Im 1. Quartal 2022 hat das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) am Münchener Büromarkt einen Flächenumsatz in Höhe von 200.200 m² registriert. Dies ist der stärkste Jahresstart seit 2018. Gegenüber dem schwachen Vorjahresquartalswert stieg der Flächenumsatz um 91 Prozent. Das aktuelle Quartalsergebnis liegt damit 4 Prozent oberhalb des Fünf-Jahresdurchschnitts der ersten Quartale (193.500 m²) und 12 Prozent höher als der Mittelwert der vergangenen zehn Jahre (179.200 m²).
Große Abschlüsse ausschließlich in Projektentwicklungen
Der Flächenumsatz war vor allem durch Mietvertragsabschlüsse sowie Eigennutzer-Baustarts in Projektentwicklungen getrieben. Alle Abschlüsse ab 6.000 m² fanden in Projektentwicklungen statt. Gründe dafür sind das immer noch begrenzte Angebot großer Flächen im Bestand und der hohe Anspruch der Mieter an die Flächenqualität.
Insgesamt wurden 13 Transaktionen in Projektenwicklungen abgeschlossen. Sie summieren sich auf 71.300 m² oder 36 Prozent des Gesamtflächenumsatzes. Die mit Abstand größte Anmietung tätigte Bosch Sicherheitssysteme im Projekt AER in Neuperlach mit 19.700 m².
Zum starken Quartalsergebnis haben sechs Eigennutzer-Abschlüsse mit insgesamt 28.200 m² (16 Prozent) beigetragen. Davon fallen insgesamt 91 Prozent des Eigennutzerumsatzes auf das Münchener Umland. Hier wurden in den ersten drei Monaten 2022 rund 79.900 m² Bürofläche umgesetzt. Das sind 49.000 m² mehr als im Vorjahresquartal und zugleich der größte Zuwachs beim Flächenumsatz im Münchner Umland überhaupt. Der Anteil des Umlands am gesamten Flächenumsatz lag damit bei 40 Prozent. Im Gegensatz dazu wurden in der Innenstadt mit 70.000 m2 nur noch 38 Prozent (Q1/2021: 48 Prozent) des Umsatzes getätigt. Im Stadtgebiet (ohne Innenstadt) blieb der Flächenumsatz mit 25 Prozent (Q1/2021: 29 Prozent) beziehungsweise 50.300 m² stabil.
Keine Bewegung bei Spitzenmieten
Die erzielbare Spitzenmiete notiert im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei monatlich 42,00 EUR/m². Über zwölf Monate hinweg gesehen betrug der Anstieg 6,3 Prozent. C&W erwartet, dass die erzielbare Spitzenmiete im laufenden Jahr weiter ansteigt, da sich in und um den Altstadtring der Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen deutlich intensiviert hat.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete hat in den vergangenen zwölf Monaten auf monatlich 23,15 EUR/m² zugelegt. Das Plus gegenüber dem Vorjahreswert beträgt 2,30 EUR beziehungsweise 11 Prozent.
Hubert Keyl, Head of Office Agency München von C&W, kommentiert: „Trotz des hohen Flächenumsatzes im Umland, zieht es die Unternehmen weiter in Richtung Innenstadt und Stadtgebiet. Dementsprechend wird die flächengewichtete Durchschnittsmiete auch im diesem Jahr steigen. Hinsichtlich der Spitzenmieten erwarten wir aufgrund des geringen Angebots in der Innenstadt, den steigenden Baukosten sowie den steigenden Zinsen im Jahresverlauf einen deutlichen Preissprung.“
IT- und Industriebranche am umsatzstärksten
Unternehmen aus den Bereich Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) sorgten für die größte Nachfrage. C&W registrierte für sie zusammen 50 Abschlüsse mit einem Flächenumsatz von zusammen 61.400 m². Das entspricht 31 Prozent des Gesamtumsatzes. An zweiter Stelle folgt die Industriebranche mit einem Umsatzanteil von 25 Prozent.
Leerstandsquote auf 4,9 Prozent gestiegen
Der absolute Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahreswert von 786.400 m² auf 1.024.500 m² (plus 30 Prozent) angestiegen. Die Leerstandsquote im Marktgebiet liegt jetzt bei 4,9 Prozent (Q1/2022: 3,7 Prozent), so hoch wie zuletzt Anfang 2016. Überdurchschnittlich stark stieg die Leerstandsquote im Umland: von 6,1 Prozent im 1. Quartal 2021 auf nun 9,2 Prozent. Trotz des hohen Flächenumsatzes im Umland hat dieser kaum leerstandsreduzierende Wirkung, da 37 Prozent des Flächenumsatzes hier in Projektentwicklungen stattfand.
Bauaktivität bleibt weiterhin auf hohem Niveau
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten summierten sich im 1. Quartal 2022 auf nur 9.100 m². Bis zum Jahresende wird die Fertigstellung von weiteren 462.800 m² erwartet, davon sind 221.800 m² gegenwärtig noch ohne Nutzer. Insgesamt befinden sich derzeit Projektentwicklungen im Umfang von knapp 1,6 Mio. m² im Bau. Davon sind circa 36 Prozent vermietet oder durch Eigennutzer belegt.
