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Hamburgs Bürovermietungsmarktmit starkem Umsatzplus auch ohne Jahresendrallye

Verena Bauer • 10/01/2023

Auf dem Hamburger Bürovermietungsmarkt hat die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield für das Jahr 2022 einen Flächenumsatz von rund 562.000 m² registriert. Das entspricht einem Zuwachs von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und stellt das viertstärkste jemals von C&W erfasste Jahresergebnis für die Hansestadt dar. Im unterjährigen Quartalsvergleich bündelte sich die Dynamik in den ersten drei Quartalen (Q1: 131.000 m²; Q2: 171.000 m²; Q3: 173.000 m²), wohingegen das 4. Quartal mit einem Flächenumsatz von nur 87.000 m² abschloss.

Großabschlüsse sorgen für hohen Flächenumsatz

Im Berichtsjahr vereinten 19 Großabschlüsse rund 200.000 m² und damit 36 Prozent des Gesamtumsatzes auf sich (2021: 11, 134.000 m², 28 Prozent). Das starke Flächenumsatzergebnis wurde somit insbesondere durch Abschlüsse ab 5.000 m² erzielt. Für den höchsten Einzelumsatz sorgte dabei 2022 die Anmietung von 40.000 m² im „Hanse Center“ in der City Süd durch Dataport im 3. Quartal.

Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg, erläutert:

„17 Großabschlüsse in den ersten drei Quartalen und weitere konkrete Großgesuche ließen auf ein Rekordjahr in Hamburg schließen. Doch blieb das 4. Quartal weit hinter den Erwartungen zurück, da die Verhandlungen mehrerer Großnutzer nicht mehr zum Abschluss kamen. 2023 werden diese fortgesetzt, weshalb wir einen starken Jahresauftakt erwarten dürfen.“

Lage- und Ausstattungsqualität im Fokus

Einer guten Lage und Ausstattungsqualität räumten Unternehmen im Jahr 2022 bei der Auswahl ihrer Büroanmietungen eine hohe Priorität ein – auch, um sich im Wettbewerb um junge Talente vorteilhaft zu positionieren. So mieteten Unternehmen verstärkt in Projektentwicklungen. Das führte dazu, dass der Marktanteil des Flächenumsatzes in Projekten im Bau oder in Planung im Berichtsjahr rund 31 Prozent betrug. Im 5-Jahresdurchschnitt sind es nur 20 Prozent.

Die Vermietungsaktivität konzentrierte sich wie in den vergangenen Jahren auf die zentralen Lagen. In den Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und City Süd wurde mit rund 287.000 m² mehr als die Hälfte des Gesamtflächenumsatzes umgesetzt. Das sind 7 Prozentpunkte mehr als im 5-Jahresdurchschnitt.

Spitzenmiete auf neuem Höchststand

Mit der Konzentration der Unternehmen auf zentrale Lagen und moderne Büroflächen waren sie auch bereit, bei Anmietungen einen höheren Mietzins zu akzeptieren. Das bestätigen die registrierten Abschlüsse in der Mietpreisklasse über 30,00 Euro/m2: Während 2022 hier bei 36 Abschlüssen rund 85.000 m² in diesem Preissegment vermietet wurden, waren es im Vorjahr nur sieben Abschlüsse, auf die zusammen lediglich rund 7.000 m² entfielen.

In der Folge erreichte die Spitzenmiete einen neuen Höchststand und notiert bei monatlich 33,00 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 2,00 Euro beziehungsweise rund 6 Prozent.

Die gewichtete Durchschnittsmiete erreichte ebenfalls ein neues Rekordhoch. Sie liegt jetzt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 21,00 Euro/m². Das sind 3,10 Euro und somit 17 Prozent mehr als Ende 2021.

Industrie, Transport und Verkehr bleiben flächenumsatzstärkster Sektor

Das Branchenranking präsentiert einen ausgewogenen Mix. So entfielen auf keinen der acht von C&W unterschiedenen Sektoren weniger als 5 oder mehr als 20 Prozent des Flächenumsatzes. Das flächenumsatzstärkste Segment bildeten im Jahr 2022 Unternehmen aus den Bereichen Industrie, Transport und Verkehr (61 Abschlüsse; 104.700 m² Bürofläche). Dicht dahinter, und maßgeblich durch den Dataport-Abschluss beeinflusst, folgten Firmen aus dem TMT-Sektor (72 Abschlüsse; 101.600 m²). 

Fertigstellungen über 5-Jahresdurchschnitt

Im Jahr 2022 wurden in Hamburg rund 161.500 m² neuer und kernsanierter Büroflächen fertiggestellt. Das sind 9 Prozent mehr als im 5-Jahresdurchschnitt. Das einzige in der Hamburger Innenstadt fertiggestellte Objekt ist das „Connexion Office“ mit rund 15.000 m² Bürofläche aus dem 3. Quartal. Es war zum Jahresende nahezu vollvermietet.

Insgesamt befinden sich derzeit rund 541.000 m² Bürofläche im Bau, 35 Prozent davon in den Teilmärkten Innenstadt und HafenCity. 73 Prozent hiervon sind bereits an Nutzer vergeben. Darüber hinaus gibt es konkrete Planungen für Projektentwicklungen mit einem Volumen von 645.000 m², mit geplanter Fertigstellung bis 2027.

Flächenangebot im Bestand erhöht sich im Jahresvergleich leicht

Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 20 Basispunkte und notierte Ende 2022 bei 4,4 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 27.000 m² auf 665.000 m² an. Freiwerdende Bestandsflächen und Flächen, die von einigen Unternehmen zur Untervermietung freigegeben werden, könnten den Leerstand in Hamburg 2023 moderat weiter steigen lassen.

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Verena Bauer

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