Im 1. Quartal 2023 erreichte der deutsche Investmentmarkt für gewerblich genutzte Immobilien nach Untersuchungen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) ein Transaktionsvolumen von 5,1 Mrd. Euro. Das sind 72 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Damit waren die ersten drei Monate 2023 der schwächste Start in ein Jahr seit 2010.
Handelsimmobilien sorgen für höheren Umsatz als Büroobjekt
Mit 31 Prozent beziehungsweise 1,6 Mrd. Euro entfiel der höchste Anteil am Transaktionsvolumen auf Handels-immobilien. Das Minus im Vergleich zum 1. Quartal 2022 beziffert C&W auf 30 Prozent. Das verhältnismäßig positive Ergebnis für den Retail-Bereich geht nicht zuletzt auf den Verkauf von 49,9 Prozent am Berliner KaDeWe an die Central Group aus Thailand sowie die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf deutschen Shopping Centern zurück.
Das Transaktionsvolumen von Büroobjekten stürzte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um fast 90 Prozent auf 1,05 Mrd. Euro ab. Lediglich 2009 und 2011 waren in den vorangegangenen 15 Jahren noch schwächer ins Jahr gestartet. Die im 1. Quartal verkauften Büroobjekte lagen mehrheitlich im Preisbereich unter 50 Mio. Euro. Value-add- und Core-plus-Objekte dominierten. Core-Objekte und Objekte über 100 Mio. Euro blieben die Ausnahme. Vor allem bei Core-Objekten ist die durch die Zinswende ausgelöste notwendige Preisanpassung nach unten noch nicht abgeschlossen, was in diesem Sektor für weitgehenden Transaktionsstillstand sorgt. Käufer richten ihr Augenmerk vor allem auf Value-add und Core-plus-Immobilien in sehr guten und zentralen Lagen, nicht zuletzt im Hinblick auf Einhaltung von ESG-Kriterien.
Logistik und Hotel ebenfalls deutlich im Minus
Die Verkäufe von Logistik-und Industrie-Objekte erzielten ein Transaktionsvolumen von 795 Mio. Euro und lagen damit 79 Prozent unter dem Vorjahreswert. Zwei Transaktionen über jeweils 100 Mio. Euro stützten das Ergebnis, darunter der Verkauf des Industrie- und Gewerbeparks „Areal Böhler“ in Meerbusch an Jamestown.
Hotelverkäufe verbuchten einen Umsatzrückgang von 49 Prozent gegenüber dem Auftaktquartal 2022 auf 180 Mio. Euro (Anteil von 4 Prozent). Im Sektor „Sonstige“, der mit 1,5 Mrd. Euro (minus 34 Prozent) nahezu gleichauf mit dem Transaktionsumsatz der Handelsobjekte liegt, dominierten die Verkäufe von Entwicklungsgrundstücken mit 805 Mio. Euro.
Wenige Portfolio-Deals und zurückhaltendes ausländisches Kapital
Das auf Portfolio-Deals entfallene Umsatzvolumen verbucht mit einem Minus von über 90 Prozent und einem Wert von 630 Mio. Euro sowohl den niedrigsten Quartalswert als auch den niedrigsten Anteil (12 Prozent) am Gesamttransaktionsvolumen seit dem letzten Quartal des Jahres 2011. Die Mehrzahl der Portfolioverkäufe lag unter 50 Millionen Euro. Größtes und einziges Portfolio im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich war die Anteilserhöhung der Deutschen Euroshop an fünf Shopping Centern in Deutschland. Ausländisches Kapital war im 1. Quartal 2023 mit 34 Prozent engagiert, liegt aber deutlich unter den mehr als 50 prozentigen Anteil der zurückliegenden fünf Jahre.
Renditen steigen weiter
Der im 2. Quartal 2022 durch die Zinswende ausgelöste Renditeanstieg hat sich im 1. Quartal 2023 unvermindert fortgesetzt. In den ersten drei Monaten stiegen die Mittelwerte der jeweiligen Spitzenwerte in den Top-7-Märkten für Büroobjekte im Mittel um 32 Basispunkte auf nun 3,83 Prozent, für innerstädtische Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf nun 3,90 Prozent und für Logistikimmobilien um 15 Basispunkte auf 4,15 Prozent.
München ist mit einer Spitzenrendite von 3,50 Prozent der teuerste Büromarkt, gefolgt von Berlin, Frankfurt und Hamburg (jeweils 3,80 Prozent), Düsseldorf und Köln (jeweils 3,90 Prozent). Stuttgart hat mit 4,10 Prozent bereits die 4-Prozentschwelle überschritten. Bei Geschäftshäusern stehen München und Düsseldorf mit Werten von 3,40 Prozent und 3,50 Prozent an der Spitze. Renditen für Logistikobjekte notieren in allen sieben Top-Regionen bei 4,15 Prozent.
Alexander Kropf, Head of Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield, betont: „Die Marktteilnehmer sind sich einig darüber, dass die Renditen weiter steigen müssen, damit es wieder mehr Transaktionen gibt. Verkäufer und Käufer werden sich in kleinen Schritten von beiden Seiten an ein als nachhaltig bewertetes Preisniveau herantasten. Diese Korrekturphase wird voraussichtlich noch einige Monate dauern. Ich rechne mit einem Platzen des Knotens erst im letzten Quartal des Jahres. Kapital, nicht zuletzt aus dem Ausland, steht bereits in den Startlöchern.“
Berlin umsatzstärkster Top-7-Markt
In den Top-7-Märkten wurden im 1. Quartal rund 2,6 Mrd. Euro investiert, was einem Anteil von 52 Prozent am deutschen Gesamttransaktionsvolumen entspricht. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum (minus 73 Prozent) war hier genauso stark wie in den Regionen außerhalb der Top-7.
Berlin führt mit einem Umsatz von rund 1,2 Mrd. Euro das Ranking mit großem Vorsprung vor dem zweitplatzierten München (505 Mio. Euro) an. Stuttgart (275 Mio. Euro), Düsseldorf (230 Mio. Euro) und Hamburg (215 Mio. Euro) konnten jeweils mehr als 200 Mio. Euro verzeichnen. Frankfurt erreichte 165 Mio. Euro und Köln verpasste mit 70 Mio. ein Ergebnis im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Alle Märkte verzeichneten Umsatzeinbußen, Berlin mit minus 39 Prozent die geringsten.
