Das Transaktionsvolumen auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt liegt laut der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 1. Halbjahr 2022 bei rund 1,56 Mrd. EUR. Gegenüber dem starken Vorjahreshalbjahr bedeutet dies einen Umsatzrückgang von 48 Prozent. Das Ergebnis liegt 39 Prozent unter dem Fünf-Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre (2,56 Mrd. EUR) und 31 Prozent unter dem Mittelwert der vergangenen zehn ersten Halbjahre (2,25 Mrd. EUR).
70 Prozent des Umsatzes im Bürosegment
Die drei größten Deals im gesamten Halbjahr waren drei Büroobjekte und wurden bereits im 1. Quartal abgeschlossen: das Olympia Business Center, das Allianz-Gebäude in Unterföhring sowie ein an BMW vermietetes Bürogebäude in Milbertshofen. Ein gutes Drittel des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr 2022 entfiel mit insgesamt ach Abschlüssen und 533 Mio. EUR auf die Größenklasse 50 bis 100 Mio. EUR.
Büroimmobilien standen klar im Fokus der Investoren und erreichten einem Anteil von knapp 70 Prozent der gewerblichen Immobilientransaktionen. Mit knapp 1,1 Mrd. EUR wurde in dieser Asset-Klasse das Vorjahresergebnis (2,6 Mrd. EUR) deutlich unterschritten.
Ein Volumen von rund 100 Mio. EUR registrierte C&W für die Nutzungsart Logistik und Industrial. Dies entspricht einen Marktanteil von 6 Prozent. Das Vorjahresergebnis (86 Mio. EUR) wurde deutlich übertroffen. Ein Volumen von nur rund 50 Mio. EUR entfiel auf das Hotelsegment, was einem Anteil von 3 Prozent entspricht. Das Vorjahresergebnis hatte mit rund 191 Mio. EUR deutlich höher gelegen.
Weniger Nachfrage nach risikoarmen Investments
Der Fokus auf risikoarme Immobilien hat sich verringert, während sich die Nachfrage nach opportunistischen und Value-Add-Objekten im 2. Quartal erhöht hat. Insgesamt entfielen 71 Prozent des gewerblichen Investitionsvolumens in den ersten sechs Monaten 2022 auf risikoarme Immobilien der Risikoklassen Core und Core+. Die Beteiligung von ausländischem Kapital lag bei 13 Prozent und damit weit unter dem Vorjahreswert von 35 Prozent.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Im 1. Halbjahr ist das Transaktionsvolumen in München signifikant unter den Erwartungen geblieben. Viele Transaktionen ziehen sich länger als gedacht oder wurden abgesagt. Dies liegt maßgeblich an dem geänderten Zinsumfeld, den in Folge erhöhten Finanzierungskosten und niedrigeren Kaufpreisangeboten. Aktuell sehen wir bei einigen Transaktionen je nach Asset-Klasse und Objektqualität Preisabschläge von rund 10 Prozent. Ob auf Grundlage dieses Preisniveaus die Transaktionen in 3. und 4. Quartal 2022 wieder zunehmen werden, ist noch nicht abzusehen.“
Steigerung der Bürospitzenrendite bis zum Jahresende erwartet
So hoch wie jetzt war die Spitzenrendite zuletzt im 2. Quartal 2018. Die Spitzenrendite für Münchner Büroimmobilien liegt zum Ende des 2. Quartals 2022 bei 2,75 Prozent und damit 25 Basispunkte über dem Vorquartalswert. Angesichts der deutlich gestiegenen Renditen für Staatsanleihen und Finanzierungszinssätze ist der Abwärtstrend bei den Bürorenditen vorerst gestoppt und ins Gegenteil gekehrt. Bis zum Jahresende geht C&W von weiter leicht steigenden Renditen aus.
Logistik-Immobilien werden aktuell mit einer Spitzenrendite von 3,10 Prozent gehandelt. Das sind 20 Basispunkte weniger als ein Jahr zuvor, aber 10 Basispunkte mehr als zum Ende des Vorquartals. Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser sank im Vorjahresvergleich um 20 Basispunkte auf 3,00 Prozent, nachdem die Pandemie die Renditen im Jahr 2020 zunächst um 50 Basispunkte hatte ansteigen lassen.
