Der Berliner Bürovermietungsmarkt kommt für das 1. Quartal 2023 auf einen Flächenumsatz von rund 147.000 m². Das Ergebnis liegt 7 Prozent unter Vorjahresniveau und 22 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt.
Alle Größensegmente mit weniger Flächenumsatz
Während im Vorjahr der rückläufige Umsatz in einer verringerten Anzahl von Großabschlüssen begründet lag, fiel der Flächenumsatz zu Jahresbeginn 2023 im Vergleich zum 5-Jahresdurchschnitt in allen Größensegmenten unterdurchschnittlich aus. Es gab zudem nur zwei Großabschlüsse über 10.000 m². Zum einen unterzeichnete die Boston Consulting Group einen Mietvertrag für das im Bau befindliche „AP15“ in der MediaSpree über 19.200 m². Zum anderen mietete das Jobcenter Berlin Marzahn-Hellersdorf 12.800 m² in einer Projektentwicklung in der Märkischen Allee an.
Spitzenmiete steigt weiter
Die erzielbare Spitzenmiete stieg im 1. Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 0,50 Euro und beträgt jetzt monatlich 44,00 Euro/m². Im Jahresvergleich ist das ein Plus von 3,00 Euro oder 7 Prozent. Bis zum Jahresende ist, getrieben durch Projektentwicklungen und hochwertige Bestandsgebäude in Spitzenlagen, mit einem weiteren leichten Wachstum zu rechnen. Nutzer sind bereit, für gute Qualität, die Möglichkeit zur Realisierung neuer Arbeitswelten und die Einhaltung von ESG-Kriterien einen entsprechenden Mietzins zu zahlen, allerdings bei reduzierter Bürofläche.
Die flächengewichtete Durchschnittsmiete liegt jetzt bei monatlich 27,90 Euro/m² und damit 15 Cent höher als ein Jahr zuvor. Für 2023 erwarten wir eine stabile bis leicht steigende Durchschnittsmiete in der Hauptstadt.
Industrie mietet mehr, Tech-Unternehmen deutlich weniger
Mit 25.900 m² sorgten Industrieunternehmen für den größten Flächenumsatz. Bereits im vergangenen Jahr gewann dieser Sektor Umsatzanteile. Stark vertreten waren abermals die Wachstumsbranchen (Erneuerbare) Energie, Chip-Technologie und Biotechnologie.
Die IKT-Branche (IKT: Informations- und Kommunikationstechnik) landete mit 19.200 m² nur auf Rang 4, hinter Beratungsunternehmen und der Öffentlichen Verwaltung (jeweils 22.100 m²). Die relativ geringe Anmietungsaktivität aus dem Tech-Sektor, insbesondere bei großen Flächen, ist ein wichtiger Grund für das insgesamt schwache Umsatzergebnis. Denn diese Unternehmen waren in den zurückliegenden Jahren ein wichtiger Treiber für den steigenden Büroflächenbedarf in Berlin. Das aktuelle Marktumfeld mit gestiegenen Finanzierungszinsen und der damit einhergehende Fokus auf Profitabilität statt Wachstum, wirkt sich besonders stark auf Anmietungsentscheidungen dieser Firmen aus.
Mehr Leerstand und mehr Angebote zur Untermiete
Zum Ende des 1. Quartals 2023 liegt die Leerstandsquote inklusive angebotener Untermietflächen bei 5,2 Prozent. Demnach sind 1,06 Mio. m² kurzfristig beziehbar. Im Vorjahresvergleich ist das ein Anstieg um 273.200 m² beziehungsweise 35 Prozent. Noch Anfang 2019 lag die Leerstandsquote bei nur 1,3 Prozent und der Leerstand bei 241.100 m².
Auch das Angebot an Flächen, die zur Untermiete bereitstehen, hat sich weiter erhöht. Kurzfristig können rund 109.000 m² angemietet werden und damit circa 60.000 m² mehr als ein Jahr zuvor. Es sind weitere bereits vorvermietete Flächen in Projektentwicklungen bekannt, die direkt nach Fertigstellung untervermietet werden sollen und in den nächsten Quartalen zum Leerstand hinzukommen werden.
Heiko Himme, Head of Berlin, ordnet die Angebotsausweitung so ein: „Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat die extreme Flächenknappheit hinter sich gelassen. Es liegt wieder ein in weiten Teilen ausgewogener Markt vor, der Chancen für Mietinteressenten bietet. Mindestens für dieses und nächstes Jahr muss mit einer weiteren deutlichen Ausweitung des Leerstands gerechnet werden. Ursächlich hierfür sind die anstehenden Rekorde beim Fertigstellungsvolumen. Zusätzlich werden die Leerstände durch Umzüge in fertiggestellte Projektentwicklungen und das Freiziehen von Flächen in älteren Bestandsobjekten zunehmen.“
Rekord-Fertigstellungsvolumen in 2023 – Normalisierung ab 2026
Die Fertigstellungen von Neubau- und Kernsanierungsflächen erreichten im 1. Quartal mit 152.900 m² ein Volumen, welches 37 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt liegt. 102.300 m² beziehungsweise zwei Drittel der Flächen, waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch ohne Nutzer. Dies beschränkt sich nicht nur auf Objekte in peripheren Lagen wie Schönefeld oder Adlershof, sondern umfasst auch innerstädtische Lagen wie Kreuzberg.
Bis zum Jahresende sollten im gesamten Marktgebiet weitere 738.000 m² fertiggestellt werden, wobei die Vorvermietungsquote für diese Projekte mit 74 Prozent deutlich höher ist. 2023 ist daher auf dem Weg, mit circa 890.000 m² insgesamt ein Rekordfertigstellungsjahr zu werden.
Noch ist das Gesamtvolumen von im Bau befindlichen Flächen mit gut 1,76 Mio. m² sehr hoch. Mit den in diesem Jahr bevorstehenden Rekordfertigstellungen wird sich das Volumen jedoch reduzieren, da die Anzahl von spekulativen Baustarts gleichzeitig abnimmt.
Für das Jahr 2026 rechnen wir daher mit einem deutlichen Rückgang des Fertigstellungsvolumens. Das Jahr 2025 wird wahrscheinlich ein Übergangsjahr werden, in dem das Volumen noch von verspäteten Fertigstellungen von jetzt schon im Bau befindlichen und vorvermieteten Projekten gestützt wird.
