Im 1. Quartal 2022 erreichte der Hamburger Immobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 1,81 Mrd. EUR und damit ein Allzeithoch für ein erstes Quartal, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield. Das Volumen des Vorjahresquartals wurde um das Dreifache übertroffen. Maßgeblicher Treiber ist die Übernahme von alstria office durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties. Allein mit diesem Portfolio wechselten mehr als 30 Objekte im Wert von rund 1,5 Mrd. EUR den Eigentümer. Der übrige Umsatz von 305 Mio. EUR fällt deutlich niedriger aus und läge, allein gerechnet, rund 58 Prozent unter dem Wert des Vorjahresquartals.
Investmentschwerpunkt Innenstadt
Mit 38 Prozent des Transaktionsvolumens lag ein Schwerpunkt des Investmentgeschehens zum Jahresauftakt 2022 auf dem Teilmarkt Innenstadt. Dazu trugen vier Objekte aus dem alstria-Portfolio mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Mio. EUR wesentlich bei. Die nachfolgend stärksten Teilmärkte, gemessen am Transaktionsvolumen, waren City Süd (17 Prozent) und St. Georg (7 Prozent), beides ebenfalls innerstädtische Lagen.
Klarer Schwerpunkt auf Büroimmobilien
Büroimmobilien waren im 1. Quartal die am stärksten gehandelte Anlageklasse. Insgesamt wurden rund 1,6 Mrd. EUR in Büroobjekte und -projektentwicklungen investiert, was einem Anteil von 86 Prozent am Investmentvolumen entspricht. Das teuerste Objekt war das Bürogebäude am Alten Steinweg 4, das mit einem Wert von 155 Mio. EUR Teil der alstria Portfolio-Transaktion war.
Zweitstärkste Anlageklasse waren mit rund 100 Mio. EUR oder 6 Prozent des Gesamtvolumens Handelsimmobilien. Damit wurde der Vorjahreswert um 54 Prozent übertroffen und das Ergebnis liegt wieder auf dem Niveau des Fünf-Jahresschnitt für erste Quartale.
Im Vorjahresvergleich deutlich schlechter abgeschnitten hat die Anlageklasse Logistik- und Industrieimmobilien. Mit rund 95 Mio. EUR oder 5 Prozent des Gesamtvolumens liegt das Ergebnis zwar noch 19 Prozent über dem Fünf-Jahresschnitt für erste Quartale, jedoch 40 Prozent unter dem Wert des Vorjahresquartals.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert: „Ohne die alstria-Übernahme wäre der Hamburger Investmentmarkt im 1. Quartal 2022 deutlichen hinter dem Vorjahreswert sowie dem Fünf-Jahresschnitt zurückgeblieben. Trotz politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten durch den Krieg in der Ukraine zeigt der Blick nach vorn eine gut gefüllte Transaktionspipeline. Bereits auf der MIPIM im März 2022 wurden signifikante Investmentmöglichkeiten besprochen und weitere Produkte kommen aufgrund von ESG-konformen Neuausrichtungen auf den Markt. Deshalb erwarten wir für 2022 ein gutes Transaktionsvolumen im Fünf-Jahresdurchschnitt.“
Spitzenrenditen für erstklassige Büro- und Logistikobjekte bleiben unter Druck
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs ist im Vorjahresvergleich um 15 Basispunkte auf 2,65 Prozent gesunken. Im Laufe des Jahres dürften sich die bereits gestiegenen Finanzierungskosten sowie das voraussichtlich anziehende Niveau des Leitzins hemmend auf weitere Preisanstiege auswirken. Das anhaltende Investoreninteresse an hochwertigen Logistikobjekten ließ die Spitzenrendite für dieses Segment im Vorjahresvergleich um 30 Basispunkte auf 3,00 Prozent zum Ende des 1. Quartals 2022 sinken. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser liegt aktuell bei 3,60 Prozent, was einem Rückgang um 30 Basispunkte im Vorjahresvergleich entspricht.
