Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield registriert für die ersten drei Quartale auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 583.900 m². Das entspricht etwa dem Niveau des Vorjahreszeitraums.
IT, Grüne Energie und Biotechnologie mit auffällig starkem Flächenumsatz
Mit 228.400 m² war das 3. Quartal wie in Berlin üblich umsatzstärker als die ersten beiden. Im Gegensatz zum 1. Halbjahr gab es im 3. Quartal zudem vier Abschlüsse ab 10.000 m², der größte hierbei war die Vorvermietung von 22.500 m² im Projekt QH Track an Cariad SE, eine Software-Tochtergesellschaft von Volkswagen.
Unternehmen aus der IKT-Branche / Online-Plattformen dominierten mit 62.000 m² im 3. Quartal und 125.400 m² im bisherigen Jahr den Umsatz. Wie meist in Berlin belegen sie damit Rang 1 im Branchenranking.
Auffällig starkes Wachstum beim Flächenumsatz zeigten Industrieunternehmen, welche mit 32.200 m² im 3. Quartal und 75.100 m² in den ersten drei Quartalen des Jahres 128 Prozent und 195 Prozent mehr Flächen absorbierten als im jeweiligen Vorjahreszeitraum. Insbesondere die Bereiche (Grüne) Energie, Biotechnologie / Pharma und Verkehr waren für das starke Wachstum verantwortlich.
Spitzenmiete steigt schneller als Durchschnittsmiete
Die erzielbare Spitzenmiete stieg auch im 3. Quartal und beträgt jetzt monatlich 43,00 EUR/m². Das sind 4,00 EUR mehr als zwölf Monate zuvor und 1,00 EUR mehr als im 2. Quartal 2022. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete erreichte mit monatlich 28,40 EUR/m² ebenfalls einen neuen Höchstwert. Sie erhöhte sich binnen eines Jahres um 1,90 EUR und um 35 Cent im zurückliegenden Quartal. C&W geht von einem weiteren moderaten Wachstum der Spitzenmiete in das nächste Jahr hinein aus. Getrieben wird dies durch Projektentwicklungen und hochwertige Bestandsgebäude in Spitzenlagen, für die die Nachfrage weiter hoch ist.
Interesse an energieeffizienten Projektentwicklungen steigt
Mit 397.600 m² erreichten Fertigstellungen in Neubau- und Kernsanierungsprojekten bis Ende September ein Rekordvolumen. Das Ergebnis liegt 73 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt. 98.300 m² beziehungsweise 25 Prozent der Flächen waren bei Fertigstellung noch ohne Nutzer. Von den 297.800 m², die im 4. Quartal bezugsfertig werden sollen, sind 73 Prozent vorvermietet oder für Eigennutzer vorgesehen.
„Die Nachfrage seitens der Büronutzer nach Projektentwicklungen wird weiter hoch bleiben“, meint Donn Lutz, Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield. „Die Bedeutung von energieeffizienten Gebäuden nimmt aktuell stark zu. Mietinteressenten fragen zunehmend nach kostensparenden Energiestandards und zukunftsfähigen Heizsystemen und Energieträgern wie Wärmepumpen, Geothermie und Photovoltaik. Wir gehen davon aus, dass dieses Thema nächstes Jahr mit dem Eintreffen der Nebenkostenabrechnungen einen weiteren Schub bekommen wird.“
Insgesamt befinden sich Projektentwicklungen im Umfang von rund 1,7 Mio. m² im Bau, wovon 54 Prozent vermietet oder für Eigennutzer reserviert sind. Aufgrund der steigenden Finanzierungs- und Baukosten sowie des wachsenden Flächenangebots erwartet C&W, dass Projektentwickler zurückhaltender agieren werden und die Anzahl spekulativer Baustarts im kommenden Jahr zurückgehen wird.
Leerstand wächst im 3. Quartal nur leicht
Zum Ende des 3. Quartals 2022 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 4,4 Prozent, was den höchsten Wert seit Ende 2015 darstellt. Damit sind in der Bundeshauptstadt aktuell 892.000 m² kurzfristig beziehbar. Das entspricht einer Zunahme von 155.500 m² beziehungsweise 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt. Allerdings hat der Leerstand im Vergleich zum Vorquartal nur um 22.500 m² oder 3 Prozent zugenommen und damit deutlich langsamer als in der ersten Jahreshälfte. Gründe für die Stabilisierung waren der höhere Umsatz im 3. Quartal und weniger Fertigstellungen als im 1. Halbjahr 2022. Perspektivisch ist jedoch mit einem weiteren Wachstum des Leerstands zu rechnen, da die Projektentwicklungspipeline noch immer umfangreich ist.
Jahresgesamtergebnis unter Vorjahresniveau erwartet
Für das 4. Quartal 2022 erwartet C&W basierend auf noch verfügbaren Großgesuchen einen Umsatz von circa 250.000 m². Damit bliebe das Gesamtergebnis für das Jahr 2022 mit gut 835.000 m² unter dem Vorjahr (2021: 902.500 m²), aber läge deutlich höher als im Kern-Pandemiejahr 2020 (741.900 m²).
Die drohende Rezession könnte Gegenwind am Bürovermietungsmarkt erzeugen, wenn es zusätzlich zur höheren Risikoaversion und steigenden Kostensensibilität bei Unternehmen auch zu negativen Auswirkungen auf dem Arbeitsmarkt kommt. Dies würde sich aber erst zeitverzögert niederschlagen und im kommenden Jahr eine stärkere Rolle spielen.
