In Frankfurt am Main ist der Einfluss von Banken als Mieter auf dem Büroflächenmarkt deutschlandweit am stärksten. Das ist eines der Ergebnisse des Reports „Banken auf Wechselkurs“ zur Bedeutung des Bankensektors als Büroflächenmieter in Frankfurt, den die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) jetzt veröffentlicht hat. Gleichzeitig ist die Branche von deutlichen Umstrukturierungen geprägt. Grund sind neue Arbeitsmodelle, die sich auf die aktuelle und künftige Büroflächennachfrage auswirken.
Finanzbranche dominiert Büroflächenumsatz
Mit einem Anteil von 23 Prozent am Flächenumsatz für Büros war die Finanzbranche in der Mainmetropole in den vergangenen zehn Jahren dominierend. Das war in den deutschen Top-5-Märkten nur in Frankfurt der Fall. In Berlin, Düsseldorf und München sind dagegen TMT-Unternehmen (Technologie, Medien und Telekommunikation) am umsatzstärksten gewesen. In Hamburg nahmen Firmen aus den Sektoren Industrie, Transport und Verkehr die Spitzenrolle ein.
Anteil von Banken am Frankfurter Büroflächenbestand rückläufig
Obwohl Banken nach wie vor die bedeutendste Nachfragegruppe am Frankfurter Büroimmobilienmarkt sind, nimmt die von ihnen genutzte Fläche ab, so ein weiteres Ergebnis der Untersuchung von C&W. Demnach belegten Banken im Jahr 2021 rund 1,5 Mio. m2 Bürofläche beziehungsweise 13 Prozent des gesamten Büroflächenbestands im Frankfurter Marktgebiet. Das sind rund 24 Prozent weniger als 2001 (2,0 Mio. m²). In den nächsten Jahren werden voraussichtlich weitere Flächen abgebaut: C&W rechnet damit, dass die Banken ihre Büroflächen in Frankfurt bis 2026 im Vergleich zu 2021 um weitere 21 Prozent reduzieren.
Gründe hierfür sind unter anderem die aus der Corona-Krise resultierenden neuen Arbeitsplatzmodelle und Homeoffice-Regelungen. Mobiles und hybrides Arbeiten spielt dabei eine Rolle, wenn auch in unterschiedlichen Ausprägungen. Denn die Arbeitsmodelle der Banken reichen von völliger Anwesenheitspflicht bis hin zu 100-prozentiger Remote-Arbeit. Bei den meisten Banken bewegt sich die Spanne jedoch zwischen 40 und 60 Prozent Präsenzpflicht, was sich bei Mietvertragsverlängerungen und Neuanmietungen niederschlagen wird.
City-West und Bankenviertel bei Banken besonders begehrt
Zwei Frankfurter Teilmärkte nehmen eine exponierte Stellung bei der Bürovermietung an Banken ein. So lag der Umsatz der Geldinstitute im Bankenviertel in den zurückliegenden zehn Jahren bei 211.000 m² Bürofläche. Das entspricht einem Anteil von 35 Prozent am Gesamtumsatz der Branche in Frankfurt.
Mit einem Büroflächenumsatz von etwa 101.000 m² innerhalb der vergangenen Dekade war die City-West ebenfalls begehrt. In diesem Teilmarkt wurden in diesem Zeitrahmen 28 Prozent des Umsatzes durch Geldinstitute generiert. Dafür sorgten Großanmietungen der Commerzbank, Deutschen Bank, ING und Landwirtschaftlichen Rentenbank.
Bankenbranche besonders krisensensibel
Auf wirtschaftliche Boom- und Krisenphasen reagieren Geldinstitute sehr volatil, wie die Untersuchungen von C&W belegen. So haben Banken während des Dotcom-Hypes zu Beginn des Jahrtausends oftmals über ihren Bedarf hinaus Flächen angemietet. Ihren Peak erreichte diese Entwicklung mit einem Anteil von 37 Prozent am Büroflächenumsatz im Jahr 2001. Nach dem Platzen der Dotcom-Blase gingen die Bankgeschäfte signifikant zurück und damit der Bedarf an neuen Büroflächen: 2003 lag der Anteil von Geldinstituten am Frankfurter Büroflächenumsatz nur noch bei 8 Prozent.
Eine ähnlich geringe Anmietungsaktivität war in den darauffolgenden Wirtschaftskrisen zu verzeichnen. So lag der Umsatzanteil während der Finanzkrise im Jahr 2008 bei lediglich 9 Prozent und in den Anfängen der Eurokrise 2011 bei 8 Prozent. 2015 gab es viele Mietvertragsverlängerungen und nur wenig Neuanmietungen. Der Marktanteil der Banken war in diesem Jahr auf 4 Prozent gefallen, ein Wert der nur während der Corona-Pandemie mit 3,5 Prozent unterschritten wurde.
Banken vor allem bei Großanmietungen stark
Bei Anmietungen fragen Banken in Frankfurt deutlich stärker als andere Branchen Großfl ächen nach. Insgesamt gab es in den vergangenen zehn Jahren 16 Abschlüsse mit Flächen über 10.000 m2, was einem Volumen von rund 330.000 m2 entspricht. In dieser Größenklasse entfielen damit 30 Prozent des Umsatzes im Frankfurter Marktgebiet auf Geldinstitute. Der größte Vertragsabschluss war die Anmietung der DekaBank in Niederrad im Jahr 2019 mit mehr als 46.000 m2.
Auffällig ist, dass die meisten Großabschlüsse aus der Zeit vor der Corona-Pandemie stammen. Im Jahr 2020 ist die Nachfrage krisenbedingt zurückgegangen und erholt sich seit 2021 wieder. Große Anmietungen über 10.000 m2 Bürofläche seitens der Banken sind jedoch seit 2020 selten. Der größte Abschluss einer Bank in den vergangenen zwei Jahren wurde durch ODDO BHF mit 18.600 m² getätigt.
Hochwertige Flächen für überdurchschnittlich hohe Mieten gefragt
Unverändert ist der hohe Anspruch der Banken an die Qualität und Lage der anzumietenden Flächen. Vor allem für Headquarter bevorzugen Finanzinstitute Neubauten und Projektentwicklungen in bester Qualität und Lage. Entsprechend hoch sind die Durchschnittsmieten der Banken. 2021 lag der Quadratmeterpreis bei von Banken angemieteten Flächen bei monatlich 33,80 Euro/m2. Dagegen betrug die Durchschnittsmiete des Frankfurter Gesamtmarktes monatlich 23,20 Euro/m².
Exkurs: Brexit nur mit geringen Effekten auf Frankfurter Bankensektor
Auf den Frankfurter Bürovermietungsumsatz durch die Finanzwirtschaft hatte das Ausscheiden Großbritanniens aus der Europäischen Union nur geringe Effekte. Große Arbeitsplatzverlagerungen und damit eine signifikant steigende Flächennachfrage durch Geldinstitute blieben aus. Zwar haben einige internationale Banken wie J.P. Morgan oder Goldman Sachs ihre Flächen vergrößert und sich einige Institute neu angesiedelt. Insgesamt blieben die Auswirkungen aber deutlich hinter den Erwartungen zurück. So ist die Neuansiedlung der japanischen Bank Sumitomo Mitsui Banking Corporation (SMBC) im Main Tower mit einer Fläche von rund 1.800 m2 aus dem Jahr 2017 bereits die größte.
