Flexible Office Space mit Fokus auf Coworking, Communication und Collaboration war in den Jahren 2017 bis 2019 einer der großen Trends am deutschen Büroimmobilienmarkt. Viele Betreiber eröffneten in Berlin und anderen großen Städten neue Standorte. Die durch die Corona-Pandemie gebremste Entwicklung setzt sich nun fort, wie unsere aktuelle Untersuchung „Flexible Office – Wo steht die Branche nach der Pandemie“ zeigt.
Corona-Pandemie bremst Wachstum
Nachdem Flexible Office Space, also ein voll-ausgestattetes Büroarbeitsumfeld, das von einem Betreiber angeboten wird und zu flexiblen Konditionen gemietet werden kann, einen Boom erlebte, folgte mit Pandemiebeginn ein abrupter Nachfrageeinbruch, so einer die sieben Hauptfakten der Studie. Das gilt sowohl für Flex-Arbeitsplätze als auch für den Konferenzbereich.
Viele Betreiber stoppten die Entwicklung neuer Standorte, was sich ab 2020 in einem deutlichen Rückgang des Flächenwachstums niederschlug. Anfang 2023 beträgt der Flex-Office-Bestand in den deutschen Top-7-Märkten 1,04 Mio. Quadratmeter. Laut unserer Berechnungen läge dieser Wert ohne die Corona-Pandemie um 20 bis 25 Prozent höher.
Flex Office wächst nach der Pandemie wieder deutlich
Insbesondere ab Frühsommer 2021 stieg das Interesse nach flexiblen Arbeitsplätzen wieder an. Unternehmen – darunter zunehmend auch größere Corporates – orientierten sich in Richtung Flex Office. Grund war ein Umdenken bezüglich zukünftiger Arbeitsplatzstrukturen. In der Folge stieg die Auslastung der vorhandenen Flex-Office-Angebote an, vor allem in innerstädtischen Lagen. Betreiber gingen wieder auf die Suche nach geeigneten Flächen und sondieren auch heute gute Standortoptionen. „Flex Office bietet seinen Nutzern einen Gestaltungsspielraum, der gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ein ökonomisches Gut darstellt“, erläutert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany.
Der Flächenumsatz hat das Corona-Tief überstanden
Einen Rekordanteil von 7,7 Prozent Flex Office am Büroflächenumsatz verzeichneten wir im Jahr 2018. Dieser Wert stellt den bisherigen Höchstwert dar. 2022 lag der Anteil mit wiedereinsetzendem Wachstum bei 2,7 Prozent. Die größten Anmietungsaktivitäten entfielen dabei auf München.
Gesucht sind heute von den Büronutzern hauptsächlich Hybridangebote, welche Elemente von Business Centern (flexible Anmietung von Privatbüros unterschiedlicher Größe) mit denen von Coworking (Open Space, trendiges Design, Community-Gedanke und Kollaboration) kombinieren.
Unternehmen als Mieter im Post-Corona-Umfeld
„Im Post-Corona-Umfeld mit steigendem Anteil an Homeoffice rücken vor allem auch die mittelgroßen Unternehmen und die größeren Corporates in den Fokus. Eine bedarfsorientierte Flächenanpassung ist für sie jetzt und in Zukunft essentiell und lässt die Bedeutung von Flex-Office-Standorten im eigenen Flächenportfolio spürbar steigen“, so Christian Lanfer, Head of Office Agency Germany, zu den Gründen. „Die Zukunft der Büroimmobilie liegt im Hybriden – einerseits moderne Büroflächen, andererseits ein Flex-Anteil, der von allen Mietern im Haus nach Bedarf genutzt werden kann.“
Berlin ist die Flex-Space-Hauptstadt
Die aktuell geöffneten Flex-Space-Flächen verteilen sich in den Top-7-Märkten auf 570 Standorte von 239 verschiedenen Betreibern. Das bedeutet ein Angebot von Arbeitsplätzen für rund 107.000 Personen und entspricht 1,1 Prozent des Büroflächenbestandes. Weitere 28 Eröffnungen mit 77.000 Quadratmetern Fläche sind geplant.
In Berlin sorgt die Mischung aus Coworking und Hybrid für die lebendigste Flex-Landschaft auf dem deutschen Markt. In der Hauptstadt bringen 90 Betreiber 182 Standorte an den Markt. Im Vergleich: in Stuttgart, München, Köln, Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf gibt es jeweils nur 33 bis 100 Flex-Office-Standorte unterschiedlicher Betreiber.
Der Flex-Office-Markt wird von wenigen großen Betreibern dominiert
Nur 19 der rund 245 Flex-Office-Betreiber in den Top-7-Märkten haben mehr als 10.000 Quadratmeter eröffnete oder geplante Flex-Fläche – sie bestreiten 75 Prozent des Gesamtmarktes. Die fünf größten Anbieter (Design Offices, WeWork, Regus, Spaces und Mindspace) sind mit Ausnahme von Regus Hybridanbieter und kombinieren Elemente von Business Centern mit denen von Coworking. Design Offices mit 34 Standorten und WeWork mit 24 Standorten sind die mit Abstand größten Hybridanbieter in den Top-7-Märkten.
