozentpunkte auf 4,0 Prozent. Der absolute Leerstand reduzierte sich um 17.100 m² auf 605.000 m². Im Jahresverlauf 2022 wird das Angebot an verfügbaren Büroflächen voraussichtlich weiter moderat steigen. In peripheren Lagen könnten stärker steigende Leerstände zunehmenden Druck auf die Mieten ausüben.
Anhaltend große Bauvolumina und hohe Vorvermietungsquoten
Im 1. Quartal 2022 wurden in Hamburg rund 67.000 m² neuer und kernsanierter Büroflächen fertiggestellt. Davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 82 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Größtes fertiggestelltes Objekt ist der erste Bauteil der Erweiterung des Beiersdorf Campus in Hamburg Nord-West mit etwa 45.000 m² Bürofläche, die von Beiersdorf vollständig selbstgenutzt wird.
Insgesamt befinden sich 462.000 m² Bürofläche im Bau. Davon sind bereits 63 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über 908.000 m² Bürofläche, von denen bereits mehr als ein Drittel vermietet ist.
