Im 3. Quartal 2022 wurden auf den deutschen Top-5-Büromärkten 746.700 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt. Insgesamt summiert sich der Flächenumsatz der ersten drei Quartale auf 2,17 Mio. m² – 16 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Wie im Vorquartal schreitet die Erholung an den Vermietungsmärkten voran, während sich die konjunkturellen Einschätzungen merklich eingetrübt haben. Für 2023 wird von Wirtschaftsinstituten eine Rezession erwartet, welche am Vermietungsmarkt zu spüren sein wird.
Gutes Vermietungsniveau im Jahresverlauf
Der Flächenumsatz im 3. Quartal 2022 liegt leicht unter dem Vorquartal (-2 Prozent), aber deutlich über dem 1. Quartal (+13 Prozent). Im Berichtsquartal gab es sieben Großabschlüsse ab 10.000 m² (21 im ganzen bisherigen Jahr), davon vier allein in Berlin. Für das kommende Vierteljahr erwartet Cushman & Wakefield einen gleichbleibenden Flächenumsatz, so dass ein Gesamtjahresumsatz von knapp 3 Mio. m² erreicht wird – das läge 6 Prozent über dem Wert von 2021. Zwei gegenläufige Entwicklungen werden die Marktentwicklung im Jahr 2023 beeinflussen: Zum einen bei Büronutzern der weiterhin vorhandene Nachhol- und Veränderungsbedarf nach der Pandemie und zum anderen der erwartete konjunkturelle Abschwung.
München und Berlin umsatzstärkste Büromärkte
München (228.400 m²) und Berlin (203.900 m²) sind die beiden umsatzstärksten Märkte im 3. Quartal – auch im bisherigen Jahresverlauf führen sie die Statistik an. Die kumulierten Umsätze des Dreivierteljahres zeigen außer in Düsseldorf (-4 Prozent) und Berlin (0 Prozent) starke Zuwächse – so in München (+ 35 Prozent), Hamburg (+30 Prozent) und Frankfurt (+15 Prozent). Die Anmietungen von Dataport (Hamburg, City Süd) und Personio (München, Innenstadt) sind mit jeweils rund 40.000 m² die größten Flächenumsätze des Quartals.
Digitalbranche ist starker Mieter
Im Vergleich der Branchen liegen die Informations- und Kommunikationstechnik sowie Online-Plattformen mit 19 Prozent Umsatzanteil vor der Industriebranche mit 15 Prozent. Die öffentliche Verwaltung, die in den Vorjahren noch auf zweistellige Umsatzanteile beim Flächenumsatz kam, liegt im laufenden Jahr bei 8 Prozent. Den größten Branchenanteil in einem einzelnen Markt erreichten Banken und Finanzdienstleister in Frankfurt mit 26 Prozent.
Kaum Veränderungen bei Leerstand
Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 3. Quartals 2022 bei 4,2 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,4 Prozent und beträgt 0,4 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Nach gut zehn Quartalen mit einem stetigen Anstieg des Leerstands ist nun ein leichter Rückgang zu beobachten. Allerdings ist das eher als Seitwärtsbewegung einzuschätzen. Die bereits erwähnte konjunkturelle Abkühlung in Verbindung mit einem sehr hohen Fertigstellungsvolumen im Jahr 2023 lassen einen weiteren Anstieg erwarten. Unter den fünf Märkten hat Hamburg den geringsten Leerstand, sowohl absolut als auch bei der Leerstandsquote – hier war die Entwicklung über die letzten Quartale stabil.
Fertigstellungsvolumen auf hohem Niveau
Im Berichtsquartal wurden 320.000 m² Bürofläche fertigstellt. Im bisherigen Jahresverlauf summieren sich die Fertigstellungen auf rund 918.000 m². Das liegt 36 Prozent über dem Schnitt der vergangenen 5 Jahre. Über drei Viertel der Fertigstellungen des laufenden Jahres waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Im kommenden Jahr werden über 2 Mio. m² neuer oder kernsanierter Büroflächen fertiggestellt, die größten Anteile davon in Berlin und München. Aktuell sind davon noch 45 Prozent frei. Dieser Anteil wird im Laufe der kommenden Quartale sinken, jedoch einen Einfluss auf die Leerstandsentwicklung 2023 ausüben. In den Top-5-Märkten befinden sich gegenwärtig 4,1 Mio. m² Bürofläche im Bau. Bis auf Düsseldorf haben alle Märkte aktuell ein geringeres Bauvolumen als ein Jahr zuvor.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Es gibt immer mehr Fertigstellungen, was Büronutzern die Chance bietet, für ihre Belegschaft ein attraktives Büroumfeld im Rahmen ihrer Back-to-Office-Strategien nach der Corona-Pandemie zu schaffen. Das setzt Anbieter von Bestandsflächen minderer Qualität und Lage unter Druck. Denn mit niedrigeren Mietpreisen können sie diese Nachteile zumeist nicht ausgleichen.“
Spitzenmieten steigen weiter
In den Märkten Berlin (+1,00 EUR), München und Hamburg (jeweils +0,50 EUR) ist die Spitzenmiete im Quartalsverlauf angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist sie in allen fünf Märkten gestiegen – in Berlin mit +10 Prozent am stärksten. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des 3. Quartals 2022 bei 150,9 Punkten (2010=100), das bedeutet eine Steigerung von 6,1 Prozent im 12-Monatszeitraum. Bis zum Jahresende erwartet Cushman & Wakefield einen weiteren leichten Anstieg und im kommenden Jahr ein Wachstum von gut 2 Prozent.
Die Durchschnittsmiete ist im Vergleich zum Vorquartal und zum Vorjahresquartal in allen Märkten außer in Frankfurt gestiegen – in Hamburg und Düsseldorf im Jahresvergleich um über 16 Prozent. Die mietfreien Zeiten in den innerstädtischen Toplagen sind stabil zum Vorquartal. Bezogen auf einen Fünf-Jahres-Vertrag machen die mietfreien Zeiten über alle Top-5-Märkte hinweg durchschnittlich 5,5 Prozent aus.
