Mehr als drei Viertel (76 Prozent) der europäischen Bürogebäude laufen Gefahr, bis zum Ende dieses Jahrzehnts zu veralten, wenn die Vermieter nicht in Modernisierungen investieren oder alternative Nutzungsmöglichkeiten für sie finden. Das ist eine der Kernaussagen des Berichts „Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe" der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield.
Die Kombination aus neuen Arbeitsmodellen, einer veränderten Nutzernachfrage, zunehmender gesetzlicher Maßnahmen der europäischen Regierungen in Bezug auf Nachhaltigkeitsstandards sowie ein unsicheres wirtschaftliches Umfeld sind dabei die Hauptfaktoren, die ein Risiko für die Wertentwicklung von Büroimmobilien darstellen.
Nutzer suchen nach hochwertigen Arbeitsumfeldern
In ganz Europa haben hybride Arbeitsformen dazu geführt, dass die Nutzer von Bürogebäuden nach hochwertigeren Arbeitsplätzen suchen, die den neuesten Standards für Umwelt, Wohlbefinden und digitale Konnektivität entsprechen. Auf diese hochwertigen Flächen entfiel zwischen 2019 und 2022 mehr als die Hälfte (54 Prozent) der gesamten europäischen Büronachfrage. Dieser Trend wird sich voraussichtlich noch verstärken, da die Nachfrage das Angebot in Märkten wie Prag, Budapest, Mailand, Warschau, Madrid, Barcelona und London übersteigt.
Vorhandenes Büroflächenangebot nicht auf Stand
Im Gegensatz dazu ist etwa die Hälfte des europäischen Bürobestands über 30 Jahre alt und nur 14 Prozent wurden in den zurückliegenden zehn Jahren errichtet oder grundlegend modernisiert. Die Analyse von Cushman & Wakefield ergab, dass
- rund 24 Prozent der Bürogebäude, demzufolge auch ein Teil der Immobilien älter als zehn Jahre, modernen Ansprüchen gerecht werden und stark nachgefragt sind,
- ein großer Anteil, nämlich 62 Prozent des Bestands, neu positioniert werden muss, um den geforderten Standards zu entsprechen und
- 14 Prozent der Objekte in vielerlei Hinsicht bereits veraltet sind.
James Young, Head of Investor Services EMEA & APAC bei C&W, sagt: „Der Bürosektor steht vor einem kritischen Kapitel der notwendigen Anpassung, Entwicklung und Neukalibrierung. In ganz Europa gibt es eine starke Nachfrage nach Büros, aber die Nutzer bestimmen den Markt und konzentrieren sich zunehmend auf die besten Arbeitsplätze. Für Eigentümer älterer, qualitativ schwächerer Immobilien ist es keine Strategie, nichts zu tun. Denn nur Vermieter, die in die Nachhaltigkeit, Ausstattung, Aufenthaltsqualität und die Einbindung ihrer Immobilien in das lokale Umfeld investieren, werden sinkende Erträge vermeiden können.“
Diverse Lösungen für Bestandshalter
Ein breites Spektrum von Lösungen kann den Anforderungen an die Nachhaltigkeit und den anspruchsvollen Bedürfnissen moderner Mieter gerecht werden. Zu den Re-Positionierung-Strategien, die sich im Hinblick auf die Erhaltung der Erträge und die Steigerung des Kapitalwerts bewährt haben, gehören:
- Neupositionierung des Objekts zur Verbesserung in Bezug auf Ausstattung und Nachhaltigkeit sowie lokale Vernetzung durch gemeinschaftsorientierte Angebote und Veranstaltungen.
- Umnutzung aller oder eines Teils der Büroräume für andere Zwecke, z. B. Wohnen, Industrie, Life Sciences oder Healthcare.
James Young weiter: „Wenn Eigentümer und Investoren die Herausforderung mit einem proaktiven, kreativen und strategischen Ansatz angehen, können sie ihre Renditen und den Marktwert ihrer Objekte steigern. Dabei ist es wichtig, jedes Büro einzeln und im Kontext eines größeren Portfolios zu bewerten."
