Schon vor der Pandemie setzte der E-Commerce dem stationären Einzelhandel zu. Der neue „Retail Footfall Index“ der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) zeigt nun, wie die Corona-Wellen und entsprechende Regularien der letzten zwei Jahre sich auf die Passantenfrequenzen in den deutschen Einkaufsstraßen ausgewirkt haben. 1A-Lagen der Top-7-Immobilienmärkte performten dabei besser, ausgewählte Toplagen reagierten hingegen deutlich stärker nach oben und unten als andere Standorte.
Passantenfrequenzen korrelieren mit Corona-Inzidenzen
„Mit Beginn der Corona-Pandemie und im Laufe der darauffolgenden Wellen hat die Passantenfrequenz in den Einkaufsstraßen der Top-7-Märkte starke Rückgänge verzeichnet“, erläutert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight, Cushman & Wakefield. Im Zuge der ersten Corona-Welle ab März 2020 sanken die Frequenzen der Top-7 im Schnitt um rund 60 Prozent. Nach einem Wiederanstieg im Laufe des Sommers 2020 brachen die Frequenzen in der zweiten und dritten Welle wiederum deutlich ein. Im Sommer 2021 stiegen die Frequenzen an und hielten im Herbst stabil, ungefähr auf Vor-Corona-Durchschnitt. Zum Jahresstart 2022 sind die Frequenzen abermals auf einen Indexstand von 70 abgesunken, also 30 Prozent unter Vor-Corona-Durchschnitt.
1A-Lagen performen besser
Nachdem 1A-Lagen und 1B-Lagen vor Pandemiebeginn eine vergleichbare Performance zeigten, konnten die 1A-Lagen während der Pandemie fast durchgehend höhere Indexstände halten. Insbesondere in den Aufschwungsphasen schnitten die 1A-Lagen besser ab.
Wohnbezirksnahe Lage wiegt Homeoffice-Verluste auf
Besonders gut performte während der gesamten Periode die Berliner Schloßstraße mit einer Passantenfrequenz von 13 % über dem Vor-Corona-Schnitt. Hier spielt die Lage mitten im Wohnbezirk Steglitz eine Rolle. Während in anderen Innenstadtlagen die Verlagerung vieler Arbeitsplätze ins Homeoffice die Kundenfrequenz empfindlich reduzierte, waren hier aufgrund der Nähe zum Wohnquartier die Besucher weiterhin vorhanden. Die Schloßstraße besteht aus einem gesunden Mix von Geschäften und Einkaufszentren und setzt auf nachhaltiges Einkaufen.
Toplagen erleben die stärksten Schwankungen
Toplagen, also ausgewählte 1A-Lagen wie die Königsallee in Düsseldorf oder die Zeil in Frankfurt, erlebten ab Pandemiebeginn die stärksten Schwankungen. Helge Zahrnt erläutert: „Die Toplagen reagieren sowohl nach unten als auch nach oben am stärksten. Ein Grund dafür ist zum einen der Einfluss von Tourismus auf diese Straßen. Zum anderen gibt es keine oder nur wenige Lebensmittelgeschäfte, die in der Pandemie ja durchgängig geöffnet waren und so die Schwankungen geringer hielten.“
Einzelne Märkte zum Teil sehr unterschiedlich
Die Ergebnisse unterscheiden sich für die Top-7-Städte zum Teil stark. Über den gesamten Verlauf der Pandemie hatten Frankfurt, Köln und Stuttgart unterdurchschnittliche Indexwerte, Düsseldorf, Berlin und Hamburg dagegen überdurchschnittliche. Generell hatten neben marktspezifischen Gründen auch unterschiedliche Corona-Regeln der Bundesländer einen Einfluss auf die ungleiche Performance.
Immobilientransaktionen 2022 wieder lebhafter
Mit der Lockerung der Corona-Maßnahmen erzielte der Einzelhandel wieder steigende Verkaufszahlen. Das aktiviert aktuell bereits die Retail-Vermietungsmärkte, insbesondere mit Blick auf innerstädtische Geschäfts- und Warenhäuser. Transaktionen mit Handelsimmobilien zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich lebhafter und konnten im 1. Halbjahr 2022 ein Volumen in Höhe von rund 3,5 Mrd. Euro verbuchen. Das sind zwei Drittel mehr als im 1. Halbjahr des Vorjahres. Der 5-Jahresmittelwert der jeweils ersten Halbjahre wird jedoch um rund ein Viertel unterboten. Im Investoreninteresse stehen weiterhin Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, die im 1. Halbjahr 59 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten, aber auch die innerstädtischen Geschäfts- und Warenhäuser (29 Prozent) und Shopping Center (11 Prozent).
Der vorliegende Retail Footfall Index soll der Beginn einer regelmäßigen Serie sein und wird stetig weiterentwickelt. Cushman & Wakefield plant für künftige Ausgaben auch neue Themen, wie zum Beispiel Shopping Center, B-Märkte, Stadtteillagen und weitere Analyseaspekte wie bevorzugte Einkaufstage und Einkaufszeiten.
