Die deutschen Top-5-Büromärkte erzielten mit 654.000 m² im 1. Quartal 2022 einen um 17 Prozent höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal. Das Berichtsquartal markiert den besten Jahresstart seit 2019.
Während im 2. Halbjahr 2021 eine Belebung beim Flächenumsatz zu bemerken war, schloss das 1. Quartal 2022 im Vergleich etwas schwächer ab. Das lag insbesondere an der geringeren Anzahl an Großabschlüssen ab 10.000 m². Im Berichtsquartal wurden nur vier solcher großflächigen Verträge unterzeichnet – im Vorquartal waren es 17 und im Vorjahresquartal neun. Hinzukommt, dass das erste Quartal eines Jahres regelmäßig das umsatzschwächste ist.
Für das Gesamtjahr 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz in Höhe von 2,9 Mio. m² – was leicht (3,5 Prozent) über dem Wert aus 2021 läge. Grundlage dieser Prognose ist die positive Auswirkung der Reduzierung der Corona-Restriktionen auf die Konjunktur. Die aktuelle Situation im Krieg in der Ukraine mit seinen Einflüssen auf die Wirtschaft (Energiepreise, Versorgungssicherheit und Lieferketten) sowie das aktuelle Inflationsumfeld gepaart mit den Zinserhöhungserwartungen haben die Unsicherheiten und Risiken in den vergangenen Wochen jedoch deutlich steigen lassen.
Vier von fünf Märkten mit Umsatzsteigerung – München umsatzstärkster Büromarkt
München liegt mit 200.000 m² auf Platz eins unter den Top-5-Märkten – das entspricht fast einer Verdopplung im Vergleich zum Vorjahreswert. Zwei Abschlüsse in der Größenklasse ab 10.000 m² tragen zu diesem Ergebnis bei. Der größte Umsatz unter den Top-5-Märkten im 1. Quartal entfällt auf den Baubeginn der Deutschen Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit (GIZ) in Eschborn (Markt Frankfurt) mit 28.000 m² Fläche. Bis auf Berlin reichen alle Märkte an das Vorjahresergebnis heran oder übertreffen es (Düsseldorf +36 Prozent, Frankfurt +34 Prozent, Hamburg +4 Prozent, Berlin -24 Prozent).
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert:
„Zu Beginn des Jahres beobachten wir bei den Büronutzern eine anhaltend hohe Nachfrage nach Qualität. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Lage als auch bezüglich der Ausstattungsqualität. Viele Unternehmen haben sich in der letzten Zeit mit ihren zukünftigen Arbeitsplatz- und Büromodellen auseinandergesetzt. Das betrifft vor allem diejenigen Unternehmen, die aufgrund von auslaufenden Mietverträgen, Expansionsplänen oder aus sonstigen Gründen einen Standortwechsel vornehmen. Für alle Nutzer gilt, dass das Büro an Attraktivität gewinnen muss, um der an Homeoffice-gewöhnten Belegschaft das Büro als Arbeitsort für gemeinschaftliche Arbeit und Austausch wieder näher zu bringen.“
Uneinheitlicher Leerstandsanstieg in den Top-5
Der Büroflächenleerstand in den Top-5-Bürostandorten Deutschlands notiert zum Ende des 1. Quartals 2022 bei 4,09 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,3 Prozent und beträgt damit 0,7 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Im Quartalsverlauf liegt der Anstieg bei nur 0,1 Prozentpunkten. Unter den Märkten zeigt sich ein uneinheitliches Bild: Von Wachstum der Quote um 0,4 Prozentpunkte in München und Berlin, über Stabilität in Düsseldorf bis zu leichten Rückgängen in Frankfurt (-0,1 Prozentpunkte) und Hamburg (-0,2 Prozentpunkte). Bis Jahresende 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen Anstieg des absoluten Leestands um rund 200.000 m² bei einer Seitwärtsbewegung der Leerstandsquote.
Fertigstellungvolumen bleibt auf hohem Niveau
Das bereits seit einigen Quartalen zu beobachtende hohe Fertigstellungsvolumen hielt auch im 1. Quartal 2022 an. Rund 367.000 m² neue oder kernsanierte Büroflächen sind fertiggestellt worden. Das liegt 82 Prozent über dem Fünf-Jahresdurchschnitt und entspricht sogar einer Verdopplung gegenüber dem 10-Jahresdurchschnitt. 82 Prozent der Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Bis Jahresende werden weitere 1,48 Mio. m² erwartet, von denen bereits gut 60 Prozent vergeben sind. Wieder einmal entfällt der größte Anteil der Fertigstellungen auf Berlin – fast 250.000 m² schlagen hier im 1. Quartal zu Buche. Derzeit befinden sich in den Top-5-Städten rund 4,5 Mio. m² Bürofläche im Bau – ein abermaliger Anstieg gegenüber dem Vor- sowie dem Vorjahresquartal um 4 beziehungsweise 10 Prozent. Davon sind 46 Prozent bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Die größten Bauvolumina entfallen auf Berlin (1,60 Mio. m²) und München (1,55 Mio. m²).
Vier von fünf Märkten mit Anstieg der Spitzenmiete im Jahresvergleich
In Berlin (+1,00 EUR/m²) und Hamburg (+0,50 EUR/m²) ist die Spitzenmiete im Quartalsverlauf gestiegen – im Vergleich zum Vorjahresquartal gab es auch ein Wachstum in Frankfurt und München. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte liegt Ende des 1. Quartals 2022 bei 145,6 Punkten (2010=100). Im Jahresverlauf ist er um 4,4 Prozent gestiegen. Bis zum Jahresende 2022 wird ein weiterer Anstieg um 0,8 Prozent erwartet. Die mietfreien Zeiten (sogenannte Incentives) bleiben in den innerstädtischen Toplagen in allen Top-5-Märkten stabil zum Vorquartal. Bezogen auf einen Fünf-Jahres-Vertrag machen die mietfreien Zeiten über alle Top-5-Märkte hinweg durchschnittlich 5,5 Prozent aus.
