Der Hamburger Bürovermietungsmarkt gewann mit einem Flächenumsatz von 176.000 m² im 2. Quartal weiter an Dynamik (Q1 2022: 131.000 m²). In Summe registriert die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) in der Hansestadt für das 1. Halbjahr einen Büroflächenumsatz von rund 307.000 m². Das ist nach 2019 das zweithöchste Halbjahresergebnis überhaupt und entspricht einem Zuwachs von 45 Prozent im Vergleich zum 1. Halbjahr 2021. Auch der Zehn-Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre wird damit um 28 Prozent übertroffen.
Deutlicher Anstieg bei Neuanmietungen, Großabschlüsse dominieren Büroflächenumsatz
Von Januar bis Ende Juni wurden mit rund 520 Vertragsabschlüssen nicht nur doppelt so viele Neuanmietungen registriert wie im Vorjahreszeitraums (260), sondern auch der Fünf-Jahresdurchschnitt (250) der ersten Halbjahre um mehr als 100 Prozent übertroffen. Hier spiegelt sich der hohe Corona-Nachholbedarf sowie die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte von Unternehmen wider.
C&W registrierte elf Großabschlüsse über 5.000 m², die sich zusammen auf 104.500 m2 oder 34 Prozent des Gesamtbüroflächenumsatzes vereinen. 75.000 m² oder 72 Prozent davon entfielen auf Projektentwicklungen. Der größte Abschluss war eine Anmietung der Haspa über 30.000 m2 im Neubau-Projekt „Deutschlandhaus“ in der Innenstadt, das sich zurzeit im Bau befindet. Weitere 22 Prozent entfielen auf das Segment zwischen 1.000 m² und 3.000 m².
Spitzen- und Durchschnittsmiete erreichen neue Allzeithochs
Der hohe Anteil von großflächigen Projektanmietungen in zentralen Lagen im 1. Halbjahr 2022 hat die Spitzenmiete auf einen neuen Höchststand von monatlich 32,00 EUR/m² ansteigen lassen. Es war der vierte Zuwachs in Folge. Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 2,00 EUR oder rund 7 Prozent. Durch steigende Bau- und Finanzierungskosten müssen Büronutzer unter anderem auch höhere Mietpreise akzeptieren, um die Ausbaukosten zu kompensieren. C&W rechnet aufgrund der aktuell hohen Nachfrage für moderne Büroflächen in Bestlagen zum Jahresende mit weiter steigende Spitzenmieten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte ebenfalls einen neuen Höchststand. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 20,00 EUR/m². Das sind 1,95 EUR beziehungsweise rund 11 Prozent mehr als Ende Juni 2021. Erstmalig wird damit die Schwelle von 20 EUR erreicht.
Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield, erläutert:
„Die wirtschaftlichen Unsicherheiten wie der Ukraine-Krieg, die Inflation, die Volatilität der Lieferketten und die Gefahr einer Energiekriese sind zwar allgegenwärtig, spiegeln sich aber noch nicht am Hamburger Bürovermietungsmarkt wider. Das Vermietungsvolumen in der 1. Jahreshälfte liegt nach zwei ausgebremsten Jahren wieder auf einem Vor-Covid-Niveau und die Gesuchslage lässt auch für das 2. Halbjahr ein gutes Ergebnis erwarten, sodass ein Flächenumsatz von rund 550.000 m² erreichbar ist.“
Lage- und Ausstattungsqualität bleibt bei Büronutzern wichtiges Kriterium
Lage- und Ausstattungsqualität haben bei Büronutzern eine unvermindert hohe Priorität. Dies spiegelt sich deutlich in der Verteilung des Flächenumsatzes auf Bestandsgebäude und Projektentwicklungen sowie auf die Hamburger Büroteilmärkte wider: Der Marktanteil des Flächenumsatzes in Projekten im Bau oder in Planung liegt im 1. Halbjahr 2022 bei rund 35 Prozent, im Fünf-Jahresschnitt der ersten Halbjahre sind es mit 18 Prozent nur rund die Hälfte. Die Vermietungsaktivität konzentrierte sich erneut auf die zentralen Lagen. Mit 29 Prozent des Flächenumsatzes liegt der Teilmarkt Innenstadt auf Platz 1 (88.600 m²), gefolgt von der HafenCity mit rund 16 Prozent (50.300 m²). Kein weiterer Teilmarkt erreichte einen zweistelligen Marktanteil.
Bau und Immobilien führen Branchenranking nach Flächenumsatz an
Anders als im 1. Halbjahr 2021, in dem Industrieunternehmen mit 17 Prozent oder rund 36.000 m² den meisten Flächenumsatz auf sich vereinten, wird das Branchenranking im 1. Halbjahr 2022 von Unternehmen aus dem Bereich Bau und Immobilien angeführt. 24 Abschlüsse mit zusammen über rund 36.000 m² Bürofläche (12 Prozent) entfielen auf diesen Sektor. Banken und Finanzdienstleister sowie Industrieunternehmen teilen sich mit jeweils rund 32.000 m² Flächenumsatz den zweiten Rang. Die meisten Vertragsabschlüsse (30) tätigten Beratungsgesellschaften, durch die rund 15.000 m² angemietet wurden.
Anhaltend große Bauvolumina und hohe Vorvermietungsquoten
Im 1. Halbjahr 2022 wurden in Hamburg rund 98.000 m² neuer und kernsanierter Büroflächen fertiggestellt. Davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 83 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Das größte im 2. Quartal fertiggestellte Objekt ist der Campus Hamburg im Teilmarkt Barmbek, der zum Großteil von der Société Générale bezogen werden wird.
Insgesamt befinden sich rund 535.000 m² Bürofläche im Bau. Das sind rund 7 Prozent mehr als im Fünf-Jahresdurchschnitt (500.000 m²). Davon sind bereits 68 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über 717.000 m².
Flächenangebot im Bestand bleibt im Jahresvergleich stabil
Im Vorjahresvergleich bleibt die Leerstandsquote mit 4,2 Prozent stabil. Der absolute Leerstand reduzierte sich um lediglich 2.000 m² auf 633.000 m². Das große Bauvolumen, und damit neu auf den Markt kommende Bürofläche, wird von den hohen Vorvermietungsquoten abgefedert. Ein signifikantes Anwachsen des Leerstands in Neubauflächen ist kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten. Freiwerdende Bestandsflächen könnten den Leerstand in Hamburg zum Jahresende aber wieder moderat steigen lassen.
