Für den Hamburger Bürovermietungsmarkt haben wir für das 1. Quartal 2023 einen Flächenumsatz von rund 106.000 m² registriert. Damit wird wie in den vergangenen zehn Jahren die 100.000-Quadratmeter-Marke übertroffen, jedoch bleibt das Ergebnis 19 Prozent hinter dem Vorjahreswert (Q1 2022: 131.000 m²) zurück.
Januar bis März 2023 ohne Abschluss oberhalb von 10.000 m²
Im Berichtsquartal entfiel mit 26 Prozent der größte Anteil des Umsatzes auf Büroflächen von 1.000 m² bis unter 3.000 m². 16 Abschlüsse summierten sich hierbei auf 27.600 m². Mit 25.100 m² oder 24 Prozent des Gesamtumsatzes bildete die Größenklasse von 5.000 m² bis unter 10.000 m² das zweitstärkste Segment. Für den höchsten Einzelumsatz sorgte die Anmietung von 6.800 m² im Projekt „Tichelhaus“ im Teilmarkt Hafenrand durch Telefónica Germany. Ein Großabschluss über 10.000 m² blieb in den ersten drei Monaten aus.
Bildung, Soziales, Verwaltung, Lobbyisten sind flächenumsatzstärkster Sektor
Maßgeblich beeinflusst durch zwei großflächige Abschlüsse von Aus- und Weiterbildungseinrichtungen über 5.000 m² bildeten Unternehmen aus den Bereichen Bildung, Soziales, Verwaltung und Lobbyisten das flächenumsatzstärkste Segment im 1. Quartal 2023 (12 Abschlüsse; 21.400 m² Bürofläche).
Tobias Scharf, Head of Office Agency und Niederlassungsleiter in Hamburg, erläutert: „Der zum Jahresende 2022 erwartete starke Jahresauftakt blieb im 1. Quartal aus, weil mehrere Großgesuche wider Erwarten noch nicht zum Abschluss gekommen sind. Der Grund für diese Entwicklung liegt unter anderem in komplexer werdenden Anmietungsprozessen. Neben den nach wie vor präsenten wirtschaftlichen Unsicherheiten wird die Entscheidungsfindung im Kontext neuer Büroarbeitswelten und Nachhaltigkeit und dessen Themen wie Workplace Strategy, Change Management und ESG-Konformität verzögert.“
Jahresumsatz 2023 wird unter dem 10-Jahresdurchschnitt bleiben
In den nächsten Monaten ist aufgrund der im 1. Quartal ausgebliebenen Großabschlüsse mit einem Nachholeffekt zu rechnen. Trotzdem spiegeln sich die wirtschaftlichen Unsicherheiten zunehmend auch am Hamburger Bürovermietungsmarkt wider. In der Folge überdenken Mietinteressenten vermehrt ihre Anmietungsentscheidung. Deshalb erwarten wir für das Gesamtjahr 2023 mit rund 450.000 m² eine deutlich geringere Vermietungsleistung als im Vorjahr (562.000 m²).
Lage- und Ausstattungsqualität im Fokus
Einer guten Lage und hohen Ausstattungsqualität räumten Unternehmen auch im 1. Quartal 2023 eine hohe Priorität ein, um im Wettbewerb um Arbeitskräfte konkurrenzfähig zu sein. So entfielen 17 Prozent oder 18.200 m² des Gesamtflächenumsatzes auf Projekte im Bau oder in Planung, wovon wiederum 84 Prozent dieser Flächen in den zentralen Teilmärkten Innenstadt, HafenCity und Hafenrand liegen.
Spitzenmiete auf Höchstniveau, Durchschnittsmiete steigt
Die Verteilung des Flächenumsatzes untermauert die Aussage, dass sich Unternehmen zunehmend auf zentrale Lagen und moderne Büroflächen fokussieren, die aufgrund ihrer Knappheit nicht selten für Höchstpreise jenseits der monatlich 30,00 Euro/m² angeboten werden. So entfielen auf die Mietpreisklasse über monatlich 30,00 Euro/m2 im 1. Quartal rund 15 Prozent des Gesamtflächenumsatzes, während es im 10-Jahresdurchschnitt (2013-2022) etwa 3 Prozent waren.
In der Folge notiert die Spitzenmiete weiterhin auf dem Höchststand von monatlich 33,00 Euro/m². Im Vorjahresvergleich entspricht das einem Plus von 1,50 Euro beziehungsweise rund 5 Prozent. Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in Bestlagen rechnen wir bis zum Jahresende mit weiter steigenden Spitzenmieten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete aller Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate erreichte ein neues Rekordhoch. Sie liegt jetzt über alle Gebäudeklassen hinweg bei monatlich 21,45 Euro/m². Das sind 3,10 Euro und somit 17 Prozent mehr als Ende März 2022.
Bauvolumen auf hohem Niveau
Im 1. Quartal 2023 wurden in Hamburg rund 44.400 m² neue und kernsanierte Büroflächen fertiggestellt. Größtes Projekt dabei war der „Burstah“ mit den Häusern „Trident“, „Kastell“ und „Kurant“ mit zusammen rund 20.000 m² Bürofläche. Etwa die Hälfte der Flächen waren zum Fertigstellungszeitpunkt vorvermietet.
Insgesamt befinden sich derzeit rund 588.000 m² Bürofläche im Bau. Das sind 9 Prozent mehr als noch zum Jahresende 2022, was auf den Baustart des „Elbtowers“ mit über 75.000 m² Bürofläche zurückzuführen ist. Von den im Bau befindlichen Flächen sind 69 Prozent bereits an Nutzer vergeben.
Flächenangebot im Bestand erhöht sich im Jahresvergleich leicht
Im Vorjahresvergleich erhöhte sich die Leerstandsquote um 0,6 Prozentpunkte und notierte Ende März bei 4,6 Prozent. Der absolute Leerstand wuchs um 95.000 m² auf 700.000 m² an. Freiwerdende Bestandsflächen und Flächen, die von einigen Unternehmen zur Untervermietung freigegeben werden, könnten den Leerstand in Hamburg bis zum Jahresende 2023 moderat weiter steigen lassen.
