Der Hamburger Bürovermietungsmarkt bestätigte mit einem Flächenumsatz von 171.000 m² im 3. Quartal seine Dynamik (Q1 2022: 131.000 m²; Q2 2022: 176.000 m²). In Summe registriert die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield in der Hansestadt bis Ende September einen Büroflächenumsatz von rund 478.000 m². Das entspricht einem Zuwachs von 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und stellt das stärkste jemals von C&W registrierte Neunmonatsergebnis dar.
Großabschlüsse dominieren – Dataport sorgt für größten Abschluss seit 2020
Der Corona-Nachholbedarf sowie die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte sorgen für ein reges Bürovermietungsgeschehen in den ersten neun Monaten 2022. Mit rund 470 Vertragsabschlüssen wurden 15 Prozent mehr Abschlüsse registriert als im Vorjahreszeitraum (410) und der 5-Jahresdurchschnitt um 29 Prozent übertroffen. Im Berichtszeitraum wurde der Flächenumsatz nach Größenklassen von Abschlüssen über 5.000 m² dominiert. Hierbei vereinten 18 Verträge rund 187.000 m² und damit 39 Prozent des Gesamtumsatzes auf sich. Die größte Vermietung im 3. Quartal war die Anmietung von 40.000 m² im Hanse Center in der City Süd durch Dataport.
Lage- und Ausstattungsqualität bleiben im Fokus
Eine gute Lage- und Ausstattungsqualität stehen bei der Standortwahl im Fokus. Dies spiegelt sich in der Verteilung des Flächenumsatzes auf Bestandsgebäude und Projektentwicklungen sowie auf die Hamburger Büroteilmärkte wider: Der Marktanteil des Flächenumsatzes, der im Bau oder in Planung befindlichen Projekte liegt in den ersten neun Monaten bei rund 32 Prozent. Im 5-Jahresschnitt des jeweiligen Neunmonatsumsatzes sind es nur 21 Prozent.
Die Vermietungsaktivität konzentrierte sich zudem wie in den vergangenen Jahren auf die zentralen Lagen. In den Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und City Süd wurden mit rund 268.000 m² etwa 56 Prozent des Flächenumsatzes erzielt. Das sind 12 Prozentpunkte mehr als im 5-Jahresschnitt der ersten drei Quartale.
Spitzenmiete steigt fünf Quartale in Folge
Die hohen Anforderungen an Lage und Ausstattung haben zur Folge, dass vermehrt teure Flächen angemietet werden. Dies hat dazu geführt, dass die Spitzenmiete fünf Quartale in Folge einen neuen Höchststand erreicht. Sie notierte in der Innenstadt Ende September bei monatlich 32,50 EUR/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 2,00 EUR oder rund 7 Prozent. Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in Bestlagen, rechnet C&W bis zum Jahresende mit weiter steigenden Spitzenmieten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte ebenfalls einen neuen Rekord. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 20,90 EUR/m². Das sind 2,95 EUR beziehungsweise 16 Prozent mehr als Ende September 2021.
Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die Großabschlüsse in Projektentwicklungen in der HafenCity, wie dem ‚Elbtower‘ und dem ‚Westfield Hamburg-Überseequartier‘, haben den Spread zwischen den Spitzenmieten in der HafenCity und in der Innenstadt deutlich reduziert. Während die Spitzenmiete in der HafenCity mit 26,50 EUR/m² vor einem Jahr noch 4,00 EUR unter dem Niveau der Innenstadt lag, trennen die beiden Teilmärkte Ende des 3. Quartals 2022 nur noch 0,50 EUR.“
Industrie, Transport und Verkehr führen Branchenranking nach Flächenumsatz an
Das Branchenranking wird zur Neunmonatsbilanz von Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Transport und Verkehr angeführt (55 Abschlüsse; 99.600 m² Bürofläche). Dicht dahinter und maßgeblich durch den Dataport-Abschluss beeinflusst, belegen Unternehmen aus dem TMT-Sektor den zweiten Platz (55 Abschlüsse; 92.500 m²). Die meisten Vertragsabschlüsse (64) tätigten Beratungsgesellschaften, die rund 36.000 m² angemietet haben.
Fertigstellungen über 10-Jahresdurchschnitt
Bis Ende September wurden im Jahr 2022 in Hamburg rund 132.000 m² neuer und kernsanierter Büroflächen fertiggestellt. Das sind 13 Prozent mehr als im 10-Jahresdurchschnitt. Davon waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 84 Prozent vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Das größte im 3. Quartal fertiggestellte Objekt ist das „BrAms“ im Teilmarkt Hamburg Nord-Ost, das zum Großteil von dem IT-Dienstleister Akquinet bezogen wurde.
Insgesamt befinden sich derzeit rund 520.000 m² Bürofläche im Bau. Davon sind bereits 69 Prozent an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen über 703.000 m² mit geplanter Fertigstellung bis 2027.
Flächenangebot im Bestand erhöht sich im Jahresvergleich leicht
Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 10 Basispunkte und notiert bei 4,3 Prozent. Der absolute Leerstand erhöhte sich um 6.300 m² auf 643.300 m². Das große Bauvolumen, und die damit neu auf den Markt kommende Bürofläche, wird von den hohen Vorvermietungsquoten abgefedert. Ein signifikanter Anstieg des Leerstands in Neubauflächen ist kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten. Freiwerdende Bestandsflächen könnten den Leerstand in Hamburg mittelfristig aber wieder moderat steigen lassen.
Jahresgesamtergebnis von über 600.000 Quadratmetern wahrscheinlich
Die wirtschaftlichen Unsicherheiten sind zwar nach wie vor allgegenwärtig, spiegeln sich aber noch nicht am Hamburger Bürovermietungsmarkt wider. C&W verzeichnet weiterhin großes Interesse potenzieller Mieter, darunter auch weiterer Großnutzer, und rechnet damit, dass der Gesamtjahresflächenumsatz über der Marke von 600.000 m² liegen wird. Dieser Wert wurde bisher nur im Jahr 2017 überschritten.
