Auf den deutschen Top-5-Büromärkten wurden laut der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield im 4. Quartal 2022 rund 581.000 m² Bürofläche vermietet oder von Eigennutzern belegt. Insgesamt summiert sich der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2022 auf 2,77 Mio. m² und liegt damit auf dem Niveau des Vorjahres (2,80 Mio. m²). Der bis zum Ende des 3. Quartals vorhandene Wachstumskurs wurde durch das umsatzschwache 4. Quartal beendet.
Umsatzschwaches 4. Quartal
Der Büroflächenumsatz im 4. Quartal 2022 liegt deutlich unter dem des Vorquartals (-23 Prozent) und 38 Prozent unter dem Wert des Vorjahreszeitraums. Im Berichtsquartal gab es nur vier Großabschlüsse ab 10.000 m² (Gesamtjahr 2022: 25). Der größte davon entfällt mit rund 14.000 m² auf das Bayerische Rote Kreuz in München. Ursache für den Umsatzrückgang ist eine seit Spätsommer feststellbare Zurückhaltung bei den Büronutzern. Der schlechte konjunkturelle Ausblick lässt sie zögern – insbesondere bei großen Gesuchen.
Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Vor dem Hintergrund der multiplen Krisen (Corona-Pandemie, Inflation, Krieg in der Ukraine, Energieversorgung) ist der Bürovermietungsmarkt erstaunlich robust. Das Büro bleibt im Fokus der Nutzer und muss es auch: Es wird anders, multidimensionaler genutzt werden, aber es bleibt der Fokus des Unternehmenslebens. Auch darum erwarten wir für das Jahr 2023 einen Flächenumsatz auf dem Niveau von 2022. Ein Wachstumsimpuls ist derzeit nicht absehbar, aber auch kein Rückgang.“
München und Berlin umsatzstärkste Büromärkte
Berlin (177.000 m²) und München (156.000 m²) sind die beiden umsatzstärksten Märkte im 4. Quartal – auch im Gesamtjahr führen sie die Statistik an. Im Vergleich zu 2021 weisen nur Hamburg (+19 Prozent) und München (+13 Prozent) einen höheren Flächenumsatz auf – Düsseldorf (-6 Prozent), Frankfurt (-14 Prozent) und Berlin (-15 Prozent) verfehlen ihre Vorjahresergebnisse.
Leerstand steigt kontinuierlich
Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte notiert zum Ende des 4. Quartals 2022 bei 4,4 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 5,7 Prozent und beträgt 0,5 Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. Für das Jahr 2023 wird ein weiterer Anstieg des Leerstands auf rund 5 Mio. m² erwartet. Ursächlich dafür sind eine verhaltene Umsatzdynamik sowie die hohe Zahl erwarteter Fertigstellungen. Unter den fünf Märkten hat Hamburg den geringsten Leerstand, sowohl absolut (665.000 m²) als auch auf die Quote bezogen (4,4 Prozent). Hier kam es in den letzten Quartalen nur zu einem leichten Anstieg.
Fertigstellungsvolumen leicht reduziert
Im Berichtsquartal wurden 230.000 m² Bürofläche fertigstellt. Damit summieren sich die Fertigstellungen im Gesamtjahr 2022 auf rund 1,15 Mio. m² – drei Viertel davon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Das liegt 13 Prozent unter dem Vorjahreswert, aber 15 Prozent über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre.
Wie in der Vergangenheit entfallen die größten Anteile auf Berlin (510.000 m²) und München (250.000 m²). Im Jahr 2023 wird sich das Fertigstellungsvolumen auf etwa 2,2 Mio. m² verdoppeln. Davon sind noch 38 Prozent verfügbar. Das Bauvolumen liegt Ende des vierten Quartals bei 4,0 Mio. m² und damit 7 Prozent unter dem Wert von Ende 2021. Auch hier entfallen die größten Anteile auf Berlin (1,7 Mio. m²) und München (976.000 m²).
Spitzenmieten steigen weiter – besonders stark in Düsseldorf
Außer in Frankfurt ist die erzielbare Spitzenmiete in allen Top-5-Märkten angestiegen, in Berlin, München und Hamburg im Quartalsverlauf um jeweils monatlich 0,50 Euro pro m². In Düsseldorf ist die erzielbare Spitzenmiete innerhalb eines Quartals um 5,00 Euro (+17 Prozent) auf 35,00 Euro zum Ende des 4. Quartals 2022 gesprungen.
Auf der Angebotsseite gibt es in Düsseldorf ein zunehmend hochqualitatives Flächenangebot in Toplagen, insbesondere in Projektentwicklungen. ESG-Konformität und gestiegene Baukosten erhöhen die Mietpreise zusätzlich. Auf der Nachfrageseite suchen und mieten derzeit Rechtsanwälte und Unternehmensberater, die hinsichtlich Lage- und Ausstattungsqualität hohe Anforderungen haben und hohe Mietpreise zu zahlen bereit sind. Hier spielen attraktive Büros im hybriden Arbeitsumfeld genauso eine Rolle wie niedrigere Nebenkosten für Energie in modernen Gebäuden.
Im Vergleich zum Ende 2021 werden in allen Märkten höhere Spitzenmieten erzielt – von +1,00 Euro in Frankfurt bis zu +6,50 Euro in Düsseldorf. Der Spitzenmietpreisindex für die Top-5-Märkte notiert Ende des 4. Quartals 2022 bei 156,5 Punkten (2010 = 100). Das bedeutet ein Plus von 8,5 Prozent im 12-Monatszeitraum. C&W erwartet für 2023 einen weiteren Anstieg der Spitzenmieten.
Mietfreie Zeiten in den innerstädtischen Toplagen werden im Vergleich zum Vorjahr großzügiger vergeben. Bezogen auf einen 5-Jahresvertrag liegt ihr Anteil über alle Top-5-Märkte hinweg durchschnittlich bei 5,8 Prozent.
