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Berliner Büromarkt mit neuen Mietpreisrekorden und steigendem Leerstand

Verena Bauer • 11/07/2022

Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) registriert für das 1. Halbjahr auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 354.100 m². Das ist ein leichter Rückgang von 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das Ergebnis liegt rund 7 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt, aber 2 Prozent über dem Zehn-Jahresmittel.

Großabschlüsse sind Mangelware, kleine und mittlere Abschlüsse auf Vor-Pandemie-Niveau
Mit 200.900 m² wurden im 2. Quartal 31 Prozent mehr Flächen vermietet als im umsatzschwachen Zeitraum von Januar bis März. Ein Großteil des Zuwachses entfiel mit 30.000 m² auf den Eigennutzer-Sanierungsstart des „Hauses der Statistik“, welches durch das Finanzamt und die BIM genutzt werden wird. 

Für ein noch besseres Ergebnis mangelte es dem Halbjahr insgesamt an Großabschlüssen. In die Kategorie ab 10.000 m² fiel nur noch die Projektvoranmietung von Siemens Mobility in Adlershof mit circa 15.000 m² Büro- und Laborfläche. 

Der rollierende Jahresumsatz zeigt seit eineinhalb Jahren in fast allen Größenklassen einen aufsteigenden Trend. Lediglich bei Abschlüssen ab 10.000 m² ist er fallend. Bei kleinen und mittleren Flächengrößen sind die Umsätze wieder auf oder sogar über Vor-Pandemie-Niveau.

Büromarkt Berlin Q2 2022

Rekordhoch bei Spitzenmiete
Die erzielbare Spitzenmiete erreichte ein neues Rekordhoch und beträgt jetzt monatlich 42,00 EUR/m². Das sind 3,00 EUR mehr als zwölf Monate zuvor und 1,00 EUR mehr als im 1. Quartal 2022. 

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete erreichte ebenfalls einen neuen Höchstwert. Sie stieg binnen eines Jahres um 1,65 EUR und um 20 Cent im zurückliegenden Quartal. C&W geht davon aus, dass die Spitzenmiete auch in der zweiten Jahreshälfte - getrieben durch Anmietungen in neuen und hochwertigen Flächen in Bestlagen - weiter leicht steigen wird. 

Stetiges Anwachsen des Leerstands
Zum Ende des 1. Halbjahres 2022 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 4,3 Prozent. Das ist der höchste Wert seit 2016. Damit sind in der Hauptstadt aktuell 869.500 m² kurzfristig beziehbar. Das entspricht einer Zunahme von 207.000 m² beziehungsweise 31 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 60 Prozent beziehungsweise 524.300 m² der kurzfristig verfügbaren Bürofläche entfällt auf Objekte innerhalb des S-Bahn-Rings. 

Zur Untermiete werden 55.200 m² oder 6,0 Prozent des Leerstands zum kurzfristigen Bezug angeboten. Das entspricht einem Rückgang von 38.100 m² im Vergleich zu Ende Juni 2021, als die Pandemie noch zu vielen Flächenreduzierungen geführt hatte. 
Verantwortlich für den Anstieg waren vor allem noch nicht vermietete Flächen in fertiggestellten Projektentwicklungen und freigezogene Flächen, deren ehemalige Mieter inzwischen in neue oder kernsanierte Flächen umgezogen sind. Da die Projektentwicklungspipeline bis Jahresende und darüber hinaus gut gefüllt ist, rechnet C&W mit einer weiteren Zunahme des Leerstands. 

Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Steigende Zinsen könnten direkte Auswirkungen auf den Berliner Bürovermietungsmarkt haben. Denn die vielen hier ansässigen Start-ups hätten es dann schwerer, an Wachstumskapital zu kommen. In der Folge müssten sie geplante Personalaufstockungen verschieben und ihr Bedarf an neuen Flächen fiele deutlich geringer als erwartet aus.“

Baustarts ohne Vorvermietung werden zurückgehen
Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten erreichten im 1. Halbjahr 2022 ein Rekordvolumen. Die erfassten 327.700 m² liegen 171 Prozent über dem Fünf-Jahresdurchschnitt. 64.600 m² beziehungsweise 20 Prozent der Flächen waren bei Fertigstellung noch ohne Nutzer. Von den 419.900 m², die bis Ende des Jahres 2022 noch bezugsfertig werden sollen, sind 64 Prozent vorvermietet oder für Eigennutzer vorgesehen. 

Insgesamt befinden sich Projektentwicklungen im Umfang von knapp 1,7 Mio. m² im Bau, wovon derzeit 51 Prozent vermietet oder für Eigennutzer reserviert sind. Aufgrund der steigenden Finanzierungs- und Baukosten sowie des steigenden Angebots, erwartet C&W, dass Projektentwickler zurückhaltender agieren werden und die Anzahl spekulativer Baustarts abnehmen wird. 

 

 

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Verena Bauer

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