Der neue Report von Cushman & Wakefield zum Thema Life-Science-Immobilien beschreibt Life-Science-Cluster, typische Investoren, den Transaktionsmarkt und das Vermietungsvolumen dieser kleinen, aber für Investoren zunehmend interessanten Immobilienklasse. „Aufgrund der guten Wachstumsaussichten gerät Life Science immer stärker in den Fokus der Immobilieninvestoren und das trotz des limitierten Angebots“, erläutert Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield.
Der Immobilienbedarf der Life-Science-Branche richtet sich auf unterschiedliche Immobilientypen. Die Headquarters von Life-Science-Unternehmen werden häufig im Stadtzentrum angesiedelt und können anspruchsvolle Büroimmobilien sein. Verwaltung, Back-Office sowie Laborflächen hingegen liegen eher in Gewerbe- oder Industriearealen am Stadtrand. Andere Standorte befinden sich in Technologieparks, in der Nähe von Bildungseinrichtungen oder in kleinen deutschen Universitätsstädten.
Starker Anteil der öffentlichen Hand
In Deutschland kommen die finanziellen Mittel für Life Science maßgeblich von der öffentlichen Hand und gemeinnützigen Initiativen. Doch die wachsende Bedeutung von Life Science wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Life-Science-Immobilien haben sich zu einer Investmentnische entwickelt, die langfristigen Makroperspektiven folgt, wie zum Beispiel Studentenwohnen, Pflegeimmobilien oder Datenzentren. „Mehrere große und global agierende Investoren planen den Einstieg oder Zukäufe in diesem Segment“, erklärt Simon Jeschioro, Head of Investment Advisory bei Cushman & Wakefield.
Life-Science-Cluster in Groß- und Universitätsstädten
Zu den bedeutendsten Clustern zählen die Metropolregionen München, Berlin, Hamburg und das Rhein-Main-Gebiet. Aber auch Städte wie Heidelberg, Tübingen und Freiburg sind wichtige Standorte dieser Branche. Als Zentren oder Wachstumskerne der Cluster fungieren häufig Technologieparks und Bildungseinrichtungen der Life-Science-Branche.
Ein wichtiger Cluster ist in Berlin. Das beruht zum einen auf einer starken Forschungs- und Kliniklandschaft und zum anderen auf der engen Verzahnung zwischen Wirtschaft und Politik. Besonders stark ausgeprägt sind die Bereiche der Biotechnologie, pharmazeutischen und medizintechnischen Industrie. Das Transaktionsvolumen mit Life-Science-Immobilien in Berlin betrug im Zeitraum von 2017 bis 2021 zusammen 634 Mio. Euro.
In München fördern die bestehenden Forschungseinrichtungen sowie die Universitätslandschaft die Ansiedlung neuer Unternehmen und Start-ups. Mit zwei etablierten Innovations- und Gründerzentren der Biotechnologie (IZB) in Martinsried und Freising verfügt der Markt München über attraktive und moderne Labor- und Büroflächen. Das Transaktionsvolumen mit Life-Science-Immobilien in München betrug von 2017 bis 2021 insgesamt 1,27 Mrd. Euro.
Rund 700 Mio. Euro Transaktionsvolumen pro Jahr
Im Zeitraum 2017-2021 lag das deutschlandweite Transaktionsvolumen mit Life-Science-Immobilien bei durchschnittlich rund 700 Mio. Euro pro Jahr. Der Anteil am gesamten Bürotransaktionsvolumen betrug damit lediglich 2,4 Prozent. Der Großteil des Transaktionsumsatzes (74 Prozent) entfiel dabei auf die Top-5-Märkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.
Spitzenrenditen zwischen 4,00 und 4,50 Prozent
Die Spitzenrenditen von Life-Science-Immobilien orientieren sich aufgrund ihres hohen Büroflächenanteils an Büroimmobilien. Während bei klassischen Büroimmobilien Werte zwischen 2,50 bis 2,80 Prozent möglich sind, können bei Life-Science-Immobilien mit Büroflächenanteil Spitzenrenditen zwischen 4,00 und 4,50 Prozent erreicht werden.
Spezialimmobilien mit guten Perspektiven
Life-Science-Immobilien sind Spezialimmobilien, die nutzerorientiert und wenig standardisiert sind. Die mittel- und langfristigen Wachstumsperspektiven für die Life-Science-Branche sind sehr gut. Bereits vorhandene Clusterstrukturen in Deutschland werden in Zukunft an Attraktivität gewinnen und wachsen.
