Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield hat für das Jahr 2022 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt einen Flächenumsatz von 778.300 m² registriert. Das Ergebnis liegt 15 Prozent unter Vorjahresniveau und 14 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
Mangel an Großabschlüssen drückt den Flächenumsatz
Mit 177.000 m² war das 4. Quartal für Berlin untypisch umsatzschwach und lag 36 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Ursächlich war der Mangel an großen Abschlüssen über 10.000 m². Im 4. Quartal gab es überhaupt keine Abschlüsse in dieser Größenklasse. Im Gesamtjahr waren es nur sechs Vermietungen, während es 2021 noch 19 waren. Der größte Abschluss des 4. Quartals war die Anmietung von 9.800 m² in der „Wäschefabrik“ in Wedding durch das Robert-Koch-Institut.
Gemischtes Bild bei der Mietpreisentwicklung
Die erzielbare Spitzenmiete stieg im 4. Quartal im Vergleich zu Ende September erneut um 0,50 Euro und beträgt jetzt monatlich 43,50 Euro/m². Im Jahresvergleich ist das ein Plus von 3,50 Euro oder 9 Prozent. Für die Spitzenmiete geht C&W kurzfristig von einer stabilen Entwicklung aus, rechnet aber bis zum Jahresende 2023 mit einem leichten Wachstum. Getrieben wird dies durch Projektentwicklungen und hochwertige Bestandsgebäude in Spitzenlagen. Hier ist die Nachfrage so hoch, dass ein Teil der steigenden Baukosten an die Mieter weitergereicht werden kann.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete notierte Ende 2022 bei monatlich 27,55 Euro/m² und damit 10 Cent niedriger als ein Jahr zuvor. C&W sieht darin jedoch keinen Trendwechsel und erwartet in den nächsten Quartalen wieder einen leichten Anstieg.
IKT-Branche und Online-Plattformen mieten am meisten, Industrie holt aber stark auf
Unternehmen aus dem Segment Informations- und Kommunikationstechnologien sowie Online-Plattformen dominierten mit 144.600 m² erneut den Jahresumsatz. Allerdings ist das ein Rückgang von 31 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der größte Mietvertragsabschluss des Jahres war die Voranmietung von 22.500 m² im Projekt „QH Track“ durch die Volkswagen Software-Tochtergesellschaft Cariad SE External Link.
Auffällig starkes Wachstum beim Flächenumsatz zeigten Industrie- und Beratungsunternehmen. Mit 82.200 m² steigerten Industrieunternehmen ihren Flächenumsatz gegenüber 2021 um 48 Prozent. Das Wachstum beruhte auf den Anmietungen aus Zukunftsbereichen wie Erneuerbare Energien, nachhaltige Mobilität sowie Pharma/Biotech (F&E).
Der Flächenumsatz durch Beratungsgesellschaften stieg um 111 Prozent auf 48.000 m². Treiber dieser Entwicklung war der hohe Flächenbedarf von IT-Beratern.
Leerstand in der Hauptstadt wächst deutlich, Untervermietungen nehmen zu
Ende 2022 lag die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 4,7 Prozent. Damit sind aktuell 946.900 m² kurzfristig beziehbar. Das entspricht einer Zunahme von 245.600 m² beziehungsweise 35 Prozent im Vergleich zu Ende 2021. Seit dem Tiefpunkt Anfang 2019 hat sich der Leerstand fast vervierfacht und liegt damit jetzt auf ähnlichem Niveau wie in Hamburg und München.
Perspektivisch erwartet C&W einen weiteren Anstieg des Leerstands. Gründe sind die umfangreiche Projektentwicklungs-Pipeline und Umzüge in fertiggestellte Projektentwicklungen, die mit dem Freiziehen von Flächen in älteren Bestandsobjekten verbunden sind.
Zusätzlich besteht ein steigendes Angebot an Untermietflächen: 88.800 m² werden kurzfristig angeboten, 10.400 m² mehr als im Vorquartal und 48.900 m² mehr als vor einem Jahr.
Heiko Himme, Head of Berlin bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Die starke Dynamik, mit der Untermietflächen in Berlin auf den Markt kommen, hängt auch mit den hohen Homeoffice-Quoten in Tech-Unternehmen zusammen – diese sind nachhaltiger als zunächst angenommen. Gleichzeitig hat sich durch die gestiegenen Zinsen und die Eintrübung der Konjunktur die Priorität bei Unternehmen von Wachstum in Richtung Profitabilität verschoben. Ungenutzte Bereiche angemieteter Flächen rücken dadurch in den Fokus und werden zunehmend zur Untervermietung angeboten.“
Bauverzögerungen verhindern Rekord bei Fertigstellungen
Die Fertigstellungen von Neubau- und Kernsanierungsflächen reichten mit 509.100 m² nicht ganz an den Rekord aus dem Vorjahr heran (563.100 m²). Bauverzögerungen haben die Fertigstellung einiger Großprojekte auf 2023 verschoben, darunter das Projekt „Cule“ mit 84.300 m².
Dennoch lag das Ergebnis 51 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt. 122.700 m² beziehungsweise 24 Prozent der Flächen waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung noch ohne Nutzer.
Für 2023 erwartet C&W ein Rekordjahr bei den Baufertigstellungen. Aktuell sind 930.200 m² für 2023 vorgesehen. Insgesamt befinden sich Projektentwicklungen im Umfang von 1,67 Mio. m² im Bau, wovon 52 Prozent vermietet oder für Eigennutzer vorgesehen sind.
Aufgrund der steigenden Finanzierungs- und Baukosten sowie des wachsenden Flächenangebots erwartet C&W, dass Projektentwickler zurückhaltender agieren werden und die Anzahl spekulativer Baustarts im Jahr 2023 zurückgehen wird.
