Im 3. Quartal 2022 wurde auf dem deutschen Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien ein Transaktionsvolumen von rund 12,6 Mrd. EUR erzielt. Das Ergebnis der ersten drei Quartale des laufenden Jahres liegt bei 40,24 Mrd. EUR. Es entspricht damit dem Durchschnittswert des Zeitraums Q1-Q3 aus den fünf vorangegangenen Jahren. Im Vergleich zum Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen um 6 Prozent.
Zinsunsicherheit wird Jahresendrallye verhindern
Das positive Bild des Transaktionsvolumens im Vorjahresvergleich kann nicht darüber hinwegtäuschen, dass sich der Investmentmarkt in einer schwierigen Situation befindet. Die durch die Zinswende ausgelöste Unsicherheit bei den Marktteilnehmern in Bezug auf die Preisfindung hat die hohe Anzahl von Immobilienankäufen und -verkäufen der zurückliegenden Jahre spürbar reduziert. „Der Markt bleibt deutlich unter seinen Möglichkeiten. Das Angebot ist da, doch es fehlen die Käufer. Vor allem Core-Produkte bleiben liegen, zu groß ist die Sorge, in sechs Monaten festzustellen, dass man zu teuer eingekauft hat. Diese Sorge wird uns noch einige Monate begleiten“, erläutert Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield in Deutschland.
Ökonomen sind sich einig, dass die EZB die Leitzinsen weiter anheben wird, unklar lediglich ist, wie oft und wie stark jeweils. Damit fehlt weiterhin ein verlässliches Finanzierungsband für Investoren. Vor diesem Hintergrund wird es 2022 nicht zu einer Jahresendrallye kommen. C&W prognostiziert daher für das Gesamtjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von nur leicht über 50 Mrd. EUR. Damit würde es auf das Niveau der Jahre vor 2017 zurückfallen.
Renditen steigen weiter
Der im 2. Quartal begonnene Anstieg der Renditen hat sich im 3. Quartal fortgesetzt. In den Top-7-Märkten liegt der Mittelwert der Spitzenrendite für Büroobjekte nun bei 3,23 Prozent (+24 Basispunkte), für Geschäftshäuser-bei 3,45 Prozent (+ 8 Basispunkte) und für Logistikimmobilien bei 3,61 Prozent (+50 Basispunkte). Die mittlere Spitzenrendite für Büros ist damit so hoch wie seit Mitte 2018 nicht mehr.
München ist unverändert der teuerste Büromarkt (3,00 Prozent), gefolgt von Frankfurt (3,10 Prozent), Hamburg (3,15 Prozent) und Berlin (3,20 Prozent). Bei Geschäftshäusern sind München und Düsseldorf mit einer Spitzenrendite von jeweils 3,10 Prozent die teuersten Märkte. Logistikobjekte in Stuttgart (3,70 Prozent) notieren 10 Basispunkte höher als in den anderen sechs Top-Regionen.
Angesichts der erwarteten weiteren Zinsanhebungen erwartet C&W in den kommenden Monaten weiter steigende Renditen.
Verkaufsvolumen von Handels- und Logistikobjekten verzeichnet starkes Plus
Im bisherigen Jahresverlauf haben Büroimmobilien mit rund 41 Prozent und 16,34 Mrd. EUR den größten Anteil des Transaktionsvolumens vereint und ihren gewohnten 1. Platz bei Investoren bestätigt. Jedoch konnten sie ihr Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nicht steigern, trotz zweier Großdeals im 1. Quartal des Jahres (Übernahme alstria office REIT-AG, > 4 Mrd. EUR; „Marienturm“ in Frankfurt/M., > 800 Mio. EUR).
Anders stellt sich die Situation bei Logistik- und Industrieobjekten dar. Hier erhöhte sich das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um 38 Prozent und erreichte mit 7,92 Mrd. EUR einen neuen Rekordwert. Diese Entwicklung wurde insbesondere durch einige großvolumige Übernahmen und Portfolioverkäufe im 1. Halbjahr angetrieben.
Im Segment der Handelsimmobilien sorgte im 3. Quartal eine Beteiligungsaufstockung an der Deutschen Euroshop AG durch Oaktree und die Cura Vermögensverwaltung für deutlich über 1 Mrd. EUR dafür, dass das Transaktionsvolumen mit Handelsobjekten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 20 Prozent auf 6,3 Mrd. EUR stieg. Gleichzeitig handelt es sich um den zweitgrößten Deal im laufenden Jahr und den größten Deal mit Shopping-Centern der vergangenen Jahre.
Der Anteil von Hoteltransaktionen am Marktgeschehen betrug 3 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr gab das Investitionsvolumen um rund 7 Prozent auf 1,15 Mrd. EUR nach. Die 8,53 Mrd. EUR, die auf Transaktionen außerhalb der vier klassischen Hauptnutzungsarten entfallen, wurden vor allem durch Verkäufe von mischgenutzten Objekten und Entwicklungsgrundstücken generiert. Diese beiden Asset-Klassen vereinen einen Marktanteil von knapp 16 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen.
Einzelobjekttransaktionen dominieren
Portfoliotransaktionen, zu denen auch Unternehmensbeteiligungen wie an der Deutschen Euroshop AG und Übernahmen wie die der alstria office REIT-AG gehören, waren mit 35 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt. Mit 65 Prozent dominierten Einzeltransaktionen. Internationales Kapital trug 46 Prozent zum Gesamtergebnis bei und hat vor allem großvolumig investiert. Beispielsweise hat im 3. Quartal Swiss Life AM für mehr als 400 Mio. EUR das Büroobjekt „Voltaire“ in Berlin erworben.
Berlin umsatzstärkster Top-7-Markt
In den Top-7-Märkten wurden im bisherigen Jahresverlauf 2022 rund 21,1 Mrd. EUR investiert, was einem Anteil von 53 Prozent am Gesamtmarkttransaktionsvolumen entspricht. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg das Ergebnis mit zwei Prozent nur geringfügig an.
Berlin führt das Ranking mit einem Volumen von 5,9 Mrd. EUR an. Es folgen Frankfurt mit 4 Mrd. EUR, Hamburg mit 3,6 Mrd. EUR, München mit 2,9 Mrd. EUR und Düsseldorf mit 2,8 Mrd. EUR. Köln überschritt knapp die Marke von einer Mrd. EUR, Stuttgart blieb mit circa 0,9 Mrd. EUR darunter. Vor allem Düsseldorf und Hamburg, aber auch Stuttgart, verzeichneten Umsatzsteigerungen, die anderen Märkte blieben unter ihren Vorjahreswerten.
