Der gewerbliche Immobilien-Investment-Markt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erreicht in den ersten drei Quartalen 2022 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 2,83 Mrd. EUR, berichtet die internationale Immobilienberatung Cushman & Wakefield. Damit hat sich das Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (+126 Prozent). Verglichen mit dem 5-Jahresmittelwert der jeweils ersten drei Quartale schlägt ein Umsatzplus von rund 37 Prozent zu Buche.
Nachdem die stark gestiegenen Fremdfinanzierungskosten das Transaktionsvolumen im 2. Quartal deutlich ausgebremst hatten, erfolgten in den Monaten Juli bis September zahlreiche Einzelverkäufe zu teils hohen Verkaufspreisen. Gleich zwei Großtransaktionen mit Kaufpreisen von jeweils über 200 Mio. EUR haben maßgeblich für den positiven Quartalsumsatz von insgesamt rund 1,02 Mrd. EUR gesorgt.
Büroimmobilien stellen 67 Prozent des Volumens
Im bisherigen Jahresverlauf sind Verkäufe von Büroimmobilien mit rund 1,89 Mrd. EUR für den Großteil des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich (67 Prozent Umsatzanteil). In diesem Immobiliensegment hat sich das Umsatzvolumen gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt (+118 Prozent).
Im Düsseldorfer Logistikmarktgebiet, das auch die Umlandgemeinden einbezieht, summieren sich die Verkäufe mit Logistik- und Industrial-Immobilien auf rund 145 Mio. EUR. Ihr Umsatzanteil liegt in den ersten drei Quartalen bei rund 5 Prozent.
Begehrt waren zudem Grundstücke für Entwicklungszwecke. Durch zwei großvolumige Verkäufe beläuft sich das Transaktionsvolumen auf insgesamt rund 560 Mio. EUR. Dennoch wird es für Projektentwickler zunehmend schwieriger, ihre Preiserwartungen im aktuellen Umfeld noch zu realisieren.
Nach zuletzt nur wenigen Verkäufen und schwachen Transaktionsumsätzen im Bereich der Einzelhandelsimmobilien, scheint das Vertrauen für die Nutzungsart bei einzelnen Investoren allmählich zurückzukehren. Die Investoren agieren jedoch weiterhin selektiv, mit Fokus auf High-Street-Immobilien und möglichen Manage-to-Core-Strategien. Rund 2 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen im bisherigen Jahresverlauf auf diese Asset-Klasse.
Angelo Augenbroe, Head of Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Die hohen Fremdfinanzierungskosten und die höhere Eigenkapitalunterlegung, die von den Banken jetzt gefordert wird, erschweren die Preisfindungsprozesse zwischen Käufern und Verkäufern. Zudem werden aufgrund der rückläufigen Vorvermietungsquoten Forward-Deals zunehmend unattraktiver. Im Bürosegment wird sich das Transaktionsgeschehen daher vermutlich für einige Zeit auf Bestandsgebäude fokussieren. Für das Gesamttransaktionsvolumen 2022 erwarten wir ein Ergebnis unterhalb der 3,5-Mrd.-EUR-Marke, was ein solides Jahresergebnis für den Düsseldorfer Investmentmarkt bedeutet.“
Spitzenrenditen werden weiter steigen
Die Spitzenrendite für hochqualitative und moderne Core-Büroimmobilien ist im Vergleich zum 2. Quartal um 10 Basispunkte auf aktuell 3,25 Prozent und damit um insgesamt 35 Basispunkte in den letzten sechs Monaten gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht der Anstieg 45 Basispunkten. Mit großer Spannung wird das Ausmaß des nächsten Zinsanstiegs der Europäischen Zentralbank (EZB) im Rahmen ihrer Ratssitzung Ende Oktober 2022 erwartet. Von weiter ansteigenden Bürospitzenrenditen ist auszugehen.
Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,10 Prozent. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 3,60 Prozent.
