Die deutschen Top-5-Büromärkte erzielten laut Research der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 2. Quartal 2022 mit 764.000 m² einen um 42 Prozent höheren Flächenumsatz als im Vorjahresquartal. Das 1. Halbjahr 2022 markiert mit 1,42 Mio. m² einen um 30 Prozent höheren Flächenumsatz als im Vorjahr. Insgesamt schreitet die Erholung an den Vermietungsmärkten voran, allerdings hängen die Unwägbarkeiten bei Konjunktur, Inflation und Energieversorgung als Damoklesschwert über den Entscheidungen.
Das 2. Quartal 2022 ist das drittbeste seit Beginn der Corona-Pandemie. Nach einem etwas schwächeren 1. Quartal 2022 wurde im Berichtsquartal 16 Prozent mehr Fläche umgesetzt. Das Wachstum zeigt sich auch an der Anzahl der Großabschlüsse ab 10.000 m². Im 2. Quartal 2022 gab es insgesamt zehn, davon vier in München.
Für das Gesamtjahr 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz in Höhe von knapp 3 Mio. m² – das läge 6 Prozent über dem Wert aus 2021. Nutzer sind weiterhin unsicher, welche Mischung aus Büro und Home Office zu ihnen und ihren Mitarbeitern passt. Gleichzeitig gibt es einen Nachholbedarf, weil während der Pandemie zahlreiche Gesuche zurückgestellt wurden. Weitere Herausforderungen entstehen durch Konjunktur, Inflation, Ukraine-Krieg und die Unsicherheit bei der Energieversorgung.
München umsatzstärkster Büromarkt
München liegt im 2. Quartal 2022 mit 207.000 m² Flächenumsatz auf Platz Eins der fünf Top-Märkte. Bis auf Frankfurt übertreffen alle Märkte das Vorquartalsergebnis (Düsseldorf +49 Prozent, Hamburg +34 Prozent, Berlin +31 Prozent, München +3 Prozent, Frankfurt -24 Prozent). Die Projektanmietung der Hamburger Sparkasse (Haspa) im Deutschlandhaus in Hamburg sowie der Sanierungsbeginn des Hauses der Statistik in Berlin (Eigennutzung des Berliner Immobilienmanagements) sind mit jeweils rund 30.000 m² die beiden größten Flächenumsätze des Quartals.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert:
„Im ersten Halbjahr haben wir ein gutes Vermietungsergebnis erzielt. Bei der Büroflächensuche bleibt die zentrale Fragestellung: Arbeiten im Büro vs. Homeoffice. Je größer der Homeoffice-Anteil, desto wichtiger wird für Unternehmen Desksharing. Bei kleinerer Fläche investieren Nutzer dann ggf. in eine höhere Lage- und Ausstattungsqualität. Die eigene Balance zu finden zwischen Flexibilität und Vor-Ort-Kollaboration ist entscheidend, wird häufig jedoch erst bei der Flächensuche konkret.“
Leerstand steigt in vier von fünf Märkten
Der Büroflächenleerstand in den Top-5-Standorten Deutschlands notiert zum Ende des 2. Quartals 2022 bei 4,3 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,5 Prozent und beträgt 0,7 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Seit dem 2. Quartal 2020 ist der Leerstand jedes Quartal angestiegen. Düsseldorf ist der einzige Markt, der einen Rückgang der Leerstandsquote im Quartalsverlauf aufweist (-0,1 Prozentpunkte). In den übrigen Märkten liegt der Anstieg zwischen +0,1 und +0,4 Prozentpunkten. Bis Jahresende 2022 erwartet Cushman & Wakefield einen weiteren Anstieg. Der höheren Qualität folgend werden viele Nutzer in Neubauten ziehen und ältere Flächen freiziehen. Somit wird sich die Ausstattungsqualität des Leerstands weiter verschlechtern.
Rekordbauvolumen von 4,8 Mio. m²
In den Top-5-Märkten befinden sich gegenwärtig 4,8 Mio. m² Bürofläche im Bau. Das entspricht dem höchsten Wert seit Beginn der Datenerhebung. Gegenüber dem Vorjahresquartal sind 12 Prozent mehr Bürofläche im Bau. München (1,74 Mio. m²) und Berlin (1,68 Mio. m²) haben das größte Bauvolumen.
Im Berichtsquartal wurden mit 230.000 m² zwar weniger Büroflächen fertiggestellt als in den Vorquartalen, im laufenden Jahr summieren sich die Fertigstellungen mit fast 600.000 m² jedoch auf das stärkste erste Halbjahr seit Beginn der Datenerhebung Ende der 1990er Jahre. Über 80 Prozent dieser Flächen waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Im Gesamtjahr 2022 werden voraussichtlich 1,8 Mio. m² neuer oder kernsanierter Büroflächen fertiggestellt – das läge rund 40 Prozent über dem Wert aus 2021.
Alle fünf Märkte mit steigenden Spitzenmieten
Mietpreissteigerungen prägen alle Bereiche der Bürovermietung. Düsseldorf hat mit einem Anstieg der Spitzenmiete auf monatlich 30,00 EUR/m² als letzte der Top-5-Märkte den 20-Euro-Bereich verlassen. In allen fünf Märkten gab es im Quartalsverlauf einen Anstieg der Spitzenmiete: Düsseldorf +1,50 EUR/m², Frankfurt und Berlin +1,00 EUR/m² sowie München und Hamburg +0,50 EUR/m².
Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende 2. Quartal 2022 bei 149,2 Punkten (2010=100), das bedeutet eine Steigerung von 6,0 Prozent im 12-Monatszeitraum. Bis zum Jahresende erwartet Cushman & Wakefield einen weiteren Anstieg um 1,7 Prozent.
Auch die Durchschnittsmieten steigen: Im Vergleich zum Vorjahresquartal zwischen +0,60 EUR/m² in Frankfurt und +2,50 EUR/m² in München.
Die mietfreien Zeiten in den innerstädtischen Toplagen sind nur in Hamburg leicht gestiegen. Bezogen auf einen Fünf-Jahres-Vertrag machen die mietfreien Zeiten über alle Top-5-Märkte hinweg durchschnittlich 5,5 Prozent aus.
Als Folge der hohen Inflation, Baukostensteigerungen und wachsenden Anforderungen an die Energiestandards werden die Mietpreise weiter steigen, so die Prognose von Cushman & Wakefield.
