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Münchener Büromarkt ist krisenresilient und Spitzenmiete klettert auf Allzeithoch

Verena Bauer • 11/01/2023

Die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield hat für den Münchener Büromarkt im 4. Quartal einen Flächenumsatz in Höhe von rund 156.000 m² erfasst. Daraus ergibt sich für das Gesamtjahr 2022 ein Ergebnis von rund 767.000 m². Das entspricht dem Vor-Corona-Niveau und bedeutet eine Steigerung um 13 Prozent im Vergleich zu 2021. 

Schwaches 4. Quartal, aber starkes Gesamtjahr

Nach den drei aufeinanderfolgenden Vorquartalen mit Flächenumsätzen von jeweils mehr als 200.000 m² fiel das 4. Quartal mit rund 156.000 m² deutlich schwächer aus. Grund ist, dass sich erwartete größere Abschlüsse ins Jahr 2023 verschoben haben. 

Dennoch verzeichnet der Münchener Büromarkt insgesamt ein starkes Jahr. Die größten Umsatztreiber im 4. Quartal waren die Vertragsabschlüsse des Bayerischen Roten Kreuz mit rund 14.000 m² und eines IT-Unternehmens mit rund 12.000 m². 15 Deals fanden im Rahmen von Vorvermietungen in Projektentwicklungen statt, wobei der Fokus auf Flächen ab 1.000 m² lag. 

IT- und Industriebranche am umsatzstärksten

Unternehmen aus der IT-Branche agierten erneut am nachfragestärksten. Auf 139 erfasste Abschlüsse dieses Sektors entfielen im Gesamtjahr rund 189.000 m² vermietete Bürofläche. Dies entspricht rund 25 Prozent des Gesamtumsatzes des Münchener Büromarktes. Dahinter folgen Industrieunternehmen mit einem Umsatzanteil von rund 20 Prozent.

Auffällig: IT-Unternehmen zieht es insbesondere in den Teilmarkt Innenstadt-West. Rund 40 Prozent der Anmietungen aus diesem Sektor erfolgten hier. 

Hubert Keyl, Head of Office Agency München und Leiter der Münchener Niederlassung von C&W, kommentiert: „Die konjunkturellen Veränderungen der vergangenen Monate haben bei den Unternehmen spürbar zu Verunsicherungen geführt; insbesondere bei der Frage nach der anzumietenden Flächengröße. Mieter legen verstärkt Wert auf flexible Flächen, die den verschiedensten Arbeitsweisen gerecht werden. Daher verliefen die Entscheidungen für eine Neuanmietung deutlich langsamer als üblich, letztlich aber sehr zielgerichtet.“

 

MUC Büromarkt Grafik

Mietpreise für Büroflächen steigen weiter

Die erzielbare Bürospitzenmiete stieg im 4. Quartal 2022 weiter an und liegt aktuell bei monatlich 43,50 Euro/m², einem neuen Allzeithoch. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das ein Plus von 1,50 Euro/m² beziehungsweise von rund 4 Prozent. Die erzielbare Spitzenmiete wird vornehmlich in den Teilmärkten Altstadt, Innenstadt West und Innenstadt Süd erreicht. 

Auch die flächengewichtete Durchschnittsmiete über die Neuanmietungen der vergangenen zwölf Monate erreichte einen neuen Spitzenwert. Sie liegt jetzt bei monatlich 23,95 Euro/m² und erhöhte sich damit um 0,35 Euro/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Aufgrund der hohen Mietpreise innerhalb des Münchener Stadtgebietes verzeichnete C&W weiterhin eine sichtbare Verlagerung der Nachfrage nach Flächen im Münchener Umland. Rund 26 Prozent des Flächenumsatzes wurden dort registriert.

Leerstandsquote weist Seitwärtsbewegung auf

Der absolute Leerstand beträgt zum Ende des 4. Quartals rund 1,1 Mio. m² und hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 16 Prozent erhöht. Die Leerstandsquote im Marktgebiet liegt somit aktuell bei 5,2 Prozent und damit nach einem Absinken im 3. Quartal wieder auf dem Stand von Ende Juni 2022. 

Bauaktivität bleibt hoch, Neubauten bei Mietern weiterhin gefragt

Am Münchener Büromarkt wurden im Jahr 2022 insgesamt rund 250.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Dieser Wert liegt etwa 3 Prozent über dem Fertigstellungsvolumen des Vorjahres (rund 241.000 m²). Zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung waren noch 30 Prozent der Flächen verfügbar. Derzeit befinden sich insgesamt rund 967.000 m² Bürofläche in Bau. Dieser Wert liegt rund 30 Prozent unter dem Wert des Vorjahres, entspricht aber dem hohen Niveau des 5-Jahresdurchschnitts.

Die Vorvermietungsquote dieser Projekte liegt zum aktuellen Zeitpunkt bei überdurchschnittlichen 59 Prozent. Das lässt zum einen auf Flächenknappheit schließen und zum anderen unterstreicht es, dass neuwertige Objekte mit hochmodernen und flexiblen Flächen sowie ESG-konformer Ausrichtung sehr begehrt sind. Neben den sich bereits in Bau befindlichen Projekten weist München mit weiteren rund 1,6 Mio. m² in Planung befindlicher Bürofläche eine gut gefüllte Planungspipeline auf.

 

MUC Büromarkt Grafik

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