Der Düsseldorfer Büromarkt erreicht im 1. Halbjahr 2022 einen Flächenumsatz von 164.300 Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahresergebnis entspricht dies einem Anstieg von rund 58 Prozent. Besonders das 2. Quartal registriert mit 98.200 Quadratmetern Bürofläche einen starken Vermietungsumsatz.
Drei der insgesamt vier abgeschlossenen Großvermietungen wurden im 2. Quartal vereinbart und tragen maßgeblich zum positiven Ergebnis bei. Die Anmietung der Volkshochschule Düsseldorf (VHS) mit 17.500 Quadratmetern im Teilmarkt Nord ist der bisher größte Vertragsabschluss. Die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young hat sich rund 14.700 Quadratmeter des im Bau befindlichen Büroprojektes „Pandion Office Home" im Teilmarkt Medienhafen gesichert.
Qualitätsansprüche und Zahlungsbereitschaft der Mieter steigen
„Wir nehmen schon seit einigen Quartalen wahr, dass Mieter noch stärker auf erstklassige Flächenqualität achten. Das spiegelt sich nun auch in den Vertragsabschlüssen und im Mietniveau wider“, erläutert Martin Höfler, Head of Office Agency in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield. „Zu den Top-Abnehmern von hochwertigen und teuren Büroflächen in sehr guten Lagen gehören vor allem Beratungsgesellschaften. Auch Unternehmen aus der Immobilienbranche und dem Finanz- und Versicherungssektor sind bereit, höhere Mieten für anspruchsvolle Arbeitsumgebungen zu zahlen. Im Gegensatz zum Investmentmarkt ist der Bürovermietungsmarkt nicht vom aktuell schwierigen Finanzierungsumfeld betroffen. Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir einen Flächenumsatz mindestens auf dem Niveau des 1. Halbjahres und prognostizieren bis zum Jahresende einen Büroflächenumsatz im Gesamtjahr von bis zu 340.000 Quadratmeter.“
Kein weiterer Leerstandsanstieg
Die Büroleerstandsquote beträgt zum Ende des 2. Quartals knapp 7,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt haben sich die kurzfristig zur Anmietung verfügbaren Büroflächen um rund 10 Prozent auf nun 717.200 Quadratmeter erhöht. Erfreulich ist jedoch, dass der Leerstandsanstieg der vergangenen Quartale erstmals wieder gestoppt wurde. Zum Ende des 1. Quartals betrug die Leerstandsquote rund 7,8 Prozent.
Hohe Vorvermietungsquoten im Bau befindlicher Büroprojekte
Im 1. Halbjahr 2022 summiert sich das Bürofertigstellungsvolumen in Düsseldorf auf 59.900 Quadratmeter und liegt somit knapp 33 Prozent unter dem Fertigstellungsvolumen des Vorjahres. Gleichzeitig konnte der 5-Jahresmittelwert der jeweils ersten Halbjahre in Höhe von knapp 47.400 Quadratmetern um circa 26 Prozent überschritten werden.
In der zweiten Jahreshälfte werden – bei planmäßigem Baufortschritt – noch weitere 71.400 Quadratmeter Bürofläche bezugsfertig, wovon bereits gut 70 Prozent an Nutzer vergeben sind. Insgesamt beläuft sich die Bürofertigstellungs-Pipeline in Düsseldorf (aktuelle Flächen im Bau) auf rund 349.300 Quadratmeter bis 2025, wovon knapp 43 Prozent vermietet sind.
Zahlreiche Vertragsabschlüsse in hochwertigen Flächen lassen Mietniveau steigen
Nachdem die erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf seit dem 3. Quartal 2020 unverändert bei monatlich 28,50 EUR/m² notierte, stieg diese zum Abschluss des 2. Quartals 2022 auf nun 30,00 EUR/m² an. Zum einen sehen sich die Projektentwickler aufgrund der gestiegenen Baukosten zu Preiskorrekturen nach oben hinsichtlich der Angebotsmieten gezwungen, zum anderen ist auch die Zahlungsbereitschaft und der Qualitätsanspruch der Unternehmen deutlich gestiegen. Die erzielbare Spitzenmiete wird weiterhin vornehmlich im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Vertragsabschlüsse auf ähnlich hohem Mietniveau verlagern sich zudem bereits in sehr gute Lagen und hochmoderne Flächen im Büroteilmarkt City.
Die hohe Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen spiegelt sich auch in der Preisentwicklung der gewichteten Durchschnittsmiete wider. Im 2. Quartal stieg diese auf ein neues Rekordniveau von 17,75 EUR/m². Gegenüber dem Vorjahrzeitraum entspricht dies einem Anstieg von rund 13 Prozent.
