Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erreicht im Gesamtjahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 3,26 Mrd. Euro. Im Vergleich zum sehr zurückhaltenden Vorjahr entspricht dies einem starken Umsatzanstieg von rund 41 Prozent und liegt nahe am durchschnittlichen Transaktionsvolumen der vorangegangenen fünf Jahre (3,33 Mrd. Euro). Die Transaktionsumsätze sind in den einzelnen Quartalen sehr unterschiedlich ausgefallen. Das 1. Quartal war maßgeblich von der Alstria-Übernahme geprägt, das übrige Jahr über gab es kaum großvolumige Einzeltransaktionen und über längere Perioden nur geringe Transaktionsumsätze. Das Schlussquartal war das zweitschwächste Quartal des Jahres.
Büroimmobilien im Investmentfokus
Büroimmobilien sind weiterhin begehrt und für 65 Prozent des Gesamtumsatzes verantwortlich. Ihr Anteil beläuft sich im Gesamtjahr 2022 auf rund 2,11 Mrd. Euro und liegt damit rund 21 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Nichtsdestotrotz ist angesichts der gestiegenen und sehr volatilen Finanzierungszinsen eine schwächere Investitionsbereitschaft zu beobachten. Großvolumige Büroverkäufe der Risikoklasse Core oder Core-plus waren daher selten.
Im Düsseldorfer Logistikmarktgebiet, das auch die Umlandgemeinden einbezieht, summieren sich die Verkäufe mit Logistik- und Industrial-Immobilien auf rund 145 Mio. Euro. Ihr Umsatzanteil liegt für das Gesamtjahr 2022 bei rund 4 Prozent. Erstmals seit 2019 muss diese Assetklasse im Jahresvergleich einen Umsatzrückgang von knapp 4 Prozent hinnehmen.
Das Transaktionsvolumen mit Einzelhandelsimmobilien hat sich 2022 wieder stabilisiert. Mit rund 60 Mio. Euro liegt das Ergebnis deutlich über dem Niveau des Vorjahres (+58 Prozent). Im Fokus standen besonders High-Street-Immobilien mit nachhaltigen Wertsteigerungsperspektiven.
Mirko Kittler, Partner Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt: „2023 werden sich die Preise für Core-Immobilien allmählich dem Tiefpunkt nähern. Vor dem Hintergrund der hohen Zinsstruktur und der restriktiven Kreditvergabe werden großvolumige Bürotransaktionen dieser Kategorie vorläufig eine untergeordnete Rolle spielen. Wir erwarten dagegen eine höhere Nachfrage nach Manage-to-Core- und Value-add-Produkten in etablierten Büroteilmarktlagen mit attraktiven Nachvermietungspotentialen, auch in Bezug auf ESG-Konformitäten. Hier dürften Investment Manager mit zahlungskräftigen Private-Equity-Strukturen oder Family Offices vermehrt zum Zuge kommen“.
Anstieg der Spitzenrendite wird sich 2023 fortsetzen
Die Spitzenrendite für hochqualitative und moderne Core-Büroimmobilien ist auch im Schlussquartal das vierte Mal in Folge weiter gestiegen und liegt zum aktuellen Zeitpunkt bei 3,50 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Anstieg von 70 Basispunkten.
Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt aktuell 3,20 Prozent. Für erstklassige Logistikimmobilien notiert die Spitzenrendite bei 4,00 Prozent und hat damit nach 2019 wieder die 4-Prozent-Marke erreicht.
Bereits zum Jahresende hat die Europäische Zentralbank (EZB) zur Bekämpfung der Inflation weitere Zinsanstiege für 2023 angekündigt. Angesichts der schwierigen Preisfindungsphase für hochpreisige Core-Produkte werden darum weiterhin steigende Spitzenrenditen für alle drei Nutzungsarten erwartet.
