Bis Ende September 2022 erreichte der Hamburger Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 3,55 Mrd. EUR. Damit wird das Vorjahresergebnis um 77 Prozent übertroffen.
Mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens (rund 1,9 Mrd. EUR) entfällt auf Übernahmen und Beteiligungen wie beispielsweise die Übernahme von alstria office durch den kanadischen Vermögensverwalter Brookfield Properties im 1. Quartal oder die 25%-Beteiligung der Commerz Real am „Elbtower“ im 3. Quartal. Klassische Verkäufe von Objekten und Grundstücken summieren sich auf rund 1,6 Mrd. EUR.
Investment-Schwerpunkt Innenstadt
Mit 25 Prozent des Transaktionsvolumens lag der Schwerpunkt des Investment-Geschehens im laufenden Jahr bisher auf dem Teilmarkt Innenstadt. Dazu trugen vier Objekte aus dem alstria-Portfolio sowie der Verkauf des „Klöpperhauses“ im 2. Quartal mit einem Wert von jeweils mehr als 100 Mio. EUR wesentlich bei.
Büroimmobilien sind umsatzstärkste Assetklasse
Büroobjekte und Büroprojektentwicklungen waren mit einem Volumen von 2,2 Mrd. EUR bis zum Ende des 3. Quartals die dominierende Asset-Klasse. Dies entspricht einem Anteil von 62 Prozent am Investitionsvolumen. Die größte Bürotransaktion, der Verkauf des „Alten Fernmeldeamts“ im Teilmarkt Harvestehude / Rotherbaum im 3. Quartal für rund 400 Mio. EUR von Peakside Capital an Values Real Estate, war zugleich die größte Einzeltransaktion im laufenden Jahr.
Zweitstärkste Anlageklasse waren mit rund 420 Mio. EUR und einem Anteil von 12 Prozent Handelsimmobilien. Der schwache Vorjahreswert von 88 Mio. EUR wurde damit mehr als verdreifacht und auch der 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Quartale wurde um 54 Prozent übertroffen. Zu dem starken Ergebnis hat maßgeblich der Verkauf des Kaufhauses „Klöpperhaus“ beigetragen.
Drittstärkste Anlageklasse waren mit rund 340 Mio. EUR und einem Anteil von 10 Prozent Logistik- und Industrieimmobilien. Damit wurde der hohe Vorjahreswert von rund 450 Mio. EUR zwar um 25 Prozent unterschritten, im Vergleich zum 5-Jahresschnitt der jeweils ersten neun Monate stellt das Ergebnis aber ein Plus von 87 Prozent dar.
Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter in Hamburg, erläutert: „Lässt man Beteiligungen und Übernahmen einmal außer Acht, zeigte sich der Hamburger Investment-Markt bis Ende September weit weniger dynamisch als in den vergangenen Jahren. Nach wie vor erschweren die durch die Zinswende ausgelösten Unsicherheiten die Preisfindung. Wenn die EZB den Leitzins weiter erhöht, wovon wir ausgehen, wird auch das 4. Quartal von Unsicherheiten geprägt sein und ein Jahresendspurt im klassischen Sinne ausbleiben.“
Renditen steigen weiter
Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in den zentralen Lagen Hamburgs ist im Vorjahresvergleich um 35 Basispunkte auf 3,15 Prozent gestiegen. Im 4. Quartal ist nicht mit einer Entspannung auf den Finanzmärkten zu rechnen, weshalb von weiter ansteigenden Spitzenrenditen für Büroimmobilien auszugehen ist.
Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,70 Prozent. Sie ist im Vergleich zum Vorquartal um 10 Basispunkte gestiegen, liegt aber im Vorjahresvergleich 5 Basispunkte niedriger. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 3,60 Prozent, was im Vergleich zum 3. Quartal 2021 einem Anstieg um 50 Basispunkte entspricht.
