Im 1. Halbjahr 2022 erreichte der Hamburger Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 2,28 Mrd. EUR, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield. Das ist das doppelte Volumen des Vorjahreshalbjahrs.
Maßgeblicher Treiber war die Übernahme von alstria office durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties im 1. Quartal. Allein mit diesem Portfolio wechselten in Hamburg Objekte im Wert von knapp 1,5 Mrd. EUR den Eigentümer. Der übrige Umsatz von 811 Mio. EUR läge, allein gerechnet, rund 30 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums sowie 49 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre von 1,6 Mrd. EUR.
Investmentschwerpunkt Innenstadt
Mit 39 Prozent des Transaktionsvolumens lag der Schwerpunkt des Investmentgeschehens im 1. Halbjahr 2022 erneut auf dem Teilmarkt Innenstadt. Dazu trugen vier Objekte aus dem alstria-Portfolio mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Mio. EUR sowie der Verkauf des Kaufhauses Klöpperhaus durch die Württembergische Lebensversicherung an Tishman Speyer wesentlich bei. Die nachfolgend stärksten Teilmärkte, gemessen am Transaktionsvolumen, waren City Süd (13 Prozent) und Hamm / Rothenburgsort / Billbrook (8 Prozent).
Büroimmobilien bleiben die umsatzstärkste Assetklasse
Büroobjekte und Büroentwicklungsprojekte waren im 1. Halbjahr mit einem Volumen von insgesamt 1,64 Mrd. EUR die dominierende Assetklasse. Dies entspricht einem Anteil von 72 Prozent am Investitionsvolumen. Das teuerste Objekt war das Bürogebäude am Alten Steinweg 4, das bereits im 1. Quartal als Teil der alstria-Übernahme mit einem Einzelwert von 155 Mio. EUR den Eigentümer wechselte.
Zweitstärkste Anlageklasse waren mit rund 280 Mio. EUR oder einem Anteil von 12 Prozent Logistik- und Industrieimmobilien. Damit wurde der hohe Vorjahreswert von 441 Mio. EUR zwar um 37 Prozent unterschritten, im Vergleich zum 5-Jahresschnitt der ersten Halbjahre stellt das Ergebnis jedoch ein Plus von 85 Prozent dar.
Das Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien erreichte mit einem Umsatz von rund 260 Mio. EUR einen Anteil von gut 11 Prozent. Der schwache Vorjahreswert wurde damit verdreifacht und auch der 5-Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre wurde um 74 Prozent übertroffen. Zu dem starken Ergebnis hat maßgeblich der Verkauf des Kaufhauses Klöpperhaus beigetragen.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert: „Dank der alstria-Übernahme im 1. Quartal steht das Halbjahresergebnis zwar mit positiven Zahlen in der Statistik, allerdings ist die Stimmung am Hamburger Investmentmarkt seit einigen Wochen eingetrübt. Das wirtschaftliche und politische Umfeld bringt Unwägbarkeiten für Käufer und Verkäufer, wodurch die Investitionsbereitschaft stark gebremst ist. Die gestiegenen Finanzierungskosten wirken sich zunehmend dämpfend auf die Kaufpreise aus, sodass die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auseinanderdriften. Der Markt muss sich unter den teilweise noch nie dagewesenen Umständen zunächst neu finden. Danach dürfte sich das Angebot in der 2. Jahreshälfte erhöhen und der Markt sollte, auch durch den nach wie vor vorhandenen Anlagedruck der Investoren, wieder Fahrt aufnehmen.“
Lange Phase der Renditekompression bei Büroimmobilien vorüber
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs ist im Vorjahresvergleich um 10 Basispunkte auf 2,90 Prozent gestiegen, im Vergleich zu Q1 sogar um 25 Basispunkte. Unter Berücksichtigung des angekündigten Ausstiegs der Europäischen Zentralbank aus der aktuellen Geldpolitik ist im weiteren Jahresverlauf nicht mit einer Entspannung auf den Finanzmärkten zu rechnen. Von weiter ansteigenden Spitzenrenditen ist deshalb auszugehen.
Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,60 Prozent und bleibt damit im Vergleich zum 1. Quartal 2022 stabil. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 3,10 Prozent, was im Vergleich zum 1. Quartal 2022 einem Anstieg um 10 Basispunkte entspricht. Im Vorjahresvergleich sinken die Spitzenrenditen für Handel und Logistik um 20 Basispunkte.